Nos experts se tiennent à votre disposition pour vous aider à trouver le local commercial qui vous convient. Nous nous appuyons sur notre longue expérience du marché, que nous mettons à votre service pour vous aider à prendre la bonne décision.
Vous êtes entrepreneur et recherchez un bien immobilier commercial ?
Le type de bien, l'emplacement, l'équipement et le loyer sont des critères déterminants pour trouver un bureau adapté. Ces aspects importants sont essentiels pour pouvoir commencer vos recherches. Cela prend non seulement beaucoup de temps, mais demande également beaucoup de travail. C'est pourquoi une bonne préparation est très utile. Que vous soyez créateur d'entreprise ou grand entrepreneur, ces critères sont fondamentalement les mêmes pour trouver le bien immobilier qui vous convient. Une bonne vue d'ensemble constitue donc un point de départ idéal. Afin de vous aider dans cette démarche, nous avons résumé pour vous les informations et conseils les plus importants.
Nous commencerons par le type de bien immobilier et expliquerons ensuite tous les autres points étape par étape.
Le type de bien immobilier
Il existe différents types de locaux commerciaux. On distingue les biens immobiliers commerciaux et logistiques, les bureaux et les magasins. Il existe des immeubles de bureaux complets, des lofts, des ateliers ou encore des bureaux individuels. Les différents types de biens immobiliers sont très différents les uns des autres.
Dans les étapes suivantes, nous vous proposons un petit résumé des types de bureaux.
Bureaux individuels :
Un bureau individuel est un espace de travail dans lequel un seul employé travaille. Il faut tenir compte de la taille de l'entreprise, car ce concept nécessite beaucoup d'espace. Cette variante présente l'avantage de permettre à l'employé de travailler de manière concentrée et sans être dérangé. Il peut aménager individuellement l'ensemble de son poste de travail, la température ambiante et l'éclairage. De plus, la confidentialité des conversations et des documents est garantie. Les bureaux individuels sont certes agréables pour organiser son propre quotidien professionnel, mais ils ne favorisent pas le travail d'équipe et l'ambiance générale dans l'entreprise. Ils créent plutôt une atmosphère isolée entre les collègues.
Bureaux collectifs :
Cette alternative offre au moins deux et au maximum quatre postes de travail. Ce concept est utile pour une entreprise comportant plusieurs petits services. Les collaborateurs d'une équipe peuvent ainsi communiquer rapidement et facilement entre eux. La gestion est simple et efficace. Cependant, cela présente également des inconvénients, tels qu'un risque accru de conflits et un niveau sonore plus élevé.
Bureaux combinés :
Il s'agit d'une combinaison de bureaux individuels et d'espaces communs. En règle générale, les bureaux individuels sont situés à l'extérieur de la surface, mais ils sont séparés des espaces communs par des cloisons transparentes. Les employés peuvent ainsi travailler sans être dérangés et en restant concentrés, tout en ayant une vue dégagée sur leurs collègues et l'environnement commun. Cette variante nécessite beaucoup d'espace pour une entreprise et n'est pas toujours réalisable en termes de surface.
Bureaux en open space :
Les bureaux ouverts ont une superficie d'environ 400 m² et peuvent accueillir un grand nombre d'employés. Les postes de travail peuvent être séparés par des éléments de séparation, tels que des armoires, des cloisons ou des systèmes « room-in-room ». Outre une communication simple et rapide, cette variante présente l'avantage de permettre une réorganisation flexible des espaces de travail. Les inconvénients de ce concept sont le niveau sonore élevé et l'alimentation en air frais, car des mesures particulières doivent être prises dans les grands bureaux.
