Le marché de la location de bureaux à Cologne - 1er semestre 2019

Cette évolution est particulièrement avantageuse pour les fournisseurs d'immobilier de bureau. L'offre de surfaces de bureau à Cologne ayant continué à diminuer fortement, les loyers augmentent désormais dans les mêmes proportions. Des hausses significatives ont été enregistrées notamment dans les loyers les plus élevés (25,60 EUR/m², + 21,90 %) et les loyers maximaux (29,00 EUR/m², + 28,90 %). Mais le loyer moyen a également augmenté de 11,70 % pour atteindre 14,18 EUR/m².

Les hausses des loyers s'expliquent également par la poursuite de la hausse des coûts de construction. Cette évolution est à nouveau un signal d'alarme pour tous les demandeurs d'immeubles de bureaux, car le marché ne devrait pas connaître de changements majeurs au cours des deux à trois prochaines années. Les personnes à la recherche de bureaux d'une surface utile supérieure à 1 000 m² devraient se pencher sur cette question avec un délai de plus de 16 mois. Larbig & Mortag recommande aux personnes intéressées par des surfaces supérieures à 5 000 m² de prévoir un délai de 24 mois.

Au premier semestre 2019, les performances en matière de location ont été nettement supérieures à celles de l'année précédente (105 000 m²), avec 134 000 m². Larbig & Mortag a réalisé trois des cinq meilleures locations de plus de 5 000 m² au cours de cette période. Nous avons notamment conclu un contrat exceptionnel portant sur environ 16 000 m² dans le projet de construction kite Butzweilerhof pour la Sparkasse KölnBonn. Larbig & Mortag démarre ainsi l'année 2019 sur les chapeaux de roue.

Le taux de vacance continue de baisser de manière significative pour s'établir désormais à 2,51 % (contre 3,60 % l'année précédente). L'augmentation du potentiel de surfaces en construction, qui permettra à l'avenir d'élargir l'offre de bureaux, reste également positive. En revanche, les nouvelles constructions avec des surfaces encore disponibles restent rares sur le marché de la location de bureaux à Cologne. Le taux d'achèvement continuera toutefois d'augmenter au cours des prochaines années en raison de divers projets de construction.

Cette évolution se poursuivra jusqu'à fin 2019. C'est pourquoi nous continuons de recommander à nos deux groupes de clients (offreurs et demandeurs) aux bailleurs de réaliser les projets potentiels et de les mettre rapidement sur le marché. La construction spéculative d'immeubles de bureaux serait souhaitable. Les locataires doivent se mettre à la recherche d'un bureau suffisamment tôt afin de ne pas se retrouver dans une situation difficile.

Dans le classement national des 7 premières villes, la ville cathédrale se situe toujours dans le tiers inférieur avec une surface de bureaux louée d'environ 134 000 m² au premier semestre. Les loyers moyens et les loyers les plus élevés sur le marché des bureaux de Cologne ont fortement augmenté, mais les marchés comparables affichent également une tendance à la hausse. Le taux de vacance, qui s'élève actuellement à environ 2,51 %, se rapproche progressivement des valeurs enregistrées à Munich (2,10 %) et à Stuttgart (2,40 %).

Au premier semestre 2019, le marché immobilier de bureaux de Cologne a enregistré un chiffre d'affaires d'environ 134 000 m² de surfaces de bureaux, dépassant ainsi nettement le premier semestre 2018 (105 000 m²). Malgré la baisse continue du taux de vacance et la demande toujours élevée, un bon résultat a ainsi pu être atteint. Les taux de prélocation et les contrats importants de plus de 5 000 m² dans les projets de construction neuve ont notamment contribué en grande partie à ce résultat positif.

