Le loyer moyen a augmenté de 3,90 % pour atteindre 13,21 EUR/m². Le loyer le plus élevé (23,10 euros/m²) et le loyer maximal (24,50 euros/m²) ont, comme prévu, nettement augmenté en raison de la pénurie de surfaces de bureaux. Le volume des locations est resté pratiquement constant à 283 000 m². En 2018, trois locations de plus de 10 000 m² ont été enregistrées. Le taux de vacance continue de baisser nettement pour s'établir désormais à 3,20 % (2017 : 3,60 %). Les quartiers les plus prisés en 2018 sont le centre-ville, Mülheim et Ehrenfeld/Braunsfeld.

Les surfaces de plus de 1 000 m² dans les emplacements centraux sont toujours difficilement disponibles à court terme. La tendance observée ces dernières années se poursuit donc. Les entreprises doivent donc s'accommoder de loyers nettement plus élevés, d'un déménagement vers des zones périphériques ou d'un délai pouvant aller jusqu'à deux ans et demi pour emménager dans un nouveau bâtiment (selon la durée de la procédure d'obtention du permis de construire). Le recours à des concepts de travail flexibles (par exemple, le coworking) ne résout ce problème que temporairement.

L'augmentation des surfaces en construction, qui permettra à l'avenir d'offrir de nouveaux espaces de bureaux, reste toutefois un élément positif. En revanche, les nouvelles constructions disponibles, avec des surfaces encore disponibles, restent rares sur le marché de la location de bureaux à Cologne. Le taux de location des projets en cours de construction est de 60,00 %. Toutefois, le taux d'achèvement continuera d'augmenter dans les années à venir en raison de divers travaux de construction.

Cette évolution en 2018 reflète les attentes de nos experts, car la nette réduction du taux de vacance et le manque de projets de développement ces dernières années se traduisent désormais par une pénurie de surfaces locatives disponibles. De plus, la tendance positive sur le marché du travail incite les entreprises à agrandir presque exclusivement leurs surfaces. Notre recommandation à nos deux groupes de clients reste donc la même qu'en 2017 : les bailleurs devraient exploiter le potentiel des projets, une stratégie qui s'avère déjà payante pour certains d'entre eux. Les locataires doivent se mettre à la recherche de bureaux suffisamment tôt afin de ne pas se retrouver dans une situation difficile.

Comparaison entre les villes

Dans le classement national des 7 premières villes, Cologne se situe à nouveau dans le tiers inférieur avec une surface de bureaux louée d'environ 283 000 m². Le marché des bureaux à Cologne a certes progressé en termes de loyers moyens et les plus élevés, mais il reste nettement en deçà des valeurs des trois premières villes dans ces segments (Francfort, Berlin et Munich). Avec environ 3,20 %, le taux de vacance se situe au niveau de Hambourg (environ 3,80 %) et de Munich (environ 2,30 %). Il est donc nettement inférieur à celui de la capitale régionale et de la ville voisine de Düsseldorf, qui est d'environ 7,20 %.

Un second semestre solide

Après des résultats modestes au premier semestre (105 000 m²), le marché immobilier de bureaux de Cologne affiche un bon résultat annuel de 283 000 m² grâce à un deuxième semestre supérieur à la moyenne et à un grand nombre de transactions supérieures à 5 000 m². Les résultats en matière de location s'inscrivent dans la moyenne des dix dernières années et ne sont que très légèrement inférieurs à ceux de l'année précédente. Les locations réalisées par les pouvoirs publics et les prestataires de services de coworking ont une nouvelle fois contribué de manière significative à ce bon résultat.

Trois transactions supérieures à 10 000 m²

Comme l'année précédente, trois locations d'une superficie supérieure à 10 000 m² ont été réalisées en 2018. Grâce aux locations à Design Offices GmbH d'environ 13 000 m² sur le site de construction I/D Cologne à Cologne-Mülheim et à la Direction régionale des finances de Rhénanie-du-Nord-Westphalie d'environ 10 600 m² dans le quartier Altstadt-Nord et une autre location sur le site I/D Cologne d'environ 10 500 m² à Siemens AG, ces trois locations ont permis à elles seules de placer une surface totale d'environ 34 100 m².

