Mais : la chute redoutée ne s'est pas produite. Au contraire, le marché immobilier de bureaux à Cologne s'est très bien développé dans l'ensemble en 2021 et a surmonté les difficultés. La demande, tirée par l'administration publique, est même supérieure à celle de 2019. En comparaison nationale, la ville cathédrale termine ainsi l'année 2021 avec des chiffres records. Avec une augmentation de 39 % des locations par rapport à la même période de l'année précédente, Cologne se classe au deuxième rang du TOP 7.

Le taux de vacance, qui avait augmenté pendant la pandémie de coronavirus (environ 4,5 %), redescend désormais vers 3 % et devrait entraîner en 2022 une nouvelle raréfaction de l'offre, similaire à celle observée en 2019.

La bonne demande et l'absorption des surfaces doivent toutefois être examinées de près. En ce qui concerne la demande des entreprises privées, la question de l'utilisation future d'un immeuble de bureaux était clairement au premier plan. De nombreux ateliers ont été organisés dans les entreprises à ce sujet et des réflexions sur l'utilisation des surfaces en combinaison avec le télétravail/le travail mobile ont été discutées. De même, les grandes entreprises s'interrogent sur la fonction que remplira encore un siège social à l'avenir. Ce processus d'exploration a eu une influence significative sur la demande de nouveaux espaces de bureaux à partir de 1 000^m². Les effets concrets de ces évolutions ne seront visibles qu'en 2023. L'influence redoutée du télétravail sur la demande reste toutefois marginale pour l'instant, mais elle fera partie intégrante du monde du travail de demain.

Les facteurs qui auront probablement le plus d'influence sur l'évolution future du marché locatif sont la hausse des prix de la construction, la disponibilité des matériaux et les directives ESG qui progressent à grands pas. Il reste à voir comment l'offre de nouveaux bureaux disponibles évoluera en termes de loyers. À notre avis, il ne sera pratiquement plus possible de proposer sur le marché un nouveau bâtiment à un prix nettement inférieur à 16,00^euros/m². Dans les centres-villes, le prix ne devrait pas descendre en dessous de 25,00^euros/m².

Comparaison entre les villes

Cologne affiche les loyers moyens les plus bas

Dans le classement national des 7 premières villes, Cologne occupe la cinquième place avec environ 300 000^{m² de} surfaces de bureaux^négociées . Elle est suivie par Düsseldorf avec 284 800^{m² et} Stuttgart avec 154 000^{m², qui occupent} respectivement la sixième et la septième place. Comme à Cologne, les marchés de bureaux des quatre premières villes ont également enregistré des performances de location nettement supérieures à celles de l'année précédente : Berlin (+16 %), Munich (+16 %), Hambourg (+43 %) et Francfort (+36 %).

En termes de loyers les plus élevés, Cologne rattrape lentement son retard et se situe à un niveau comparable à celui de Düsseldorf. Le dépassement de la barre des 30 euros pour les loyers les plus élevés est notamment un signal positif pour le marché des bureaux à Cologne. Malgré les loyers moyens les plus élevés de ces dernières années, Cologne reste nettement derrière les autres villes. À Berlin, qui occupe la première place, le loyer moyen est 92 % plus élevé qu'à Cologne.

Le marché des bureaux

Très bons résultats annuels

Le marché immobilier de bureaux de Cologne a enregistré en 2021 un chiffre d'affaires d'environ 300 000^m² de surfaces de bureaux^, dépassant ainsi de manière inattendue le résultat annuel total de 2020 (environ 215 000 m²). Cette évolution s'explique notamment par les locations de grandes surfaces par les pouvoirs publics. Grâce à ce niveau élevé de location, le taux de vacance est repassé sous la barre des 4 %. Le loyer moyen a également augmenté, ce qui s'explique par la location de divers projets de construction neuve et de surfaces haut de gamme dans le centre-ville. Dans l'ensemble, la hausse des loyers est également due à l'augmentation des coûts de construction et des matières premières. Les loyers maximaux et les loyers les plus élevés ont tous deux atteint des niveaux records à la fin de l'année 2021.