Le nombre de transactions conclues dans cette catégorie a nettement augmenté par rapport au premier semestre 2018, où seules trois transactions avaient été réalisées pour un total d'environ 16 600 m². Au total, cinq transactions portant sur plus de 5 000 m² ont été conclues au cours du premier semestre. À lui seul, le contrat de location conclu avec la Sparkasse KölnBonn, qui porte sur environ 16 350 m², permet d'atteindre le résultat de l'année précédente. Avec les quatre autres locations conclues au premier semestre 2019, la performance locative s'élève à près de 41 000 m².

Sur le marché principal, qui reste fort selon notre expérience, jusqu'à 1 000 m², 161 des 188 locations ont été enregistrées au premier semestre 2019 (premier semestre 2018 : 194 sur 209). Avec environ 53 000 m² et une part de 37,70 % (1er semestre 2018 : 62 500 m² et 60,00 %), la performance locative dans ce segment est bien inférieure au résultat de fin d'année précédente, mais montre également la part importante la part des grandes locations au 1er semestre 2019.

Le secteur des PME (petites et moyennes entreprises comptant jusqu'à 60 employés) constitue toutefois une nouvelle fois une base solide pour l'ensemble du marché et s'affirme une fois de plus comme l'un des segments les plus importants et les plus durables, avec des transactions réalisées tant par des entreprises locales que par des grands groupes nationaux et internationaux.

Par rapport à la même période de l'année précédente, le nombre de transactions entre 1 000 m² et 2 000 m² a augmenté (1er semestre 2018 : 9 locations, 19 000 m²). Les résultats en matière de location dans ce segment sont positifs et représentent environ 17,00 % du total. Au cours du premier semestre 2019, 15 locations ont été enregistrées, pour une superficie totale d'environ 22 000 m².

Au cours de ce semestre, les locations dans la fourchette comprise entre 2 000 m² et 5 000 m² ont continué à baisser. Alors qu'au premier semestre 2018, 11 locations dans cette fourchette contribuaient encore au résultat global, elles n'étaient plus que sept au premier semestre 2019.

En raison notamment du nombre élevé de locations dans la catégorie supérieure à 5 000 m², les personnes à la recherche d'un bien dans la catégorie 2 000 m² à 5 000 m² ne trouvent souvent plus de surface disponible. Cette tendance s'était déjà dessinée au premier semestre 2018 dans les projets de construction neuve.

Comme prévu dans le rapport sur le marché des bureaux pour l'ensemble de l'année 2018, le taux de vacance a de nouveau nettement diminué et s'établit à 2,51 % après le premier semestre 2019. Par rapport au premier semestre 2018 (3,60 %), le taux de vacance a donc encore baissé de 1,10 point.

Il faut s'attendre à ce que le taux de vacance continue de baisser au second semestre 2019 et se stabilise juste au-dessus de la barre des 2,00 % d'ici la fin de l'année.

Les trois principaux secteurs, à savoir l'immobilier, la banque/finance et l'information/communication, représentent environ 45,00 % du total des locations avec environ 60 000 m² de surfaces de bureaux louées. Les locations dans le secteur immobilier (en particulier les prestataires de coworking) et dans le secteur bancaire/financier sont au coude à coude, avec environ 20 700 m² de surfaces de bureaux louées, ce qui les place en tête de la répartition sectorielle. Cela correspond à une part de marché d'environ 15,50 %. Les loyers moyens atteints, respectivement de 17,38 EUR/m² et 18,23 EUR/m², ainsi que les loyers maximaux, respectivement de 25,00 EUR/m² et 26,00 EUR/m², sont également remarquables. La tendance des prestataires de coworking à louer des surfaces importantes et de grande qualité dans des emplacements très bien situés se poursuit au premier semestre 2019. Les deux locations à wework dans les immeubles Haus am Friesenplatz (environ 5 200 m²) et Wallarkaden am Rudolfplatz (environ 7 000 m²) contribuent particulièrement aux quelque 20 774 m² loués dans ce secteur. Le troisième secteur le plus performant du premier semestre 2019 est celui de l'information et de la communication, avec environ 19 209 m² loués et une part de marché de 14,34 %.