a) Besoin moyen en surface brute pour un poste de travail dans un bureau
Surface en m² |
|
Fourchette | Moyenne | Total |
| Poste de travail dans un bureau |
poste de travail de bureau plus étroit |
11,0-15,0 |
13,0 |
15,5 |
| | Surface supplémentaire pour consultation, classement |
1,5-4,2 |
2,5 |
|
| Surfaces annexes pour bureaux | Installations sanitaires | 0,6-0,8 | 0,7 | 9,0 |
| | Conférence/formation | 0,3-1,0 | 0,6 | |
| | Espace d'archivage | 0,4-1,0 | 0,6 | |
| | Stockage | 0,4-1,5 | 0,6 | |
| | Cantine, cafétéria, kitchenette | 0,6-1,6 |
1,1 |
|
| | Hall d'entrée | 0,2-0,7 | 0,4 | |
| | Approvisionnement et élimination | 0,5-1,5 | 1,0 | |
| | Service postal | 0,3-0,5 | 0,4 | |
| | Centre de calcul | 0,5-1,5 | 1,0 | |
b) Autres dimensions standard
Bureau individuel pour toutes les activités sans table de réunion :
| pour le premier poste de travail | env. 10 m² |
| chaque poste de travail supplémentaire dans la même pièce | env. 8 m² |
| Bureau individuel (directeur/chef d'équipe) | env. 20-25 m² |
| Bureau double type | env. 22-25 m² |
| Bureau triple type | env. 24-29 m² |
| Bureau quadruple type | env. 30-35 m² |
| Bureau collectif (à partir de 5 personnes) | à partir d'environ 50 m² |
| Bureau en espace ouvert (à partir de 10 personnes) | à partir d'environ 80 m² |
c) Dimensions standard des bâtiments pour les nouvelles constructions
| Dimensions des axes des fenêtres | 1,35 m |
| Profondeur du bâtiment | 13,50 m - 13,80 m |
| Profondeur de la pièce | 5,50 m |
Valeurs légales relatives à la superficie
Il est important de respecter toutes les dispositions légales. Afin de garantir la sécurité et l'efficacité du travail des employés, les directives en matière de santé et les mesures de sécurité, telles que la superficie des locaux, sont primordiales. Il convient de vérifier que la ventilation et la taille du poste de travail d'un employé sont conformes aux normes. Selon la directive sur les lieux de travail, un volume de 20 mètres cubes doit être prévu pour un employé qui exerce une activité sédentaire ou légèrement physique, à condition que les bureaux disposent de fenêtres pouvant être ouvertes. Les fenêtres et la ventilation d'un espace de bureau constituent ici un aspect juridique important. Il faut également tenir compte d'un éventuel contact avec la clientèle, qui impose légalement un minimum de dix mètres cubes par client et par heure. L'espace nécessaire dépend également des locaux communs, des salles de serveurs, des salles de réunion ou des entrepôts. Les directives de sécurité sont très strictes et doivent être vérifiées en fonction du type de bâtiment et du secteur d'activité.
La directive 89/654/CEE du Conseil du 30 novembre 1989 concernant les prescriptions minimales de sécurité et de santé pour les lieux de travail est la première directive particulière au sens de l'article 16, paragraphe 1, de la directive 89/391/CEE. Cette directive visait à fixer des prescriptions minimales destinées à promouvoir l'amélioration, notamment, du milieu de travail afin de protéger mieux la sécurité et la santé des travailleurs.
La nouvelle version du règlement relatif aux lieux de travail (ArbStättV) (BGBl. I n° 44 du 24 août 2004, 2179) transpose la directive européenne 89/654/CEE dans le droit allemand. L'ArbStättV vise à garantir la sécurité et la protection de la santé des employés lors de l'aménagement et de l'exploitation des lieux de travail. Contrairement à la version précédente, elle se compose d'un texte réglementaire contenant des dispositions générales et d'une annexe également contraignante contenant des exigences spécifiques applicables aux lieux de travail.
Lors de l'emploi de personnes handicapées, leurs besoins particuliers doivent être pris en compte, notamment par une conception sans obstacle du lieu de travail. Contrairement à l'ancienne ordonnance sur les lieux de travail, aucune disposition détaillée n'est plus prévue. Ainsi, les indications relatives aux dimensions minimales des surfaces de travail et à la hauteur des pièces sont supprimées, tout comme les dispositions relatives au bruit. D'autres modifications résultent notamment de l'exigence d'un éclairage naturel suffisant, mais aussi de la suppression de l'exigence d'une vue vers l'extérieur.
Jusqu'à nouvel ordre, les directives relatives aux lieux de travail restent applicables pour l'aménagement et l'exploitation. Elles seront remplacées ultérieurement par les futures règles relatives aux lieux de travail, qui sont actuellement en cours d'élaboration. Un délai maximal de six ans est prévu à cet effet.
Équipement
Il existe également des caractéristiques d'équipement qui doivent être prises en compte. Il convient par exemple de tenir compte des possibilités de stationnement pour les employés et les clients, des installations sanitaires, des douches pour les employés, des équipements spéciaux, des raccordements téléphoniques et informatiques, voire de l'installation électrique. De plus, des aspects tels que l'éclairage, l'acoustique, l'ameublement et l'architecture des bureaux prennent de plus en plus d'importance.
La directive 89/391/CEE du 12 juin 1989 concernant la mise en œuvre de mesures visant à promouvoir l'amélioration de la sécurité et de la santé des travailleurs au travail est également appelée « loi fondamentale » européenne en matière de sécurité au travail.
Cette directive a pour objectif la mise en œuvre de mesures visant à améliorer la sécurité et la protection de la santé des travailleurs sur leur lieu de travail. À cette fin, elle énonce des principes généraux en matière de prévention des risques professionnels, à la sécurité et à la protection de la santé, à l'élimination des facteurs de risque et des accidents, à l'information, à la consultation, à la participation équilibrée conformément à la législation ou aux pratiques nationales, à la formation des travailleurs et de leurs représentants, ainsi que des règles générales pour la mise en œuvre de ces principes.
