Rapport d'investissement Cologne – 3e trimestre 2023 – L'attente touche à sa fin – « Attention, qu'il n'y ait pas de bavures sur le quai ! ». Les premiers intéressés ont déjà repris place dans le train et occupent les meilleures places dans le sens de la marche, le regard tourné vers l'avant pour ne rien manquer et voir ce qui les attend.
Une autre partie hésite encore et préfère attendre la prochaine étape. C'est ainsi que l'on peut décrire la situation actuelle sur le marché de l'investissement. Les investisseurs qui ont pris le train de l'investissement en marche avancent à vue, mais ils avancent et n'attendent plus.
Après un premier semestre très faible, les transactions ont légèrement repris au cours du semestre. Bien sûr, le résultat reste faible par rapport à « avant », mais comparé aux 65 millions d'euros du premier semestre 2023, le résultat trimestriel de
Résultat trimestriel de 311 millions d'euros est tout à fait honorable, même par rapport aux six premiers sites. Ainsi, au troisième trimestre 2023, une dizaine de transactions notables ont été enregistrées à Cologne, de sorte que le volume des transactions a dépassé son niveau le plus bas. Si l'on compare ce chiffre avec celui du premier semestre 2023, nous constatons une augmentation de 79 %. L'absence persistante de transactions de grande envergure et la prudence des groupes d'acheteurs institutionnels contribuent à ce résultat. Parmi les transactions enregistrées au cours des neuf derniers mois, les classes d'actifs les plus représentées étaient l'immobilier de bureau et l'immobilier logistique/industriel léger. Dans l'ensemble, on constate une demande accrue pour l'immobilier logistique/industriel léger susceptible d'être développé.
La plus importante transaction, d'un montant d'environ 65,00 millions d'euros, concerne le KAP am Südkai dans le quartier Rheinauhafen de Cologne. Il s'agit de l'immeuble de bureaux le plus au sud du Rheinauhafen, que PATRIZIA a racheté à DWS Invest.
Une autre transaction a été conclue ces dernières semaines avec la vente d'un immeuble commercial situé dans la rue commerçante de Cologne, au 52 Schildergasse. Le bien a été acquis par un family office allemand pour environ 24 millions d'euros. D'après nos dernières recherches, nous estimons que le facteur était légèrement inférieur à 27 fois le loyer annuel net hors charges actuel.
La vente d'un projet immobilier résidentiel Simons Veedel à Cologne-Merheim est une transaction notable. BONAVA a vendu le projet immobilier d'une surface habitable d'environ 10 700 m² à la caisse de retraite Bayer Pensionskasse pour 54 millions d'euros. Il est à noter qu'il s'agit d'une transaction à terme et que le projet doit encore être construit. Les deux parties se sont mises d'accord sur un facteur de prix d'achat de 24.
Du côté des acheteurs, on retrouve une fois de plus les family offices et les sociétés d'investissement disposant d'un capital propre important, qui financent déjà l'intégralité de l'achat sur leurs fonds propres. Cela n'est pas surprenant dans la phase actuelle du marché, car les bailleurs de fonds se montrent encore très prudents ou intègrent des primes de risque élevées dans leurs calculs, de sorte que la plupart des transactions ne peuvent plus être financées.
Les prix d'achat dans toutes les catégories d'actifs ont fortement baissé dans certains cas au troisième trimestre. « Nous ne constatons pas encore de baisse généralisée des prix d'achat, mais nous observons une légère reprise du marché. Un nombre non négligeable d'acheteurs reprennent leurs recherches et souhaitent profiter des nouvelles opportunités offertes par le marché », déclare Markus Larbig, associé gérant de Larbig & Mortag Immobilien. La phase d'attente est donc terminée pour l'instant et l'on envisage déjà l'année 2024 avec un peu plus d'optimisme.
Il est difficile de se prononcer avec précision sur les rendements futurs. Toutefois, quelle que soit la catégorie d'actifs, la barre des 5,00 % sera très probablement franchie.
L'offre de produits a continué de s'étoffer au cours des derniers mois. Outre de nombreuses offres hors marché, le marché compte de nombreuses offres qui recherchent un acheteur à court terme. Actuellement, nous observons à nouveau quelques exclusivités sur le marché, ce qui confirme une légère reprise du
Marché de l'investissement. Même si les probabilités de conclusion sont aujourd'hui plus faibles, elles constituent néanmoins un indicateur du regain d'intérêt pour l'acquisition de nouveaux actifs. Actuellement, nous ne prévoyons pas de nouvelle hausse des taux directeurs de la BCE. Même si le taux directeur reste pour l'instant à 4,50 %, cela apporte une certaine sécurité dans l'évaluation du marché.
« Larbig & Mortag ainsi que d'autres acteurs du marché partent du principe que le niveau plancher des baisses de prix a déjà été atteint pour de nombreux biens immobiliers et que certains groupes d'acheteurs sont déjà à nouveau à la recherche d'investissements adaptés. Pour l'instant, les family offices disposant d'un capital important ont une longueur d'avance et se voient ouvrir la porte par de nombreux vendeurs », explique M. Larbig.
Au total, l'année 2023 devrait rester en dessous d'un demi-milliard. Il s'agit certes de l'un des résultats les plus faibles des 15 dernières années, mais la reprise observée au troisième trimestre 2023 permet d'être légèrement optimiste.
