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La procédure de vente et de cession-bail de biens immobiliers

Dans le cadre d'une opération de cession-bail dans le secteur immobilier, les propriétaires vendent un bien immobilier et concluent ensuite un contrat de location à long terme avec l'acheteur. Cela permet à une entreprise d'améliorer sa trésorerie et d'investir le capital dans ses activités opérationnelles. Nous expliquons ci-dessous cette notion et abordons ses avantages et ses inconvénients.

Que signifie « sale-and-lease-back » sur le marché immobilier ?

Dans le cadre d'une opération de cession-bail , des biens économiques, tels que les biens immobiliers d'une entreprise, sont vendus à une société de crédit-bail ou à un investisseur . Outre les biens immobiliers, il peut également s'agir d'autres biens économiques tels que des véhicules, des machines, du matériel informatique ou du mobilier de bureau, en principe tout ce qui constitue un bien mobilier ou immobilier. La société de crédit-bail ou l'investisseur achète le bien à un prix déterminé, puis le vendeur peut racheter les droits d'utilisation des biens moyennant un loyer ou un crédit-bail. Ainsi, la propriété est transférée à l'acheteur, mais les droits de possession restent acquis au vendeur. Une société de leasing est spécialisée dans l'achat de biens destinés au leasing. Elle accorde donc une attention particulière à l'état du bien et l'achète à un prix inférieur à sa valeur actuelle, c'est-à-dire à un prix bas, afin de tenir compte de l'usure et des dommages.

Dans le cas d'un bien immobilier, cela peut se dérouler comme suit : une entreprise est propriétaire de ses locaux et vend son bien immobilier à un investisseur, qui lui verse le prix de vente. Elle loue ensuite le bien immobilier, généralement pour une longue durée, et peut ainsi continuer à l'utiliser sans en être propriétaire.

 

À quoi sert la vente et la cession-bail ?

La procédure de cession-bail est intéressante pour toutes les entreprises qui souhaitent dégager des réserves financières latentes . Les halls de production ou les bâtiments administratifs, en particulier, immobilisent d'importants capitaux qui peuvent être libérés grâce à la procédure de cession-bail. Il s'agit en principe d'obtenir rapidement des liquidités, notamment en cas de problèmes de solvabilité ou afin de consacrer le capital à l'activité opérationnelle. Cette procédure est souvent utilisée lorsqu'une entreprise doit verser des contributions imprévues au fisc, que des droits de succession ou de donation sont dus, que lorsque des achats importants de marchandises doivent être préfinancés ou lorsque des investissements dans de nouveaux modèles commerciaux sont prévus. En bref, le processus de cession-bail permet de surmonter des situations de crise ou de favoriser la croissance de l'entreprise.

Quels sont les avantages et les inconvénients du sale-and-lease-back ?

Le processus de cession-bail présente des avantages et des inconvénients ! Nous les avons répertoriés ci-dessous :

Avantages :

  • Liquidité rapide : la vente d'actifs d'une entreprise à une société de crédit-bail ou à un investisseurpermet à l'entreprised'obtenir des liquidités à court terme. Comme les actifs peuvent être immédiatement reloués ou réembauchés, cela n'a aucun impact négatif sur l'entreprise. En règle générale, un processus de cession-bail ne dure que trois à six mois, ce qui permet à l'entreprise de disposer rapidement des liquidités nécessaires.
  • Financement indépendant des banques et sans garanties : particulièrement pratique, la procédure de cession-bail offre la possibilité d'un financement indépendant des banques, sans qu'il soit nécessaire de fournir des garanties, car le bien immobilier lui-même sert de garantie. De plus, la procédure de cession-bail n' a aucune incidence sur les lignes de crédit existantes et peut faciliter le financement ultérieur auprès des établissements de crédit.
  • Allègement du bilan : la vente d'un actif réduit l'actif du bilan et diminue les dettes. Cela réduit également le passif du bilan. Il en résulte une amélioration des ratios du bilan. Si le capital généré par la vente du bien immobilier est en outre utilisé pour rembourser des dettes, le ratio de fonds propres peut également être renforcé. En résumé, la procédure de cession-bail est donc idéale pour alléger le bilan.
  • Déductible fiscalement : la procédure de cession-bail offre un autre avantage : le paiement des loyers du bien immobilier est considéré comme une dépense d'exploitation et peut donc être déduit intégralement des impôts.
  • Amélioration de la solvabilité : comme l'entreprise réalise un gain en capital grâce à la vente du bien immobilier à la société de crédit-bail, son bénéfice est plus important. Cela améliore la solvabilité et peut avoir un effet positif lors de négociations pour l'obtention de contrats importants ou avec les banques
  • Aucune influence sur l'exploitation : comme le vendeur peut louer le bien immobilier aux nouveaux propriétaires dans le cadre de la même transaction, cela n'a aucune influence négative sur l'exploitation. L'activité quotidienne de l'entreprise peut se poursuivre comme d'habitude.

Inconvénients :

  • Frais de location : le principe d'une société de crédit-bail n'est pas seulement de fournir des capitaux, mais aussi, bien sûr, de réaliser des bénéfices. Pour y parvenir, une société de crédit-bail ou un investisseur exige, pour l'octroi rapide de capitaux, des frais mensuels calculés sur la durée du contrat.
  • Durées fixes : les contrats de location sont conclus pour une durée déterminée. Afin que le modèle commercial soit vraiment intéressant pour les sociétés de leasing, seuls des contrats à long terme, d'une durée de 10 à 15 ans, sont généralement conclus. il s'agit généralement de contrats dits « triple net ». Outre les frais de location, le locataire paie également tous les autres frais, tels que les frais d'exploitation, d'entretien et de réparation.
  • Aucun retard de paiement possible : contrairement à une banque, qui peut réagir avec plus de souplesse, les sociétés de crédit-bail ou les investisseurs ne tolèrent aucun retard de paiement. Si le loyer n'est pas payé pendant une certaine période, le contrat de location peut être résilié.
  • Intéressant uniquement pour des montants élevés : pour les sociétés de crédit-bail ou les investisseurs, une vente avec cession-bail n'est intéressante que s'il s'agit de montants élevés. En dessous de montants à six chiffres, l'achat n'est pas rentable, car chaque achat entraîne des frais supplémentaires importants, tels que les frais d'expertise.

Depuis la pandémie de coronavirus, il est devenu évident que les modèles commerciaux doivent être adaptés ou restructurés en permanence. Pour pouvoir saisir cette opportunité, une marge de manœuvre financière est nécessaire. La procédure de cession-bail est un excellent moyen de libérer des capitaux pour toutes les entreprises qui souhaitent développer leurs possibilités de financement le plus rapidement possible.

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Bonn : Larbig & Mortag vend l'ancienne mairie de Bonn située dans le centre-ville.

(Bonn, 04/06/2024) Amoureux, fiancés, vendu. Situé près de la gare, cet immeuble de bureaux datant des années 50 était jusqu'en 2017 le lieu où les habitants de Bonn se rendaient pour se marier, déclarer une naissance, etc. Aujourd'hui, cet immeuble a changé de propriétaire.

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