Le marché immobilier commercial de Cologne se montre extrêmement résistant face aux crises actuelles. Les surfaces modernes bien situées trouvent facilement preneurs. Le taux de vacance dans la ville cathédrale est faible, les loyers ont même augmenté. Les problèmes de location concernent uniquement les surfaces non rénovées, principalement parce que les entreprises à la recherche de locaux imposent des exigences plus strictes en matière de durabilité. Pourquoi en est-il ainsi et que devraient faire les bailleurs pour moderniser leurs surfaces ?
(Cologne, le 12 avril 2023) Malgré les défis majeurs rencontrés au cours des trois dernières années, le marché des bureaux a continué à bien se développer. À Cologne, le taux de vacance est à un niveau historiquement bas, à 2,9 %. Les loyers des bureaux sont stables à un niveau élevé. Ils ont même augmenté au cours des douze derniers mois, en particulier pour les surfaces modernes ou nouvellement construites. Entre fin 2021 et fin 2022, le loyer moyen dans la ville cathédrale a augmenté d'environ 16 % pour atteindre 17,07 euros par mètre carré ; en 2021, il était de 14,38 euros. Au cours de la même période, le loyer le plus élevé a augmenté de 5 % pour atteindre environ 29 euros par mètre carré. Sur cinq ans, le loyer le plus élevé a atteint le niveau record de 14,50 euros par mètre carré, pour s'établir désormais à 39 euros par mètre carré. C'est ce qui ressort du dernier rapport sur le marché des bureaux à Cologne publié par Larbig & Mortag Immobilien. Dans d'autres villes importantes pour les bureaux, telles que Berlin, Francfort-sur-le-Main, Munich ou Stuttgart, l'évolution a été tout aussi favorable, mais avec des taux de vacance très variables. La plupart des experts s'attendent à ce que le nombre de postes de travail dans les bureaux continue d'augmenter en Allemagne au cours des prochaines années, même si, en raison de la flexibilité croissante du travail et du télétravail, tous ne disposeront pas d'un poste fixe au bureau. Cela devrait permettre de compenser la baisse significative actuelle du niveau de construction neuve et d'éviter une offre excédentaire de surfaces.
La forte généralisation du télétravail a incité davantage d'entreprises à se soucier de la qualité de leurs espaces de bureau. Lorsque les employés viennent au bureau, ils doivent trouver des espaces attrayants et inspirants (New Work). L'agencement, le mobilier, la climatisation et l'éclairage doivent leur permettre de travailler dans les meilleures conditions possibles. Il existe ainsi des espaces isolés pour les tâches nécessitant de la concentration ou les appels téléphoniques. Des salles séparées équipées d'un matériel technique performant doivent être disponibles pour les réunions et les présentations. Une grande importance est également accordée aux espaces de rencontre et de communication. Une enquête menée l'année dernière par Larbig & Mortag Immobilien auprès de 160 décideurs confirme l'importance croissante des différentes zones de travail. Environ 55 % ont déclaré que les environnements de travail modernes étaient pour eux un critère de qualité important. Pour 42,6 % des personnes interrogées, la climatisation est importante et 48,4 % sont de plus en plus attentives à la consommation énergétique de leurs locaux. Enfin, des espaces de bureau attrayants sont essentiels pour trouver et fidéliser les collaborateurs. « La recherche de personnel qualifié est un défi qui accompagnera de nombreuses entreprises dans les années à venir et qui ne disparaîtra pas comme une pandémie », explique Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien.
Les propriétaires de bureaux vieillissants devraient passer à l'action
Pour les propriétaires de bureaux obsolètes, la stabilité du marché immobilier n'est toutefois pas une raison pour se réjouir : les bureaux vétustes situés dans des zones peu prisées auront encore plus de mal à trouver de nouveaux locataires à l'avenir. Cela n'est pas seulement dû aux exigences des utilisateurs en matière d'agencement et de technologie, mais aussi, et de plus en plus, à leurs efforts en matière de durabilité. D'une part, l'UE a fixé depuis quelques années des règles plus strictes en matière de financement (taxonomie européenne). Les entreprises doivent par exemple respecter davantage les critères ESG, réduire et éviter la pollution, satisfaire à des critères sociaux ou veiller, lors de la construction ou de la rénovation, à utiliser des matériaux issus de l'économie circulaire.
Les grands propriétaires immobiliers tels que les compagnies d'assurance, les fonds et les family offices restructurent également leurs portefeuilles immobiliers dans le but de se séparer des bâtiments anciens afin d'atteindre les objectifs de décarbonisation qu'ils se sont fixés. « Du côté des locataires, le sujet a également gagné en importance. Nous constatons que de nombreux demandeurs d'espaces imposent également leurs propres exigences en matière de durabilité et, par exemple, ne louent plus que des espaces qui répondent à certains critères de qualité énergétique conformément à la Société allemande pour la construction durable (DGNB) ou à des critères ESG complets », observe le consultant immobilier Mortag. Les bailleurs qui ignorent ces évolutions doivent s'attendre à ce que leurs surfaces restent inoccupées à long terme, car elles ne répondent plus aux exigences des utilisateurs.
Les conditions pour les rénovations sont meilleures qu'il y a six mois
Les propriétaires de surfaces anciennes devraient les rénover. Cela vaut en particulier pour les bâtiments construits avant 2010 et qui n'ont depuis lors fait l'objet que de peu ou pas de travaux de rénovation. La raison : depuis 2009, les bâtiments sont soumis à la première réglementation sur les économies d'énergie, qui impose des obligations énergétiques aux promoteurs immobiliers pour les nouvelles constructions. Dans les huit principaux sites de bureaux allemands, dont Cologne, environ 85 % des surfaces de bureaux existantes ont été construites avant 2010. Si ces surfaces n'ont pas encore fait l'objet d'une rénovation, il convient de s'y atteler dès maintenant.
La bonne nouvelle, c'est que les conditions sont meilleures qu'il y a quelques mois : en raison de la stagnation de la construction résidentielle, davantage d'entreprises de construction et d'artisanat ont des capacités pour d'autres projets, tels que la rénovation de bureaux existants. De nombreuses pénuries de matériaux qui prévalaient il y a six mois et qui avaient entraîné une hausse des prix se sont également résorbées entre-temps.
Un autre point gagne en importance et joue en faveur des bâtiments existants qui sont remis en état : lebilan carbone d'un bâtiment devient plus important pour les utilisateurs de bureaux. Cela comprend non seulement les émissions pendant l'exploitation, mais aussi l'énergie grise générée pendant la phase de construction et déjà stockée dans les bâtiments. Les bâtiments anciens rénovés obtiennent de meilleurs résultats, car leurs émissions ont théoriquement diminué au fil des années d'utilisation. Par rapport à une rénovation, la démolition et la reconstruction consomment beaucoup de ciment, dont la production émet beaucoup deCO2 et contribue à un bilan plus défavorable.
Les propriétaires qui ne peuvent ou ne veulent pas supporter ces investissements, par exemple en raison des taux d'intérêt élevés, devraient envisager de vendre leur bien immobilier et d'investir le produit de la vente dans des biens immobiliers neufs équivalents. Il existe des investisseurs disposant d'un capital important qui se concentrent sur des biens immobiliers existants présentant un potentiel de création de valeur en termes d'ESG et donc d'augmentation des loyers.