La directive relative à la sécurité générale des produits doit être considérée comme une directive-cadre pour les produits et les risques pour la sécurité qui ne sont pas couverts par les autres directives existantes relatives aux produits. Elle a en outre une fonction de coordination, dans la mesure où elle complète les directives existantes en matière de sécurité par des dispositions spécifiques, par exemple en matière de surveillance du marché. La directive est entrée en vigueur le 15 janvier 2002 et devait être transposée dans le droit national des États membres avant le 15 janvier 2004. En Allemagne, la loi sur la sécurité des appareils et des produits a été promulguée à cet effet.
Directive 90/270/CEE relative aux écrans de visualisation et règlement allemand sur le travail sur écran (BildscharbV)
La directive 90/270/CEE du Conseil du 29 mai 1990 concernant les prescriptions minimales en matière de sécurité et de santé relatives à l'utilisation de postes de travail à écran est la cinquième directive particulière au sens de l'article 16, paragraphe 1, de la directive 89/391/CEE CEE.
Comme indiqué dans le préambule de la directive sur les écrans de visualisation, le respect des prescriptions minimales visant à garantir un niveau élevé de sécurité aux postes de travail sur écran est une condition indispensable pour assurer la sécurité et la santé des travailleurs. Les employeurs sont donc tenus de s'informer sur l'état de la technique et les connaissances scientifiques dans le domaine de l'aménagement des postes de travail afin de pouvoir apporter les modifications nécessaires et garantir ainsi une meilleure sécurité et une meilleure protection de la santé des travailleurs.
Directive 90/270/CEE sur les écrans de visualisation et règlement allemand sur le travail sur écran (Bildschirmarbeitsverordnung, sBildscharbV)
Le règlement sur le travail sur écran transpose la directive européenne sur les écrans dans le droit allemand et est entré en vigueur en décembre 1996. Le règlement s'applique au travail sur des équipements à écran, à quelques exceptions près. Il constitue ainsi une base juridique essentielle pour le travail sur des équipements à écran dans le secteur tertiaire.
Le BildscharbV part d'une approche globale de la sécurité au travail. Il oblige l'employeur à évaluer les conditions spécifiques du poste de travail sur écran et à prendre des mesures techniques, ergonomiques, médicales et organisationnelles en conséquence. Toutes les caractéristiques et tous les aspects du travail sur écran susceptibles d'influencer la santé et le bien-être des employés sont pris en compte. Des exigences sont ainsi imposées aux équipements de travail à écran, aux appareils d'entrée et de sortie et aux autres équipements de travail, au bureau, à la chaise de travail et à l'environnement de travail.
En outre, la directive contient également des dispositions relatives à l'interaction entre l'homme et les équipements de travail. Il s'agit essentiellement d'exigences en matière d'ergonomie et de convivialité des logiciels. La date limite pour la mise en œuvre de ces exigences était le 31 décembre 1999.
Loi relative à la mise en œuvre de mesures de sécurité et de protection de la santé des travailleurs au travail (ArbSchG) du 7 août 1996 (BGBl. I p. 1246) , modifiée en dernier lieu le 23 décembre 2003 (BGBl. I p. 2907) .
Cette loi vise à garantir et à améliorer la sécurité et la protection de la santé des travailleurs au travail par des mesures de sécurité au travail. Elle s'applique à tous les domaines d'activité et transpose en droit allemand la directive-cadre de l'UE sur la sécurité au travail.
Loi sur les médecins du travail, les ingénieurs de sécurité et autres
Personnel spécialisé dans la sécurité au travail (ASiG) du 12 décembre 1973 (BGBl I. p. 1885) , modifiée en dernier lieu le 25 novembre 2003
(BGBl. I p. 2325).
La désignation de médecins du travail et de spécialistes de la sécurité au travail par l'employeur a pour objectif de garantir que les prescriptions en matière de sécurité au travail et de prévention des accidents soient appliquées en fonction des conditions particulières de l'entreprise et que les connaissances en matière de médecine du travail et de sécurité technique puissent être mises en œuvre dans l'entreprise. En outre, les mesures visant à assurer la sécurité au travail et la prévention des accidents doivent atteindre un degré d'efficacité aussi élevé que possible.
Ne cherchez plus, trouvez !
Vous avez maintenant un petit aperçu du concept de recherche immobilière et vous pouvez commencer vos recherches ! Pour avoir une bonne vue d'ensemble, il est recommandé d'établir une liste récapitulative de tous les aspects importants. Cela vous sera très utile pour faire votre choix. Les critères importants, tels que l'emplacement, la superficie ou encore l'équipement, constituent une grande partie de la recherche et doivent être définis au préalable.
En tant que spécialistes de l'immobilier commercial, nous vous proposons également notre aide professionnelle pour votre recherche. Grâce à notre savoir-faire local, vous êtes entre de bonnes mains ! Vous bénéficiez d'un conseil complet, d'une analyse personnalisée en fonction de vos idées et de vos exigences, ainsi que d'un service complet pour trouver le bien immobilier de vos rêves.
Cet aperçu vous donne un premier aperçu et vous sera utile dans votre recherche d'un bien immobilier commercial.
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