Six transactions supérieures à 10 000^m²

Les pouvoirs publics dominent l'année 2021 dans le segment supérieur à 10 000^m². Ainsi, quatre contrats de location ont^{été conclus} dans le sous-marché Ehrenfeld/Braunsfeld pour une superficie comprise entre 12 000^{m² et} environ 20 000^{m², soit} une superficie totale d'environ 64 500^m². À cela s'ajoute une location à Mülheim (Holweide) d'environ 18 000 m².^{Au total} , environ 82 500^m² ont ainsi été loués^par les pouvoirs publics pour une superficie supérieure à 10 000^m². Une autre conclusion a été le début de la construction d'un immeuble à usage propre par l'association des médecins conventionnés,^{d'une superficie} de 12 800^m². Les entreprises du secteur privé se montrent malheureusement très réticentes dans cette catégorie. Cela s'explique principalement par les processus de restructuration encore en cours en raison de la pandémie de coronavirus et par les nouveaux modèles de travail.

L'année précédente, seules trois locations de cette taille avaient été recensées. Parmi celles-ci figuraient la location de 19 700^m² à la société d'audit KPMG AG à Cologne/Deutz^et la location de 18 000^{m² dans l'}AirportBusiness-Park par l'AOK Rheinland.

Les surfaces comprises entre 2 000^{m² et} 5 000^{m² envoient} également des signaux positifs

Dans la catégorie des surfaces^{comprises entre} 2 000^{m² et} 5 000^m² , une nette amélioration^est perceptible par rapport à l'année précédente. À la fin de l'année, 15 contrats de location portant sur environ 53 000^m² au total ont été ^conclus dans cette catégorie . Cette reprise était déjà perceptible au milieu de l'année et s'est poursuivie jusqu'à la fin de l'année. En 2020, seuls huit contrats de location portant sur un total de 28 422^m² avaient été^conclus dans ce secteur.

De nombreuses demandes qui avaient été suspendues à court terme au premier trimestre 2020 ont repris à la fin de l'année 2020 et ont pu être finalisées au cours de l'année 2021. De nombreuses entreprises ont modifié leurs profils d'exigences dans le sillage de la pandémie, ce qui a entraîné un retard dans la recherche de surfaces de bureaux. En 2021, cela se traduira^par un effet de rattrapage positif de l'ordre de 2 000^à 5 000^m².

Beaucoup de mouvement dans la fourchette 1 000^{m² à} 2 000^m²

27 locations et donc 12 contrats de plus que l'année précédente ont été^enregistrés dans la catégorie des 1 000 à 2 000^m². Avec 36 262^m² , les performances en matière de location^sont nettement supérieures à celles de l'année précédente (23 113 m²), soit une augmentation de 56 %. Ce secteur se rapproche ainsi du niveau atteint en 2019, avant le début de la pandémie de coronavirus. En 2019, 34 locations ont été conclues, représentant 47 000^{m² de surfaces de bureaux} . C'est également dans ce segment que le loyer moyen le plus élevé a^{été atteint} , avec 15,87^euros/m². Cela montre que même dans cette catégorie, le creux de la vague de la pandémie de coronavirus semble avoir été dépassé et que le marché des bureaux est actuellement sur une très bonne voie.

266 contrats de location conclus dans le segment jusqu'à 1 000^m²

Avec 82 979^{m² de surfaces} de bureaux^négociées , qui se reflètent dans 266 contrats de location, le segment jusqu'à 1 000^m² est^moins dynamique que l'année précédente. Avec une part de 83 % des contrats individuels, le résultat reste néanmoins positif. En 2020, 348 contrats individuels ont été ^conclus dans cette catégorie, pour un volume total d'environ 110 000 ^m². Comme l'année précédente, le loyer le plus élevé a été atteint dans ce segment. Pour la première fois, il a dépassé^les 30,00^euros/m². Les durées de location dans cette catégorie sont en moyenne nettement plus courtes (moins de cinq ans) que dans les catégories supérieures. Cela s'explique notamment par la difficulté de prévoir la croissance des jeunes entreprises ou des start-ups.

