Cologne, le 1er octobre 2023 Le marché des surfaces de bureaux à Cologne affiche pour le troisième trimestre 2023 l'un des résultats les plus faibles des 15 dernières années, avec seulement 115 000 m² de surfaces de bureaux vendues.
Mais tout n'est pas noir : grâce au ralentissement de la construction et à la mutation du monde du travail, les loyers restent stables à un niveau élevé et la hausse des taux de vacance reste faible. La plupart des habitants de Cologne se considèrent comme des Rhénans : ils sont ouverts, tolérants, aiment la vie en communauté, vont vers les autres et aiment beaucoup parler. C'est la joie de vivre rhénane. Les différents avantages d'une bonne communication, y compris au bureau, se reflètent dans l'ambiance de travail, la productivité et la qualité du travail. « Au final, nous voyons à Cologne, en Rhénanie et dans la région métropolitaine de Cologne-Bonn une base parfaite pour les entreprises. La mentalité, la créativité et la puissance économique de la région ont donné naissance à de nombreuses entreprises passionnantes et leaders au cours des 15 dernières années. Le marché immobilier a connu un développement exponentiel grâce à ces entreprises et figure aujourd'hui parmi les sept premiers sites en Allemagne. Chez Larbig & Mortag Immobilien, nous observons de très près le ralentissement actuel et voyons des opportunités intéressantes pour le marché et les entreprises de la région », déclare Uwe Mortag, associé gérant et cofondateur de Larbig & Mortag Immobilien, partenaire du groupe NAI apollo.
Après deux premiers trimestres faibles, le chiffre d'affaires lié à la surface louée a continué sur la même lancée jusqu'à la fin du troisième trimestre 2023. Aux 70 000 m² enregistrés au premier semestre 2023 se sont ajoutés environ 45 000 m² supplémentaires au troisième trimestre 2023. Le marché immobilier de bureaux de Cologne clôture ainsi le troisième trimestre 2023 avec un résultat d'environ 115 000 m² de surfaces de bureaux louées. Le résultat du marché immobilier de bureaux à Cologne est ainsi inférieur d'environ 55 % à celui de l'année précédente (3e trimestre 2022 : 257 000 m²) et d'environ 50 % à la moyenne sur 10 ans.
Le taux de vacance stagne par rapport à l'année précédente et clôture également le troisième trimestre à environ 4,1 %. Le marché immobilier de bureaux de la ville cathédrale dispose ainsi actuellement d'environ 343 000 m² de surfaces de bureaux vacantes. L'absence de nouvelles constructions ces dernières années maintient le taux de vacance à un niveau modéré, en dessous de la réserve de fluctuation importante de 5 %.
Les indicateurs dans le domaine des loyers sont tous restés stables au cours de l'année. Le loyer le plus élevé s'élève à environ 33,70 euros/m². Le loyer le plus élevé a atteint un niveau record de 36,00 euros/m² au cours de la même période. De même, le loyer moyen pondéré en fonction de la surface a augmenté pour atteindre désormais près de 19,00 euros/m² (3e trimestre 2022 : 16,80 euros/m²).
Au total, environ 140 contrats de location ont été conclus au cours des neuf premiers mois de l'année 2023 (3e trimestre 2022 : environ 145), soit un nombre similaire à celui de la même période de l'année précédente. Dans le domaine des grandes locations à partir de 10 000 m², aucun contrat n'a été conclu, mais deux à trois transactions importantes (environ 23 000 m² au total) sont en cours de finalisation et seront comptabilisées au quatrième trimestre.
Les chiffres des transactions reflètent le climat actuel de l'économie à Cologne. Les processus décisionnels des entreprises suprarégionales, en particulier, s'éternisent. Cela s'explique par les multiples défis actuels : besoins en matière d'espace de travail en raison du télétravail et de la flexibilité, fidélisation et recrutement des employés (guerre des talents), durabilité et transition vers la mobilité. Ces facteurs entraînent souvent un processus de gestion du changement fondamental et complet afin d'adapter l'organisation aux enjeux actuels. Ainsi, de nombreuses entreprises se trouvent actuellement encore en phase d'exploration. Ou, en d'autres termes, dans une phase d'attente.
D'autre part, l'expérience acquise au cours des trois dernières années en matière de télétravail joue un rôle important et influence également les décisions. Les premières entreprises rappellent leurs employés au bureau, notamment parce que la situation économique actuelle exige un resserrement des rangs. « Nous restons convaincus que le télétravail ne deviendra pas synonyme de bureau. Nous constatons que les jeunes employés, en particulier, souhaitent de plus en plus revenir au bureau afin d'améliorer considérablement les contacts sociaux, la communication et le transfert de connaissances », explique M. Mortag. Cela représente un défi particulier dans le contexte actuel du marché du travail, car le recrutement de nouveaux employés et la fidélisation des employés existants sont deux des tâches les plus importantes d'une entreprise.