Les secteurs des services et du conseil, traditionnellement solides, occupent les places suivantes.

En termes de pondération des rives du Rhin, les emplacements situés sur la rive gauche (80,50 %) ont maintenu leur avance sur ceux de la rive droite (19,50 %) par rapport au premier semestre 2018, où la rive gauche représentait 82,00 % et la rive droite 18,00 %. En raison de la poursuite des activités de construction dans le quartier de Mülheim, une hausse est à prévoir sur la rive droite du Rhin. Celle-ci pourrait toutefois être compensée par l'achèvement futur de projets de construction neuve dans le quartier d'Ossendorf.

À la mi-2019, environ 202 000 m² de surfaces de bureaux sont en construction et seront achevés entre 2019 et 2020. Par rapport à la même période de l'année précédente (environ 206 000 m²), l'activité de construction reste stable malgré la baisse du taux de vacance et la demande toujours élevée. Cela s'explique toujours par le choix parfois limité de terrains disponibles et les possibilités de développement restreintes qui en découlent. En raison de la hausse des coûts de construction, certains taux de prélocation sont également nécessaires, ce qui retarde souvent le début des travaux.

Les plus grands volumes de construction se trouvent à Deutz et Mülheim, sur la rive droite du Rhin, ainsi que dans les quartiers d'Ehrenfeld et d'Ossendorf, sur la rive gauche. En raison de divers projets de développement, notamment dans le quartier d'Ossendorf, l'activité de construction devrait se maintenir au même niveau jusqu'à la fin de l'année. Le faible taux d'achèvement enregistré jusqu'à présent sera nettement revu à la hausse d'ici la fin de l'année grâce à l'achèvement de divers chantiers.

Au second semestre 2019, la performance locative devrait rester au niveau du premier semestre, ce qui permet de prévoir un bon résultat global pour l'ensemble de l'année. Au regard de la moyenne sur 10 ans, on peut supposer que la performance locative totale atteindra cette année environ 290 000 m² de surfaces de bureaux.

Comme prévu, le taux de vacance de 3,00 % a déjà été largement dépassé à la fin du premier semestre. Cette évolution ne devrait pas changer compte tenu des performances locatives et des achèvements imminents de nouveaux projets de construction. On peut donc s'attendre à un taux de vacance légèrement supérieur à 2,00 % à la fin de l'année.

Le loyer le plus élevé a déjà été enregistré au premier semestre et il n'y a pas lieu de s'attendre à ce que les 29,00 EUR/m² soient dépassés au second semestre. Les loyers les plus élevés ont également enregistré une forte hausse au premier semestre, et le niveau de 25,60 euros/m² devrait donc se maintenir jusqu'à la fin de l'année. Le prix moyen des surfaces de bureaux par mètre carré continuera d'augmenter jusqu'à la fin de l'année. Un loyer moyen d'environ 14,50 euros/m² est prévu.

En outre, d'autres contrats importants portant sur plus de 5 000 m² sont attendus, ce qui contribuera de manière significative à la réalisation du résultat locatif total prévu. Dans le segment des grandes surfaces jusqu'à 2 000 m², la demande reste très forte, de sorte que le nombre de locations du premier semestre sera doublé d'ici la fin de l'année.

Les biens immobiliers achevés au cours des deux premiers trimestres sont loin d'être suffisants pour améliorer la situation actuelle en matière de demande et d'offre. Au second semestre, les achèvements augmenteront considérablement, mais cela n'entraînera pas d'assouplissement de l'offre de surfaces en raison du taux de prélocation élevé des nouvelles constructions.

Compte tenu de la stabilité persistante de la situation économique, aucun impact négatif n'est à prévoir sur le marché des bureaux à Cologne.

 

Téléchargez dès maintenant le rapport sur le marché des bureaux à Cologne au format PDF : Rapport sur le marché des bureaux à Cologne 1er semestre 2019 (2,5 Mo)