Le marché immobilier de bureaux à Cologne ne démarre pas encore au 1er trimestre 2023

Le chiffre d'affaires au premier trimestre 2023 n'a pas pu égaler les excellents résultats enregistrés à la fin de l'année 2022. Le marché immobilier de bureaux de Cologne clôture le premier trimestre 2023 avec un résultat d'environ 45 000 m² de surfaces de bureaux louées. Le résultat du marché immobilier de bureaux à Cologne est ainsi inférieur de 34 % à celui de l'année précédente (1er trimestre 2022 : 68 000 m²). Avec ce résultat intermédiaire, la ville cathédrale maintient toutefois un niveau de location solide et le nombre de contrats conclus peut également être qualifié de bon. La majorité des contrats conclus concernaient des surfaces inférieures à 500 m², avec plus de 50 %. Les contrats les plus importants ont été la location par la KZVK d'environ 9 100 m² dans le GerlingQuartier (conseillée par Larbig & Mortag Immobilien pour le locataire) et par The Boston Consulting Group avec environ 7 400 m² dans le Laurenz Carré près de la cathédrale de Cologne. Seuls les contrats portant sur plus de 10 000 m² font défaut sur le marché.

La demande reste quant à elle dynamique et marquée par une volonté de réévaluer les besoins actuels en matière d'espaces de bureaux. Reste à voir si cela se traduira nécessairement par des décisions de déménagement. Il est toutefois probable que les surfaces en sous-location continueront d'augmenter, car les entreprises souhaitent se débarrasser des surfaces excédentaires en raison de l'augmentation du télétravail. « Nous nous attendons à d'autres missions passionnantes au cours de l'année et donc à de nouveaux utilisateurs potentiels pour le marché des bureaux à Cologne. Dans les emplacements centraux notamment, plusieurs projets de construction intéressants vont voir le jour, offrant de nouvelles possibilités modernes aux entreprises. nous observons principalement une réduction des besoins en surface au profit d'une situation centrale en centre-ville et d'un équipement de meilleure qualité », déclare Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien.

Les facteurs qui influencent le marché locatif seront encore clairement perceptibles début 2023. La guerre en Ukraine continue de ralentir la prise de décision des entreprises dans la région de Cologne. Le télétravail, le New Work et la décarbonisation (ESG, durabilité) sont également les exigences les plus fréquemment citées par les utilisateurs actuels. Sur le marché du travail, qui est un secteur important, l'attitude de la jeune génération (« génération Z ») à l'égard du travail a également changé de manière sans précédent. La baisse de la loyauté envers l'employeur, la propension à changer fréquemment d'emploi, la recherche d'un meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie privée, le refus d'assumer des responsabilités tout en bénéficiant d'une semaine de quatre jours et d'un salaire plus élevé ne cadrent pas avec le contexte économique actuel, marqué par des craintes de récession en Allemagne et dans la région de Cologne. En conséquence, les entreprises doivent relever le défi, car non seulement le recrutement de nouveaux collaborateurs, mais aussi la fidélisation des collaborateurs existants sont devenues des tâches centrales. Tous ces thèmes auront une influence significative sur le marché local des bureaux à Cologne au cours des 12 prochains mois.

« Le bureau classique va continuer à changer, et les nouvelles tendances du travail ne vont pas tout changer. On pense toujours que le télétravail ne va pas remplacer le bureau. Après la pandémie, les jeunes ont vraiment besoin de voir les autres. Le bureau doit donc améliorer considérablement la communication et le transfert de connaissances. Les bureaux centraux dotés d'une très bonne infrastructure en sortiront clairement gagnants, de sorte que « les meilleurs contre les autres » sera une tendance des prochaines années », déclare Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien.
La répartition sectorielle a considérablement changé au début de l'année par rapport à la même période de l'année précédente. Alors que l'administration publique dominait encore récemment, les secteurs des services et du conseil sont désormais clairement en tête. Ainsi, le secteur des services a terminé en tête avec environ 33 %, suivi du secteur de la santé avec environ 10 %, puis du secteur du conseil avec environ 25 %.
Le taux de vacance reste faible, à 2,9 %. Le marché immobilier de bureaux de la ville cathédrale dispose ainsi actuellement d'environ 250 000 m² de surfaces de bureaux vacantes.

Les loyers se stabilisent à un niveau élevé. La barre des 30 euros est franchie depuis longtemps et les emplacements centraux du centre-ville visent déjà les 40 euros grâce à une offre de grande qualité. Au premier trimestre 2023, le loyer le plus élevé s'élève à 31,00 euros/m². Au cours de la même période, le loyer le plus élevé a atteint un niveau record de 36,00 euros/m², et continue d'augmenter. De même, le loyer moyen a augmenté pour atteindre désormais 17,90 euros/m².

Les experts de Larbig & Mortag Immobilien tablent sur un chiffre d'affaires annuel total du marché des bureaux de Cologne pouvant atteindre 275 000 m². Les bailleurs de bureaux s'attendent donc à une baisse des résultats par rapport à l'année précédente 2022. Le chiffre exact dépendra notamment de la conclusion de contrats de location globaux et de contrats portant sur des surfaces supérieures à 10 000 m².

Aperçu des chiffres du marché pour le 1er trimestre