Il est toutefois indéniable que les répercussions du Covid-19 continuent d'influencer fortement notre quotidien. À l'inverse, de nombreux investisseurs et acteurs du marché ont presque totalement dissipé les fortes incertitudes qui régnaient encore en début d'année. Ainsi, le volume des transactions à la fin du premier semestre était encore relativement modeste, à environ 0,83 milliard d'euros. Au cours de l'année, la confiance des investisseurs s'est toutefois renforcée et, après un sprint final phénoménal, le résultat annuel s'est établi à 3,25 milliards d'euros, dépassant même le record de 2019.

Contrairement à de nombreuses voix qui remettaient en question la nécessité des immeubles de bureaux, ceux-ci se sont à nouveau clairement imposés comme la classe d'actifs la plus performante à la fin de l'année. Avec une part de plus de 50 %, ils ont représenté la majeure partie du volume total des investissements. Les chiffres parlent d'eux-mêmes, de sorte que l'on peut affirmer que l'immobilier de bureau continuera à jouer un rôle important sur le marché malgré les différents concepts de télétravail.

Notre ville cathédrale a plus que bien maîtrisé cette deuxième année de pandémie. Après une légère hausse en 2020, les taux de vacance ont de nouveau baissé. Les loyers maximaux et moyens ont également connu une augmentation significative. Cela confirme sans équivoque que Cologne consolide sa place dans le TOP 7 en tant que site attractif et stable en termes de rendement, aujourd'hui comme demain.

Volume des transactions

Photo-finish ! Nouveau résultat record à la dernière minute

À la fin de l'année, il y a effectivement eu un photo-finish entre l'année record 2019 et 2021. Grâce à un sprint final phénoménal avec plusieurs transactions de plusieurs centaines de millions d'euros, le volume des transactions (TAV) pour l'ensemble de l'année 2021 a franchi la barre des 3 milliards d'euros et établi un nouveau record in extremis. plus de 60 % du résultat annuel total a été réalisé au quatrième trimestre (T4 2021 : 2,02 milliards d'euros).

L'acquisition des parts d'un ancien fonds Oppenheim a largement contribué à ce résultat record. La société anglo-saxonne RFR Holding a racheté les parts de la Deutsche Bank pour environ 600 millions d'euros. Les biens immobiliers comprennent une partie du parc des expositions, du Rheinpark et des Rheinhallen à Cologne-Deutz.

La deuxième plus grosse transaction de l'année a été le projet immobilier Laurenz Carrè, situé à proximité immédiate de la cathédrale de Cologne. Corestate a pu acquérir ce bien immobilier auprès du Gerchgroup dans le cadre d'une transaction à terme. Outre le développement du quartier avec des bureaux, des restaurants, des commerces et des hôtels, l'ancienne résidence du Sénat fait également partie de la transaction.

L'investisseur financier américain TPG Real Estate Partners a revendu son portefeuille dans le parc technologique de Cologne-Braunsfeld après deux ans de détention. TPG avait racheté les trois immeubles (Forum, Neues TechnologieZentrum, Office Center West) à la société d'investissement suédoise EQT fin 2019. Cette transaction porte ainsi sur le troisième plus gros montant de 2021.

Les cinq plus grandes transactions, dont certaines dépassent largement la barre des 100 millions d'euros, représentent ainsi près de la moitié du volume total des transactions en 2021.

Groupes d'acheteurs et de vendeurs

Les gestionnaires d'investissements et d'actifs en virée shopping à Cologne

En 2021, les gestionnaires d'investissements et d'actifs ont bien rempli leurs paniers à Cologne. Avec une part d'environ 47 %, le groupe des acheteurs a représenté près de la moitié du volume total des transactions.

Du côté des vendeurs, quatre acteurs se sont disputé le marché. Les promoteurs immobiliers / constructeurs (24 %) ont légèrement pris l'avantage. Ils étaient suivis de près par les investisseurs privés / family offices / utilisateurs finaux (22 %), les banques (21 %) et les gestionnaires d'investissements / d'actifs (environ 19 %).

En 2021, les investisseurs internationaux ont de nouveau été très actifs sur le marché de Cologne, avec une part de 49 %. Les capitaux américains et luxembourgeois ont été particulièrement investis dans l'immobilier à Cologne. Néanmoins, les investisseurs nationaux ont également été très présents sur le marché, avec une part de 51 %. Du côté des vendeurs, la part des investisseurs nationaux (79 %) était nettement supérieure à celle des investisseurs internationaux (21 %).

