Quiconque souhaite réaliser son rêve immobilier doit faire face à une lourde charge financière : la hausse des coûts de construction, les prix élevés de l'immobilier et l'augmentation des taux d'intérêt pour le financement immobilier rendent la construction immobilière inabordable pour beaucoup et repoussent ce projet à un avenir lointain. À quoi cela est-il dû et cette tendance à la hausse des coûts va-t-elle se poursuivre ou la bulle immobilière menace-t-elle d'éclater ?
Les coûts de construction augmentent de manière exceptionnelle
Les travaux de construction et les matériaux de construction tels que le bois, le métal ou le béton n'ont jamais été aussi chers depuis des décennies. Selon l'Office fédéral allemand de la statistique, l'indice des prix de la construction, qui inclut tous les coûts liés à la construction immobilière, a augmenté de 29 % entre 2010 et 2020. Selon les experts, les coûts devraient continuer à augmenter jusqu'en 2024. Mais pourquoi les coûts de construction augmentent-ils autant ? Plusieurs facteurs expliquent cette situation !
- Pénuries d'approvisionnement : la pandémie de coronavirus a entraîné d'importantes pénuries d'approvisionnement, ce qui a prolongé les délais d'attente sur les chantiers. En plus de la pandémie de coronavirus, la guerre en Ukraine a encore aggravé les pénuries d'approvisionnement. Selon le principe de l'offre et de la demande, les prix de la construction ont augmenté en raison de la pénurie de matériaux de construction et de la forte demande.
- Hausse des coûts énergétiques et taxe sur le CO2 : en raison de la hausse des coûts énergétiques et de la taxe sur le CO2, les entreprises sont contraintes d'augmenter leurs prix pour rester rentables.
- Forte demande : les gros acheteurs en Chine et aux États-Unis ont une demande particulièrement élevée pour des matériaux tels que l'acier, le bois ou le plastique, ce qui entraîne à son tour une pénurie de matériaux et des goulets d'étranglement dans les livraisons, faisant grimper les prix.
En raison de la hausse des coûts de construction, de nombreux chantiers sont à l'arrêt et les futurs maîtres d'ouvrage annulent leurs projets ou s'inquiètent pour leur survie financière. Il reste toutefois une lueur d'espoir, car la hausse des coûts de construction n'a pas nécessairement d'incidence sur les contrats de construction déjà conclus.
Jetez un œil à votre contrat de construction avec l'entreprise de construction : en règle générale, la hausse des prix de la construction ne peut pas avoir d'incidence sur un contrat déjà conclu, car celui-ci est calculé sur la base d'un prix fixe. Le risque lié à l'approvisionnement en matériaux doit donc être supporté par l'entreprise de construction, dans la mesure où un prix fixe a été négocié. Cela ne vaut bien sûr que pour les projets de construction réalisés avec une entreprise de construction. Tous ceux qui construisent leur maison eux-mêmes doivent s'attendre à une augmentation des coûts de construction et, le cas échéant, à un refinancement.
Voici comment la hausse des taux d'intérêt affecte le financement immobilier
Alors que les prix de l'immobilier grimpent en flèche depuis des années, les taux d'intérêt historiquement basont convaincu les constructeurs de financer leurs projets, mais les coûts d'intérêt sont désormais également en hausse. Pourquoi en est-il ainsi ? Il y a deux raisons principales à cela : la hausse du taux directeur et les conséquences de la guerre en Ukraine.
Le principe du taux directeur fonctionne comme suit : les banques européennes peuvent emprunter de l'argent à la BCE (Banque centrale européenne) à un taux d'intérêt qui est versé à la BCE. Les banques répercutent ces frais d'intérêt sur leurs clients, ce qui entraîne une augmentation automatique du taux d'intérêt des crédits. Il y a quelques années, la BCE a toutefois abaissé son taux directeur afin de stabiliser la situation économique, ce qui a entraîné des taux d'intérêt historiquement bas et rendu les crédits immobiliers particulièrement attractifs. Mais si la BCE relève à nouveau son taux directeur, les coûts d'intérêt augmenteront considérablement. Dans ce scénario, la hausse des taux d'intérêt et des mensualités de crédit entraîne une offre immobilière élevée pour une demande faible, ce qui peut à son tour entraîner une baisse des prix de l'immobilier.
Évolution du taux d'intérêt de la Banque centrale européenne pour les opérations principales de refinancement de 1999 à 2022
Source : Statista 2022
En raison de l'inflation, la BCE a déjà relevé son taux directeur à trois reprises en 2022, le faisant passer de 1,25 % à 2,0 % en octobre. Il en résulte une hausse des taux d'intérêt et des coûts de crédit. Ainsi, les taux d'intérêt des prêts à dix ans sont passés d'environ 1 % à environ 4 %, ce qui entraîne une augmentation considérable des coûts de financement.
La guerre en Ukraine a également un impact sur les coûts d'intérêt, car pour freiner l'inflation influencée par la guerre, les taux d'intérêt devraient être encore relevés.
Conséquences de la hausse des coûts de l'énergie
Outre les coûts de construction élevés et la hausse des coûts d'intérêt, l'explosion des coûts de l'énergie est également une source de préoccupation majeure pour les propriétaires immobiliers. Depuis le début de la guerre, les coûts de l'électricité et du gaz ont fortement augmenté, pesant lourdement sur l'économie et les particuliers. La hausse rapide des coûts de l'énergie est particulièrement visible dans l'efficacité énergétique d'un bien immobilier: Les facteurs qui indiquent une bonne isolation thermique sont plus importants que jamais : des fenêtres bien isolées, l'état de l'isolation et le type de chauffage sont des critères qui peuvent faire pencher la balance en faveur ou en défaveur d'un bien immobilier. Les biens immobiliers peu performants sur le plan énergétique perdent de la valeur, car même en cas de pénurie de surface, personne ne souhaite supporter des charges extrêmement élevées. À l'inverse, la valeur des bâtiments efficaces sur le plan énergétique augmente, car ils permettent de réaliser des économies sur les charges, même si le loyer est plus élevé que dans un bien immobilier peu performant sur le plan énergétique. Les vendeurs et les acheteurs doivent examiner très attentivement l'état d'un bien immobilier en termes d'efficacité énergétique.
Loyers indexés : l'inflation détermine le prix du loyer
Les loyers indexés sont basés sur l'indice officiel des prix à la consommation pour les ménages privés et augmentent donc en fonction de l'inflation. À long terme, il s'agit d'un modèle équitable et populaire. Cependant, en raison de l'inflation , les contrats de location indexés peuvent désormais représenter un risque financier élevé pour les locataires : outre la hausse des coûts du gaz et de l'électricité, les loyers augmentent également. Il est extrêmement difficile de s'opposer aux ajustements de loyer dans le cadre des contrats de location indexés, car il n'existe pas de frein à la hausse des loyers ni de plafonds. Pour lutter contre les fortes hausses de loyer, les locataires réclament un soutien financier de la part des pouvoirs publics ainsi qu'un plafonnement légal des augmentations de loyer.