Taux d'inoccupation

Le taux de vacance diminue

Depuis le deuxième trimestre 2020 et le premier confinement lié à la pandémie de coronavirus, le taux de vacance n'a cessé d'augmenter. Il s'agissait d'une situation inhabituelle pour le marché des bureaux à Cologne, car nous enregistrions une baisse des surfaces de bureaux vacantes depuis 2011. En 2021, après une période d'environ un an et demi, nous enregistrons à nouveau une baisse des taux de vacance. Cela s'explique notamment par les locations importantes réalisées par les pouvoirs publics. L'année 2021 s'achèvera avec un taux de vacance de 3,20 %, ce qui^{correspond à} une surface de bureaux disponible d'environ 262 000^m². À la fin de l'année 2020, le taux de vacance était de 3,64 %, soit environ 12 % de plus que le résultat de cette année. La baisse du taux de vacance et son niveau globalement très faible entraîneront une demande excédentaire ou une offre extrêmement limitée dans certains quartiers de la ville de Cologne. Il convient également de souligner les demandes importantes dans le segment des surfaces supérieures à 5 000^{m², qui} se heurtent à une offre très limitée de surfaces de bureaux disponibles à court terme sur le marché de l'immobilier de bureau à Cologne.

Loyers

Les loyers atteignent des sommets

À la fin de l'année 2021, les loyers atteignent des niveaux records dans tous les secteurs. Le loyer moyen dépasse^{pour la première fois} la barre des 14,00 EUR^{/m² et} s'élève à 14,38^EUR/m² , soit une augmentation de 8 % par rapport à l'année précédente. Le loyer moyen n'est pas représentatif du centre-ville, où les prix proposés dépassent désormais presque exclusivement 20,00^euros/m². Le loyer le plus élevé, à 27,63^euros/m² , dépasse^également le précédent record de 27,14^{euros/m² atteint} en 2019. Ce résultat exceptionnellement élevé s'explique notamment par les loyers très élevés pratiqués dans le quartier de Rudolfplatz et Kaiser-Wilhelm Ring. L'année précédente, avec un loyer maximal de 23,66^{euros/m², a été} largement dépassée. Avec un loyer maximal de 31,50^euros/m² ,la barre des 30,00 euros^{a été} franchie pour la première fois cette année. Cette valeur a été atteinte dans le quartier Kaiser-Wilhelm-Ring

La hausse des loyers s'explique également par l'augmentation des coûts de construction et des matériaux. Au cours des derniers mois, les loyers ont été augmentés jusqu'à 10 % dans le cadre de différents projets de construction neuve. Les coûts de rénovation des bâtiments existants ont également augmenté de manière significative et ont un impact sur les loyers proposés pour les biens immobiliers existants.

Secteurs

Répartition sectorielle TOP 3

En raison des locations à grande échelle par les pouvoirs publics, la répartition sectorielle est extrêmement déséquilibrée. Avec environ 36 % de parts de marché, l'administration publique devance largement le secteur suivant, celui de la « santé ». Alors que les entreprises du secteur privé faisaient encore preuve de retenue en raison de la pandémie de coronavirus, la demande de la part de l'administration publique est restée inchangée. Outre leur part en pourcentage du marché total, cela est également^souligné par les performances locatives totales d'environ 109 000^m² , dont 82 500^{m² proviennent de} cinq locations de plus de 10 000^m².

À la fin de l'année 2021, d'autres demandes importantes de la part de l'administration publique étaient en cours sur le marché des bureaux de Cologne et devraient aboutir dans le courant de l'année 2022. Ce secteur restera donc dans le TOP 3 à l'avenir, voire continuera à occuper la première place.

Sites

Classement par emplacement

Avec environ 79 %, les performances en matière de location ont été nettement supérieures dans la partie gauche du Rhin, contre environ 21 % dans la partie droite. Le quartier Ehrenfeld/Braunsfeld s'est particulièrement distingué cette année avec 98 826^m² de surface^louée . Ainsi, Ehrenfeld/Braunsfeld a enregistré plus de locations de bureaux que l'ensemble du centre-ville (77 215 m²).Ce chiffre élevé s'explique notamment par quatre locations réalisées par la BIMA (secteur public) pour plus de 10 000^{m² de surfaces de bureaux} . L'un des grands avantages de cet emplacement urbain était sans aucun doute le choix de biens immobiliers existants disponibles d'une superficie supérieure à 10 000^m², qui ne sont plus que très peu nombreux dans la zone urbaine de Cologne et disponibles à court terme.

