Le résultat annuel que nous avions prévu, à savoir 120 000^m² de surfaces de bureaux louées, a été dépassé, car l'année 2018 s'est avérée être une année record. Ainsi, dès le début de l'année, la plus grande location individuelle de ces dernières années a été réalisée et les loyers les plus élevés et les loyers maximaux ont atteint un niveau sans précédent.

Malgré l'euphorie suscitée par ces excellents résultats, il convient de porter un regard critique sur le taux de vacance qui reste beaucoup trop bas. Celui-ci continue de baisser et même les nombreux projets de construction semblent incapables de répondre à la demande toujours élevée en surfaces de bureaux. Cette situation s'explique principalement par le fait que les nouveaux projets immobiliers ont été entièrement loués avant même leur achèvement. À cela s'ajoute le fait qu'aucun nouvel espace de bureaux n'a malheureusement pu être achevé en 2018.

Bonn reste l'un des sites les plus attractifs pour les locataires du secteur de l'administration publique et des services. Cette affirmation est soulignée par deux locations conclues avec le Centre allemand pour l'aéronautique et l'espace (DLR). Notre équipe a pu trouver environ 15 400^m² de surfaces de bureaux pour le DLR dans deux projets de construction différents.

Une évolution intéressante se profile pour l'ancien quartier gouvernemental. Au cours de l'année, une première proposition de concept a été élaborée, qui vise à combiner des utilisations résidentielles et professionnelles. Dans le cadre de ce processus, la faible réalisation de nouvelles surfaces et le taux de vacance qui en résulte ont également été abordés. Le développement du marché partiel du quartier fédéral reste passionnant.

Nous nous tenons à votre disposition pour toute question concernant l'immobilier commercial et espérons pouvoir vous donner un aperçu clair de la situation.

La ville fédérale de Bonn peut être fière du résultat record obtenu dans le classement national des villes. Le chiffre d'affaires locatif des villes comparables est certes nettement plus élevé, mais ces marchés disposent également d'un parc immobilier de bureaux plus important. En comparant le taux de vacance et le taux de vacance qui en résulte, la ville de Beethoven se classe à nouveau parmi les premières places. À la fin de l'année 2018, seule la capitale Berlin figurait parmi les sept premières villes avec un taux de vacance plus faible, à 1,50 %. En termes de loyers les plus élevés, la ville de Bonn devance les villes comparables de Rhénanie, Cologne et Leverkusen.

Après les résultats records enregistrés au premier semestre 2018, le résultat le plus élevé des dix dernières années en matière de location de bureaux a été atteint à la fin de l'année. Au cours de l'année 2018, 124 300 m² de surfaces de bureaux ont été loués. Par rapport à l'année précédente, cela représente une augmentation d'environ 26,00 % (2017 : 98 500 m²). Outre ces chiffres de location très positifs, les autres indicateurs du marché des bureaux à Bonn se maintiennent également à un niveau très élevé. Ainsi, à la fin de l'année 2018, le loyer le plus élevé s'élevait à 22,33 euros/m² (2017 : 20,33 euros/m²) et le loyer maximal à 24,00 euros/m² (2017 : 21,75 EUR/m²). Seul le loyer moyen a augmenté modérément pour terminer l'année à 12,40 EUR/m². Par rapport à l'année précédente (2017 : 12,22 EUR/m²), le loyer moyen a augmenté de 0,18 EUR/m². Cette hausse modérée du loyer moyen s'explique par le fait que plus de la moitié des contrats évalués ont été conclus à des conditions inférieures au loyer moyen.

Le résultat record est toujours dû à la conclusion, déjà enregistrée début 2018, du contrat de location avec la Postbank dans le cadre du projet Neuer Bundeskanzlerplatz d'Art Invest, qui porte sur environ 40 000 m² de surfaces de bureaux. Outre la Postbank, d'autres utilisateurs de renom ont également conclu des contrats de location. Au milieu de l'année 2018, le DLR s'est assuré environ 4 630 m² dans le projet « Haus der Höfe » et a également pu louer un nouveau bâtiment de 10 766 m² dans la Godesberger Allee en tant que locataire unique. Avec deux autres locations de 6 367 m² et 6 000 m² dans le quartier fédéral de Bonn, l'administration publique confirme son statut de plus grand demandeur sur le marché des bureaux de Bonn.

De nombreuses locations à partir de 1 000 m²

Outre les contrats de grande envergure à partir de 5 000 m², 14 contrats de location entre 1 000 m² et 5 000 m² ont été conclus. Jusqu'en 2017, les contrats de location à partir de 1 000 m² n'étaient pas encore aussi fréquents. Cela souligne l'attractivité du site de Bonn et la bonne situation économique des entreprises à la recherche de locaux. Il n'est pas rare que les nouvelles locations comprennent des surfaces d'extension, ce qui est une autre conséquence de la pénurie d'espace. Les entreprises s'assurent ainsi dès aujourd'hui des surfaces pour leur croissance future. Les locations recensées jusqu'à 5 000 m² de surface de bureaux représentent, avec 36 470 m² (2017 : 23 571 m²), près de 29,30 % du résultat annuel final. Outre la location du Centre allemand pour l'aéronautique et l'espace, d'autres locations intéressantes ont été réalisées dans ce segment, telles que la location d'une entreprise de services d'environ 2 800 m² («Urban Soul ») ou celle d'Engangement Global gGmbH avec environ 5 000 m² (« Bonnjour »).