Le nombre d'autres locations importantes de plus de 5 000 m² est également positif, avec sept contrats signés. Il s'agit notamment des locations à la ville de Cologne pour environ 8 500 m² (bâtiment existant rénové) ou au LVR Landschaftsverband Rheinland pour environ 7 900 m² (projet de construction neuve).

La part des locations comprises entre 2 000 m² et 5 000 m² diminue

Par rapport à l'année précédente, le nombre de locations dans la fourchette de 2 000 m² à 5 000 m² a encore diminué. Alors que l'on comptait 14 locations l'année dernière, seules 11 locations ont contribué au résultat global cette année. Cette baisse est encore plus marquée par rapport à 2016, où 25 locations avaient été enregistrées dans ce segment.

Cette baisse des locations s'explique notamment par le faible taux de vacance dans cette catégorie de taille. De plus, dans les projets de construction neuve, l'accent a d'abord été mis sur les locations d'une superficie supérieure à 5 000 m² afin d'atteindre un certain taux de prélocation. Les personnes à la recherche d'un bien dans la fourchette de 2 000 m² à 5 000 m² ont donc souvent été déçues. Cette tendance était particulièrement marquée dans le centre-ville.

Légère baisse des locations entre 1 000 m² et 2 000 m²

Par rapport à la même période de l'année précédente, le nombre de transactions entre 1 000 m² et 2 000 m² a légèrement diminué (2017 : 29 locations, 42 000 m²). Les performances locatives dans ce segment sont également en légère baisse, mais restent bien représentées avec une part totale d'environ 14,00 %. En 2018, 24 locations ont été enregistrées, pour une superficie locative d'environ 39 000 m². Les locations notables concernent environ 1 100 m² à la ville de Cologne et environ 1 300 m² au Landschaftsverband Rheinland (LVR). 

Le marché principal jusqu'à 1 000 m² reste une base importante

Sur le marché principal, traditionnellement solide, jusqu'à 1 000 m², 386 locations ont été enregistrées pour l'ensemble de l'année 2018 (2017 : 380, 2016 : 451). Avec environ 129 000 m² et une part de 46,00 % (2017 : 112 000 m² et 39,00 %), les performances de location dans ce segment sont supérieures au résultat de l'année précédente. Le secteur des PME (petites et moyennes entreprises comptant jusqu'à 60 employés) constitue ainsi une nouvelle fois la base solide du marché global et s'affirme une fois de plus comme le segment le plus important et le plus durable, avec des transactions réalisées tant par des entreprises locales que par des grands groupes nationaux et internationaux.

Taux de vacance à un niveau historiquement bas !

À la fin de l'année 2018, le taux de vacance du marché immobilier de bureaux à Cologne a atteint un niveau historiquement bas, avec une valeur de 3,20 % (contre 3,90 % l'année précédente). La courbe des taux de vacance continue donc sa chute libre et n'est pas freinée par les activités de construction actuelles. Une absorption massive de surfaces se poursuit, en particulier dans le centre-ville et les quartiers environnants. Depuis 2010, le taux de vacance a baissé de manière constante et continuera de diminuer.

Au cours du premier semestre 2019, le taux devrait passer sous la barre des 3,00 % et se situer entre 2,40 % et 2,80 % à la fin de l'année 2019.

Répartition par secteur TOP 3

Comme prévu, les locations dans le secteur de l'administration publique occupent la première place dans la répartition par secteur. Avec 41 343 m² de surface de bureaux loués et une part de 14,61 %, le secteur public devance le secteur immobilier de près de 4 points de pourcentage. Cette évolution s'explique principalement par les locations à long terme de grands espaces dans le « Dominium » (Tunisstraße 19-21) avec environ 10 600 m² et dans le « OneCologne » (Venloer Straße 151-153) avec environ 8 500 m². Il convient de souligner le loyer moyen élevé de 16,31 euros/m². Le secteur immobilier, qui occupe la deuxième place, confirme la tendance persistante des prestataires de coworking à louer des surfaces importantes et de grande qualité dans de très bons emplacements. Parmi les 30 776 m² loués dans ce secteur, les locations à Design Offices dans les immeubles I/D Cologne dans la Mülheimer Schanzenstraße avec 13 000 m² et dans les Kaiserhöfe (Erftstraße 19) avec environ 5 600 m² . Le troisième secteur le plus important pour l'ensemble de l'année 2018 est
le secteur du conseil, avec 17 519 m² et une part de 6,19 %. 

