Nous traversons actuellement une phase de faible croissance économique, de hausse du taux d'inflation et de pression croissante sur les taux d'intérêt directeurs. Le marché des bureaux à Cologne reflète traditionnellement la situation économique générale, les loyers augmentant parallèlement à la hausse du taux d'inflation ou, dans de très rares cas, diminuant dans le sens inverse.
Le marché immobilier de bureaux à Cologne a toujours été un site d'implantation fondamental et solide pour les entreprises, avec une macroéconomie forte, un environnement réglementaire favorable, des relations commerciales internationales, un accès aux talents, des infrastructures et une bonne réputation.
Le marché des bureaux devient ainsi de plus en plus robuste, mais l'économie continuera-t-elle à afficher ces valeurs en 2023 ?
L'incertitude liée à la pandémie de Covid-19, à la guerre en Ukraine et à la crise du coût de la vie a également eu un impact sur le marché immobilier de bureaux à Cologne ces derniers mois. La pandémie de Covid-19 et la guerre en Ukraine ont entraîné la plus forte récession de ces dernières décennies, de sorte que l'on aurait pu s'attendre à une baisse correspondante des loyers les plus élevés. Ce n'est toutefois pas le cas. Au contraire, le loyer le plus élevé (29 euros/m²) et le loyer maximal (39 euros/m²) ont atteint des niveaux records. Comment expliquer cela ?
Nous constatons ici une nette différenciation entre la demande pour les meilleurs bureaux et le reste, qui se reflète dans le fait que tant les investisseurs que les utilisateurs sont prêts à payer des prix élevés pour s'assurer leurs options préférées et pouvoir offrir un environnement de travail/NewWork adapté dans la « guerre des talents ». La durabilité, le confort et la communication sont désormais tout aussi importants pour la plupart des décideurs que l'équipement des bureaux, et nous pensons que cela restera le cas en 2023.
Alors, qu'est-ce qui a changé et comment cela influencera-t-il l'évolution des loyers à l'avenir ? Trois facteurs influencent le marché actuel et contribuent à maintenir des loyers élevés.
La fuite vers la qualité
La demande en bureaux se concentre de plus en plus sur des espaces haut de gamme, car ils répondent aux objectifs ESG en matière de durabilité, attirent et fidélisent les meilleurs talents et correspondent à l'image de marque d'une entreprise. Cela a entraîné une fragmentation du marché des bureaux, les loyers les plus élevés dépassant ceux des biens secondaires et tertiaires. Par rapport à la situation de l'offre après la crise financière mondiale, il existe depuis quelques années un déséquilibre entre l'offre et la demande, les locataires se disputant de nombreux biens immobiliers de grande qualité. Cette situation a été aggravée par le manque de capitaux étrangers pour les projets immobiliers spéculatifs depuis la crise financière et restera un problème dans un avenir prévisible, notamment en raison de la hausse des coûts de crédit, des coûts de construction élevés, de la baisse des rendements et de la rentabilité. Nous prévoyons une augmentation des activités de pré-location en 2023, car la hausse des coûts de construction pèse sur le développement spéculatif et incite les utilisateurs à se tourner vers les projets en cours afin de s'assurer qu'ils obtiennent les options qu'ils privilégient.
changements dans la structure des contrats de location et la stratégie d'utilisation
Avant la crise financière mondiale, il était courant que les utilisateurs louent un excédent d'espace de bureau en prévision d'une future augmentation de leurs effectifs. C'est l'une des principales raisons de la chute spectaculaire des loyers les plus élevés au début des années 2000, après que des quantités importantes d'espaces vacants de grande qualité ont été remis sur le marché à la suite de l'éclatement de la bulle Internet. L'introduction généralisée d'espaces flexibles sur le marché et l'ajout d'options pour des surfaces supplémentaires dans les contrats de location traditionnels ont réduit le risque d'une libération massive des surfaces louées par les locataires en cas de ralentissement économique et ont contribué à maintenir un niveau stable des loyers les plus élevésde surfaces louées par les locataires en période de ralentissement et contribué au maintien d'un niveau de loyers de pointe stable. Les utilisateurs tiendront davantage compte de ces tendances dans les années à venir et exigeront une flexibilité correspondante dans les contrats de location.
NewWork/ Travail flexible
Dans le monde du travail actuel, de nombreuses entreprises se concentrent sur des conditions de travail flexibles et le concept de New Work. Ces changements sont principalement dus aux nouvelles attentes et aux nouveaux besoins des employés, qui ont considérablement évolué au fil du temps. Autrefois, le travail servait avant tout à gagner sa vie. Mais aujourd'hui, le rôle du travail dans la vie des gens a changé. De nombreux employés aspirent à un équilibre entre vie professionnelle et vie privée, à plus d'épanouissement personnel et de croissance personnelle. Ils ne veulent plus être pris dans l'engrenage, mais souhaitent travailler de manière flexible et pouvoir organiser leur temps de travail comme ils l'entendent. Les entreprises tiennent de plus en plus compte de ces souhaits en proposant à leurs employés des horaires flexibles, des possibilités de télétravail et d'autres options d'autodétermination. De nombreuses entreprises ont compris que des employés satisfaits sont plus productifs et plus motivés, et que des conditions de travail flexibles peuvent contribuer à attirer et à retenir les talents.
La possibilité de suivre une formation continue et de s'épanouir sur le plan personnel est également un aspect important du New Work. De nombreux employés recherchent des emplois qui leur permettent d'acquérir de nouvelles compétences et de se perfectionner. Les entreprises qui offrent cette possibilité à leurs employés ont souvent un avantage concurrentiel, car elles peuvent attirer et fidéliser des employés talentueux.
Dans l'ensemble, on peut dire que le monde du travail et les souhaits des employés ont considérablement évolué au fil du temps. Les entreprises qui reconnaissent ces changements et y réagissent seront celles qui réussiront à l'avenir et qui pourront attirer et fidéliser des employés talentueux. Des conditions de travail flexibles et de nouveaux concepts de travail constituent un pas important dans la bonne direction.
