(Bonn, janvier 2023) Même en cette année 2022 marquée par la crise, le marché de la location de bureaux à Bonn est resté dynamique et fait face avec énergie à la crise multiple. L'équipe de Larbig & Mortag Immobilien à Bonn a enregistré un volume total de locations de 101 536 m² de surfaces de bureaux. Le loyer moyen augmente légèrement, tandis que les loyers les plus élevés et les loyers maximaux progressent nettement. Avec un volume de location d'environ 58 000 m², l'administration publique reste un moteur important.

L'activité locative

En 2022, les spécialistes de l'immobilier commercial de Larbig und Mortag Immobilien, partenaire exclusif du groupe NAI apollo, ont enregistré un total de 88 locations (contre 96 en 2021) sur le marché des bureaux de Bonn. 65 de ces contrats de location ont été conclus avec des entreprises d'une taille maximale d'environ 500 m². La plus grande location individuelle de l'année 2022 a été conclue par un utilisateur public qui a loué environ 23 000 m² de surface de bureaux dans le quartier fédéral. Au total, un chiffre d'affaires locatif d'environ 101 536 m² de surfaces de bureaux a été enregistré. Par rapport à l'année précédente 2020, cela correspond à une baisse de près de 40 000 m² (2021 : 141 871 m²), mais le résultat global peut être considéré comme tout à fait positif compte tenu des répercussions actuelles de la guerre en Ukraine et des restrictions économiques qui en découlent, ainsi que de l'incertitude des acteurs du marché dans toute l'Allemagne. Les performances locatives de l'année 2022 ne s'écartent pas beaucoup de la moyenne sur 5 ans, avec environ 114 000 m² de surface locative. 

l'administration publique reste le secteur le plus performant

Comme les années précédentes, l'administration publique reste le pilier de l'activité locative positive de la ville de Beethoven. Au total, les utilisateurs de ce secteur ont obtenu environ 58 019 m² grâce à de nouveaux contrats de location. Cela correspond à une part de marché d'environ 57,14 %. Il est intéressant de noter qu'au cours du dernier trimestre de l'année 2022, une seule location a été effectuée par des utilisateurs publics. Cela confirme la tendance observée au cours de l'année, à savoir que les demandes des utilisateurs publics sont actuellement en baisse. L'Agence fédérale pour les biens immobiliers examine en priorité ses propres surfaces disponibles pour les nouvelles demandes d'utilisateurs. Des négociations sont certes encore en cours pour des biens immobiliers tiers, mais leur nombre est inférieur à celui observé les années précédentes. Si l'on compare les résultats en matière de location à ceux de l'ensemble de l'année 2021, environ 13 000 m² de moins ont déjà été loués en 2022, avec une surface de bureaux de 71 017 m² sous contrat de location.

À première vue, le taux de vacance affiche une légère reprise

Le taux de vacance, qui est très faible à Bonn depuis plusieurs années, se redresse légèrement au cours de l'année 2022 et s'élève actuellement à 2,20 %. Selon ces chiffres, environ 88 355 m² de surfaces de bureaux sont actuellement disponibles sur le marché de la location de bureaux à Bonn. Mais cette « reprise » est-elle durable ? Des négociations sont actuellement en cours dans certains des plus grands immeubles vacants, de sorte qu'une nouvelle baisse du taux de vacance sous la barre des 2 % est à prévoir pour le début de l'année 2023. De plus, de nombreuses entreprises ont suspendu leurs recherches au cours de l'année 2022 afin d'attendre l'évolution des marchés. La nécessité d'un changement de locaux est donc reportée, de sorte qu'une augmentation de la demande pourrait être enregistrée à la fin de l'année 2023. En outre, les coûts de construction extrêmement élevés et la hausse significative des taux d'intérêt pour les crédits immobiliers par rapport aux années précédentes continuent de faire obstacle à la réalisation des projets prévus.

Loyer moyen en légère hausse - loyers maximaux et loyers les plus élevés en forte augmentation

Le loyer moyen augmente légèrement d'environ 0,19 EUR/m² par rapport à l'année précédente, pour s'établir à 13,18 EUR/m² (2021 : 12,99 EUR/m²). L'évolution du loyer moyen confirme le comportement de recherche observé chez les utilisateurs au cours des dernières périodes considérées et montre que les surfaces locatives nettement inférieures à la barre des 10 euros ne sont plus disponibles que pour des locations temporaires ou sur des marchés partiels moins prisés. Les loyers maximaux et les loyers les plus élevés ont nettement augmenté par rapport à l'année précédente. Le loyer maximal a été conclu dans un immeuble du quartier fédéral à 31,66 EUR/m² (2020 : 24,00 EUR/m²) et le loyer le plus élevé à 24,12 EUR/m² (2020 : 22,53 EUR/m²) résulte de contrats conclus dans les marchés partiels du quartier fédéral, du Bonner Bogen et de Bonn-Beuel. En période de crise multiple, l'évolution des loyers est d'autant plus remarquable. De nombreuses entreprises sont prêtes à payer plus cher pour des biens immobiliers/projets situés dans des marchés partiels prisés et dotés d'équipements modernes et durables.

Le quartier fédéral est de loin le secteur le plus demandé

Comme chaque année, du moins selon l'alternance constante entre les deux principaux segments du marché de la location de bureaux à Bonn (centre-ville et quartier fédéral), le quartier fédéral est le segment le plus performant de l'année 2022. Au total, 15 contrats de location ont été conclus dans ce segment, portant sur environ 57 824 m² de surfaces de bureaux. En conséquence, plus de la moitié de la performance locative totale du marché des bureaux de Bonn a été réalisée dans le quartier fédéral (56,95 %). Ce bon résultat est principalement dû à trois des quatre locations importantes de plus de 10 000 m², qui représentent déjà environ 52 724 m². Le centre-ville suit à une distance assez importante, avec une performance locative de près de 20 000 m² de surface de bureaux sous contrat de location.

Prévisions pour 2023

Ces dernières années, il était déjà difficile de faire des prévisions pour les 12 mois à venir. Les événements de l'année 2022 ne facilitent pas les choses. L'incertitude des décideurs sera également perceptible au début de l'année 2023 et les contrats de location de grandes surfaces devraient être conclus en raison des demandes déjà enregistrées en 2022. 

La résistance du marché des bureaux de Bonn à la crise l'année prochaine dépendra principalement du comportement des entreprises à la recherche de locaux. À Bonn, contrairement aux années précédentes, des immeubles neufs sont pour la première fois disponibles à la location à court terme. Ces dernières années, cela n'était guère possible, car de nombreux locaux neufs étaient déjà loués bien avant leur achèvement. Si la réticence des personnes intéressées se transforme à nouveau en confiance pour s'engager à long terme dans la location d'un nouvel espace de bureau, le marché pourrait alors enregistrer un grand nombre de transactions importantes à partir de 2 000 m².

Si les surfaces neuves prêtes à être emménagées à court terme à Bonn sont absorbées par le marché au cours des six premiers mois, une nouvelle augmentation des indices de loyers pourra déjà être constatée à la fin du premier semestre, le loyer moyen se situant encore à un niveau inférieur à celui des loyers les plus élevés et des loyers maximaux.

Toutefois, si l'incertitude reste un facteur déterminant pour les décideurs en 2023 et si aucun nouveau locataire n'est trouvé immédiatement pour les immeubles achevés en 2023, le taux de vacance continuera d'augmenter légèrement. Dans la mesure où l'on peut parler d'une détente au vu du faible niveau du taux de vacance.