Outre ces évolutions, la mise en œuvre de leurs propres objectifs de durabilité et de critères ESG joue un rôle de plus en plus important pour les entreprises. Les premières entreprises se tournent déjà vers l'avenir et alignent leurs décisions commerciales sur l'article 8 du règlement sur la taxonomie, et elles attendent la même chose des futurs immeubles de bureaux. Le produit « bureau » doit s'adapter et être précurseur. « Nos clients développeurs de projets ont compris ces tendances il y a déjà plusieurs années et lancent sur le marché des projets modernes et novateurs. À Cologne, par exemple, le « kite Butzweilerhof », « The Ship », « I/D Cologne » ou « Messe City » ont vu le jour. Tous ces projets importants offrent des espaces de bureaux modernes », explique M. Mortag.
Ces thèmes globaux influencent désormais le marché local des bureaux à Cologne. En conséquence, les contrats de location sont conclus pour des durées plus courtes et la demande d'espace est nettement moindre en raison de l'augmentation du partage de bureaux et du télétravail. Le NewWork influence également l'aménagement des lieux de travail. Cependant, les mètres carrés économisés profitent désormais à la qualité des bureaux, de sorte que les entreprises ont tendance à louer des espaces de bureaux modernes dans des emplacements centraux.
Les effets de ces tendances sont désormais particulièrement visibles dans les bureaux anciens, car ceux-ci seront de plus en plus difficiles à louer à l'avenir, même en ajustant les prix. Ces surfaces doivent être transformées et, le cas échéant, leur utilisation comme bureaux doit être remise en question. Dans un avenir prévisible, les zones périphériques ne pourront toutefois pas tirer profit de l'amélioration de la qualité des surfaces et continueront à perdre du terrain. Les bailleurs atteignent déjà leurs limites, car la rénovation n'est pas toujours possible. Des problèmes tels que la hauteur des plafonds, la statique, la profondeur des bâtiments ou simplement l'emplacement ne permettent plus un bon positionnement sur le marché et il en résulte ce que l'on appelle un « actif échoué », c'est-à-dire un produit qui n'est plus commercialisable. Les propriétaires devraient faire appel à des experts pour résoudre ces problèmes et examiner des solutions alternatives. En cas de doute, la vente d'un tel bien immobilier est une option à ne pas négliger.
Le marché de l'offre à Cologne est actuellement le plus sous pression. Le revirement des taux d'intérêt et les coûts de construction toujours élevés pèsent sur le moral. Les premiers promoteurs immobiliers ont dû se déclarer en faillite. Important : l'insolvabilité n'est toutefois pas synonyme de faillite. En effet, alors que la faillite désigne dans le langage courant la cessation d'une activité commerciale, l'insolvabilité est une déclaration sur la situation commerciale actuelle qui rend indispensables des mesures et des changements. Et c'est actuellement nécessaire et justifié pour de nombreuses sociétés de promotion immobilière. Au final, la plupart des projets de développement sont actuellement mis en attente et ne sont plus proposés sur le marché. Actuellement, environ 290 000 m² de bureaux sont en construction. Parmi ceux-ci, 5 projets de plus de 20 000 m², tels que Friedrich + Karl, Rossio, Sachs, LVR-Haus, Centraal ou la Filmhaus du WDR. Le taux de prélocation de tous les projets est actuellement de 54 %.
Malgré la conjoncture difficile actuelle, les experts de Larbig & Mortag Immobilien sont confiants pour l'avenir. « La restructuration à venir renforcera encore le marché. Cologne s'est déjà très bien développée au cours des 15 dernières années et est devenue très professionnelle. Nous avons démarré avec Larbig & Mortag Immobilien en pleine crise financière mondiale et avons déjà fait l'expérience de ce que signifie une crise. Cela nous permet aujourd'hui d'orienter notre entreprise en conséquence. Et nous avons également appris à « travailler dur », comme le titrait le journal immobilier, et sommes un très bon partenaire pour nos clients. Avec plus de 30 000 m² de surfaces de bureaux négociées, nous avons jusqu'à présent obtenu de bons résultats à Cologne », déclare M. Mortag.
Les prévisions jusqu'à la fin de l'année : les évolutions des trois premiers trimestres 2023 et la prudence actuellement perceptible des locataires potentiels sur le marché immobilier local ne permettent que des prévisions modérées pour l'ensemble du marché de Cologne. Les experts de Larbig & Mortag Immobilien tablent sur un chiffre d'affaires annuel total du marché des bureaux à Cologne inférieur à 200 000 m² et révisent ainsi considérablement leurs prévisions pour l'ensemble de l'année 2023, qui étaient de 270 000 m².
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