Les classes d'actifs

L'immobilier de bureau reprend la première place

Sur l'ensemble de l'année, l'immobilier de bureau a toujours représenté la part la plus importante du marché à Cologne. En 2021 également, plus de la moitié du volume des transactions a été investie dans la classe d'actifs « bureaux » (54,6 %). Si les immeubles de bureaux étaient encore à la traîne en termes de pourcentage au premier semestre 2021, les transactions ont été d'autant plus nombreuses au second semestre.

Au premier semestre 2021, les biens immobiliers à usage mixte occupaient encore la première place. Au second semestre, les transactions dans le domaine des usages mixtes ont été moins nombreuses. Néanmoins, cette classe d'actifs se classe derrière les immeubles de bureaux avec une part de plus de 18,4 %. La plus grande transaction de cette classe d'actifs a été le projet de développement du Gerchgroup, le Laurenz Carré & Senatshotel, dans le quartier Altstadt-Nord de Cologne.

Après avoir figuré parmi les perdants en 2020, à l'exception du commerce alimentaire de détail, l'immobilier commercial a connu une légère reprise en 2021. Avec une part de près de 10 %, il repasse devant les terrains à développer et l'immobilier logistique/industriel léger et se classe à la troisième place.

Rendement

Les rendements bruts initiaux reculent légèrement pour les immeubles de bureaux et plus fortement dans le segment logistique

L'immobilier de bureau reste très demandé. Les incertitudes et les craintes qui régnaient au début de la pandémie, selon lesquelles les immeubles de bureaux perdraient de leur importance en raison du télétravail, ne se sont pas confirmées après presque deux ans. Après une hausse en 2020, les taux de vacance ont de nouveau baissé au cours de l'année 2021. Néanmoins, la solvabilité des locataires et la durée des baux sont devenues des critères encore plus importants pour les investisseurs. La minimisation des risques a également entraîné une légère baisse des rendements. Par rapport à l'année précédente (2020), cela se traduit par un rendement maximal de 2,85 % (-15 points de base).

L'importance des biens immobiliers logistiques/industriels légers reste élevée. L'offre, en particulier dans la région urbaine de Cologne, est loin de satisfaire la demande. Cela se reflète également dans les rendements bruts initiaux, qui continuent de baisser et ont atteint un maximum de 3,5 %.

Emplacements

La vieille ville de Cologne devance les autres quartiers

Avec un volume d'investissement total de 1 076 millions d'euros (environ 33,2 %), la vieille ville nord trône à nouveau au-dessus de tous les autres quartiers. Cela représente au total près d'un tiers du chiffre d'affaires total. Deutz suit avec 19,3 %, seul quartier situé sur la rive droite du Rhin dans le TOP 5. Ehrenfeld/Braunsfeld suit de près avec 18,1 %, restant également dans les deux chiffres. La vieille ville sud se classe un peu plus loin avec 8 %.

Avec un volume d'achat estimé à plus de 130 millions d'euros, Union Investment a pu s'assurer le Cäcilium. Avec le rachat de Dream Global, le bien immobilier était devenu la propriété de Blackstone fin 2019. Marsdorf arrive en 5e position, avec 5,1 % du volume des transactions. La plus grosse transaction de ce quartier a été la vente du 12 Horbeller Straße, acquis par AVI il y a 5 ans. Après d'importants travaux de rénovation et quelques ajouts, le bien immobilier a pu être vendu à AEW en tant qu'objet CORE.

Perspectives

Conclusion et prévisions

Après un sprint phénoménal en fin d'année, le marché de l'investissement à Cologne a rattrapé de justesse le volume de transactions de l'année record 2019.

En raison de la pandémie qui persiste, le comportement a été relativement modéré au cours des trois premiers trimestres de 2021. Malgré quelques transactions importantes, les investisseurs ont été plutôt prudents, surtout au cours du premier semestre, comme cela avait déjà été le cas l'année précédente.

Le bon résultat du quatrième trimestre montre toutefois clairement que Cologne peut rester un site d'investissement important en Allemagne, même en période de crise. Compte tenu des transactions encore en cours au-delà du début de l'année, le début de l'année s'annonce également très prometteur.

La ville cathédrale envisage la nouvelle année avec optimisme. À l'heure actuelle, l'incertitude qui régnait chez les investisseurs en début d'année n'est plus que très faible. Avec une demande toujours aussi forte, notamment dans le segment des produits CORE, rien ne s'oppose à une année 2022 couronnée de succès.

Pour l'année 2022 à venir, nous tablons également sur un très bon résultat global qui, comme en 2021, sera nettement supérieur à la moyenne sur cinq ans (moyenne sur cinq ans : 2,44 milliards d'euros).