La cession d'actifs immobiliers

Dans le secteur immobilier , on parle d'asset deal lorsqu'un bien immobilier est vendu et qu'il est transféré intégralement du vendeur à l'acheteur. Après la vente, tous les droits de propriété appartiennent à l'acheteur.
Ce principe de cession d'actifs peut être appliqué non seulement à l'achat immobilier classique, mais aussi à d'autres actifs ou objets de valeur : Un asset deal peut intervenir dans le cadre de contrats de construction, de modèles de prise en charge générale, d'achats de terrains avec reprise de contrat et d'externalisation immobilière par le biais d'une cession-bail. En résumé , dans le cadre d'un asset deal, la propriété d'un bien de valeur est transférée du vendeur à l'acheteur.

La taxe sur les acquisitions immobilières est toujours due lorsque plus de 94,9 % des parts sociales sont transférées dans le cadre d'un processus de vente. Dans le cas d'un asset deal, 100 % des parts ou du bien immobilier sont transférés, de sorte que la taxe sur les acquisitions immobilières est due. Pour contourner la taxe sur les acquisitions immobilières, certains acheteurs optent pour le share deal !

Le share deal immobilier avant la nouvelle loi sur les droits de mutation immobilière

Dans le cadre d'un share deal , l'acheteur, généralement une société immobilière, acquiert l'entrepriseelle-même. Cela peut entraîner l'acquisition indirecte d'un bien immobilier si l'actif de l'entreprise comprend des biens immobiliers. Le share deal est donc en principe une cession de parts d'une entreprise: les parts sociales sont transférées à l'acheteur. Mais attention : le propriétaire réel du bien immobilier reste dans un premier temps la société elle-même.

D'un point de vue juridique, il s'agit de l'achat de l'entreprise et non d'un achat immobilier. Ainsi , tous les risques liés à la responsabilité et toutes les obligations telles que les contrats de travail, les contrats de prêt et les obligations fiscales de la société doivent être repris,ce qui entraîne des frais fiscaux et juridiques. La particularité d'un share deal réside toutefois dans l'absence de droits de mutation. Tant que l'acheteur n'acquiert pas plus de 94,9 % des parts sociales, aucun droit de mutation n'est dû. Au bout de cinq ans, les 5,1 % restants peuvent également être transférés à l'acheteur. Le share deal est donc une niche fiscale et offre une bonne opportunité d'acquérir un bien immobilier sans avoir à payer de droits de mutation. Il convient toutefois d'être vigilant, car il existe ici aussi des pièges et, depuis 2021, de nouvelles dispositions légales. D'une part, il existe un share deal portant sur des biens immobiliers appartenant à une société de personnes et un share deal portant sur des biens immobiliers appartenant à une société de capitaux, ainsi qu'une nouvelle clause boursière dans la loi sur les droits de mutation.

Cession d'actions avec des biens immobiliers appartenant à une société de personnes ou à une société de capitaux - la nouvelle loi sur les droits de mutation immobiliers

Depuis le 1er juillet 2021, la loi sur les droits de mutation immobilière contient de nouvelles dispositions qui modifient la réglementation précédente prévoyant une part de cession exonérée de taxe professionnelle de 94,9 %.
En principe, il convient désormais de distinguer, dans le cadre d'un share deal portant sur des biens immobiliers, entre la propriété d'une société de personnes et celle d'une société de capitaux.

Dans le cas d'une cession de parts d'une société de personnes détenant des biens immobiliers, la cession n'est exonérée d'impôt que si 89,9 % des parts au maximum sont achetées. En outre, le délai de transfert du bien immobilier pour les 10,1 % restants est passé de cinq ans à dix ans. Les conditions permettant de contourner facilement la taxe professionnelle ont donc été rendues plus strictes pour les acheteurs.

Dans le cas d'une acquisition par cession d'actions d'une société de capitaux qui possède des biens immobiliers, seuls 89,9 % au maximum peuvent désormais être achetés pour échapper à la taxe professionnelle.
Une autre nouveauté de la loi sur les droits de mutation immobilière est la clause dite « clause boursière », qui renforce l'exonération de la taxe sur les mutations immobilières. Il y est désormais stipulé qu'un share deal portant sur des parts d'une société via une bourse de valeurs mobilières ne constitue pas une acquisition immobilière et ne peut donc pas être soumis à la taxe sur les mutations immobilières.

Avantages et inconvénients du share deal

La structure relativement simple est un avantage initial du share deal : comme un share deal ne porte pas seulement sur des biens, mais sur l'ensemble de l'entreprise, tous les rapports juridiques sont transférés à l'acheteur sur le plan économique, sans qu'il soit nécessaire de les désigner concrètement. Si cela est pratique, cela comporte toutefois des risques, car l'acheteur acquiert automatiquement toutes les dettes connues et inconnues. Afin de mettre en évidence ces dettes, l'entreprise doit faire l'objet d'un audit préalable à l'acquisition dans le cadre d'un share deal. Il en résulte souvent qu'un share deal n'est pas une bonne option, surtout en période de crise. Étant donné qu'un asset deal consiste en une simple vente du bien immobilier, cela peut alors être le meilleur choix pour éviter les risques.

Qu'il s'agisse d'un asset deal ou d'un share deal, il convient d'examiner attentivement et de peser toutes les options lors de transactions immobilières, car ici, les moindres détails ont leur importance. Au premier abord, les aspects fiscaux ne jouent peut-être pas un rôle primordial, mais lorsque les investissements sont élevés, souvent de l'ordre de plusieurs millions, les dépenses fiscales peuvent représenter un risque considérable pour l'acheteur. Pour prendre la bonne décision, il est particulièrement utile de faire appel à un conseiller fiscal professionnel.