Sur la rive droite du Rhin, le quartier de Mülheim/Holweide est le plus dynamique. Ici aussi, une grande partie des surfaces, soit environ 18 000^m², a été louée au secteur public, ce qui a eu une incidence positive sur ce résultat.

L'

L'activité de construction ralentit légèrement

À la fin de l'année 2021 , environ 200 000^{m² de surfaces de bureaux} sont en construction à Cologne. Cela représente une baisse de 27 % par rapport à l'année précédente (276 000^m²). Avec environ 53 000^m² , les livraisons ont été^nettement inférieures au résultat de l'année précédente (100 000^m²). Le recul de l'activité de construction peut être attribué à l'année 2020 et à l'incertitude qui a régné sur le marché des bureaux. En raison de la pandémie de coronavirus, certains projets de construction ont été reportés, car les locataires clés ont souhaité réévaluer leurs besoins en raison des nouveaux modèles de travail et de la mise en place du télétravail, et ont donc décidé de reporter la signature de leur bail. Grâce à la bonne année 2021, on peut s'attendre à un certain effet de rattrapage et espérer que l'activité de construction reprendra, ce qui permettrait au taux de vacance de se maintenir à son niveau actuel.

Prévisions

Perspectives pour l'année 2022

Nos prévisions pour l'année 2021 étaient heureusement plus négatives que le résultat global final de 2021, avec une hausse des loyers et un volume de location de 300 000^m². Cela reflète toutefois également le fait qu'il est nettement plus difficile d'établir des prévisions fiables dans la période actuelle. Actuellement, l'administration publique est à la recherche d'autres grands espaces de bureaux à Cologne et on peut supposer que ces locations représenteront au total entre 50 000 et 100 000 m² au cours du premier semestre 2022. 60.000^m² au total. Des signaux positifs sont également envoyés par le secteur privé, où l'on enregistre également quelques demandes importantes^{portant sur} plus de 5 000^{m² de surfaces de bureaux} . Nous resterons donc au moins au niveau de l'année précédente et pouvons à nouveau tabler sur une performance locative d'environ 300 000^{m² de surface de bureaux} d'ici fin 2022.

Le taux de vacance permet également de bien quantifier le creux de la vague apparemment surmonté grâce à la pandémie de coronavirus. Depuis environ un an et demi, soit depuis le début de la pandémie, le taux de vacance a de nouveau baissé pour repasser sous la barre des 4 %. On peut supposer que le taux de vacance restera stable en 2022, entre 3,5 et 4 %, grâce à une demande stable et à une offre constante. Dans les centres-villes, l'offre restera extrêmement limitée et le taux de vacance ne dépassera pas environ 2 %.

Les loyers continueront d'augmenter en 2022. La hausse des coûts de construction entraîne notamment des augmentations de prix pour les projets de construction neuve et d'extension de bureaux. Si l'on examine les sept villes les plus attractives (loyers moyens les plus bas), on constate toutefois que Cologne offre, malgré la hausse des prix, un environnement locatif extrêmement attractif pour les personnes à la recherche de bureaux. En 2022, le loyer maximal dépassera à nouveau la barre des 30,00 euros/m² et le loyer moyen pourrait franchir la barre des 15,00^euros/m². En raison de la pandémie de coronavirus et des prévisions d'avenir parfois difficiles, les entreprises du secteur privé font preuve de prudence en matière de durée des contrats de location. Les contrats de plus de 10 ans pour des locations de plus de 1 000^m² ne sont notamment plus une évidence. En ce qui concerne l'activité de construction,^{on table sur} un niveau stable d'environ 200 000^m². Les achèvements augmenteront considérablement en 2022, car divers projets de construction neuve, tels que la « Haus am Rudolfplatz » ou le « Quadra » dans l'AirportBusinessPark, sont en phase finale. Au total, 120 000^m² devraient être achevés^en 2022. Dans l'ensemble, le marché de la location de bureaux à Cologne peut se réjouir du résultat global de l'année 2021, car un tel niveau de location n'était pas prévu. Il semble que de nombreuses entreprises aient finalisé leurs réflexions sur les futurs modèles de travail et s'apprêtent désormais à rechercher des espaces de bureaux adaptés. La situation actuelle de la demande le confirme et nous permet d'envisager l'année 2022 avec beaucoup d'optimisme.