Le secteur des services, qui avait enregistré de nombreuses locations par le passé, n'a pas réussi à s'imposer cette année et se classe en queue de peloton avec seulement 9 000 m² de surfaces de bureaux louées. Une nouvelle répartition des secteurs est à prévoir en 2019.

Classement par situation

La répartition des rives du Rhin constatée au premier semestre 2018 ne s'est que légèrement détendue. La rive gauche du Rhin ne perd « que » 9,00 % et conserve une part très remarquable de 73,00 % contre 27,00 % pour la rive droite. Le résultat de l'année précédente (65,00 % contre 35,00 %) n'a pas pu être atteint. À l'avenir, la rive droite du Rhin pourrait toutefois progresser grâce à l'activité de construction toujours très intense à Mülheim. Ossendorf prévoit également un grand nombre de projets qui pourront être réalisés à court terme une fois le taux de prélocation atteint.

Dans le classement des emplacements de bureaux à Cologne, le centre-ville occupe, comme prévu, la première place avec 46,00 %, suivi de Mülheim (Schanzenstraße) et du marché partiel Ehrenfeld/Braunsfeld avec 8,00 % de parts de marché

L'activité de construction reste inchangée

À la fin de l'année 2018, environ 229 000 m² de surfaces de bureaux étaient en construction et devraient être achevés entre 2019 et 2020. Par rapport à l'année précédente (environ 221 000 m²), l'activité de construction n'a augmenté que d'environ 8 000 m² malgré la baisse du taux de vacance et la demande toujours élevée.Cela s'explique notamment par le faible choix de terrains disponibles et les possibilités de développement limitées qui en découlent. En raison de la hausse des coûts de construction, certains taux de prélocation sont également nécessaires, ce qui retarde souvent le début des travaux.

Les plus grands volumes de construction se trouvent actuellement à Deutz et Mülheim, sur la rive droite du Rhin, ainsi que dans les quartiers d'Ehrenfeld et d'Ossendorf, sur la rive gauche. En raison de divers projets de développement, notamment dans le quartier d'Ossendorf, on peut s'attendre à ce que l'activité de construction reste à un niveau comparable.

Perspectives pour l'année 2019

En 2019, la tendance observée au cours des cinq dernières années devrait se poursuivre. Il faut donc s'attendre à une nouvelle baisse du taux de vacance, qui devrait passer sous la barre des 3,00 % en 2019. Cette évolution, conjuguée à une demande qui reste stable, entraînera une nouvelle hausse significative des loyers les plus élevés, des loyers maximaux et des loyers moyens.

En raison de la disponibilité de surfaces de bureaux haut de gamme dans le centre-ville, les loyers les plus élevés seront légèrement inférieurs à 24,00 EUR/m², tandis que les loyers maximaux atteindront un nouveau record. Des valeurs comprises entre 25,00 et 26,00 EUR/m² peuvent être atteintes.

Étant donné que les surfaces en construction n'ont augmenté que de 8 000 m² par rapport à l'année précédente, les achèvements en 2019 n'entraîneront pas non plus d'augmentation des surfaces disponibles. En outre, on peut supposer que les nouveaux projets seront pour la plupart entièrement loués par deux à trois locataires au maximum, car la demande reste élevée dans le segment supérieur à 5 000 m². Les exploitants de centres d'affaires et les pouvoirs publics, qui continuent d'avoir un besoin important en surfaces de plus de 5 000 m², joueront ici un rôle déterminant.

Compte tenu des conditions susmentionnées, le volume des transactions devrait revenir en 2019 à la moyenne décennale d'environ 290 000 m². On peut supposer que la majeure partie des transactions immobilières sera réalisée dans les quartiers de Mülheim, Ehrenfeld et Ossendorf grâce à de nouveaux projets de construction. Malgré la baisse de l'offre, le centre-ville continuera de représenter une part importante du marché global.

Larbig & Mortag prévoit que le Brexit et ses conséquences auront peu d'impact sur le marché local de l'immobilier de bureau dans la ville cathédrale. Malgré la stabilité économique persistante de Cologne, nous pensons que les entreprises se montreront plus prudentes sur le marché des bureaux à la fin de l'année 2019.

 

Téléchargez dès maintenant le rapport sur le marché des bureaux à Cologne au format PDF : Rapport sur le marché des bureaux à Cologne 2018 (3,2 Mo)