Doublement des transactions à partir de 2 000 m²

Par rapport à l'année précédente 2017, les locations dans le segment compris entre 2 000 m² et 5 000 m² ont presque doublé. Alors qu'en 2017, cinq locations (18 235 m²) avaient été enregistrées dans ce segment, huit locations ont été recensées en 2018, pour une superficie totale d'environ 27 300 m². Cela représente une augmentation d'environ 9 100 m².

Les surfaces en construction sont particulièrement prisées

Comme nous l'avons déjà souligné au premier semestre 2018, les entreprises à la recherche de locaux se concentrent de plus en plus sur des projets de construction ou des bâtiments en cours de construction. Avec environ 63 000 m² de surfaces de bureaux négociées, un peu plus de la moitié de toutes les locations ont été conclues dans des immeubles non encore achevés. La transaction majeure de la Postbank joue certainement un rôle décisif dans cette affirmation, mais outre cette location, six autres locations ont été réalisées au cours de l'année dans des bâtiments en cours de construction ou des projets de développement prévus. Cette situation illustre le déséquilibre croissant entre la demande actuelle et l'offre disponible. Les entreprises à la recherche de locaux doivent se concentrer de plus en plus sur le recrutement de personnel et ont bien sûr besoin pour cela d'un environnement de travail attrayant et de bureaux modernes. La plupart des bâtiments existants actuellement disponibles dans les emplacements prisés du marché des bureaux de Bonn ne peuvent pas répondre à cette demande. Ainsi, les bâtiments existants proposant des espaces de bureau modernes et attrayants sont déjà très rapidement examinés par des personnes intéressées, avec un délai de 12 à 24 mois avant leur disponibilité. Il n'est pas rare qu'une offre disponible suscite l'intérêt de nombreux candidats sérieux, parmi lesquels le bailleur peut choisir librement. Les incitations, telles qu'elles étaient encore accordées il y a quelques années sous forme de mois de loyer gratuits ou de subventions pour les coûts de construction, ne font actuellement que rarement partie des contrats de location conclus, même pour les contrats à long terme.

Taux de vacance critique

La chute libre du taux de vacance n'a pas pu être freinée au second semestre 2018. Le taux de vacance a encore baissé de 0,24 point de pourcentage par rapport au premier semestre et s'établit à 1,60 % à la fin de l'année 2018. Par rapport à 2017 (2,50 %), le taux de vacance a perdu près d'un point de pourcentage. Si l'on tient compte de la superficie en mètres carrés dans le calcul du taux de vacance, celui-ci diminue de 33 200 m² par rapport à 2017 (95 200 m²). Il convient de souligner que les locaux vacants de base ne sont pas pris en compte dans l'analyse de la situation critique en matière de vacance. Le taux de vacance très faible oblige souvent les demandeurs à faire des compromis sur les critères de base d'une location souhaitée. Ainsi, les entreprises se tournent de plus en plus vers des emplacements qui n'étaient pas dans leur ligne de mire au début de leur recherche. Il convient toutefois de noter que les emplacements situés en dehors des limites de la ville de Beethoven sont généralement exclus, même en cas de pénurie croissante de surfaces. Beaucoup de demandeurs se considèrent toujours comme des entreprises locales et très attachées au site de Bonn. Un changement de nom de la ville dans l'adresse n'est donc pas une alternative.

Le site de Bonn Beuel peut être cité comme exemple de la situation critique en matière de vacance en 2018. En 2018, cet emplacement de bureaux était très prisé par de nombreuses entreprises, quelle que soit la taille des surfaces recherchées. Les surfaces disponibles dans la fourchette allant jusqu'à 1 000 m² ont été rapidement relouées. Pour les demandes plus importantes allant jusqu'à 5 000 m² de surface de bureaux, le site n'offre toutefois aucune alternative, mais la demande est suffisante. mais la demande est suffisante. Il faut donc se réjouir que la société LANDMARKEN AG ait acquis le bien immobilier situé An der Küppe 2, qui était encore loué jusqu'à l'été 2019, et qu'elle le mettra à la disposition du marché des bureaux de Bonn après une revitalisation des surfaces.

La demande toujours soutenue sur le marché des bureaux à Bonn et le faible taux de vacance des bureaux indiquent que la revitalisation ou la construction de nouveaux espaces de bureaux modernes seront bien accueillies par le marché, même sans taux de prélocation. Le lancement de la construction du projet Godesberger Allee 138, d'une superficie d'environ 10 800 m², qui a déjà été loué 12 mois avant son achèvement par l'utilisateur final, le Centre allemand pour l'aéronautique et l'espace, en est un exemple.

Répartition sectorielle TOP 3

La location record de la Postbank début 2018 a également eu un impact sur le classement sectoriel. Ce secteur, plutôt discret ces dernières années, occupe désormais la deuxième place du classement sectoriel avec 40 000 m² et 32,20 % de parts de marché (2017 : 1,50 %). Le secteur de l'administration publique, qui occupait encore la deuxième place à la fin du premier semestre, termine l'année 2018 à la première place, comme le veut la tradition, grâce à un second semestre 2018 marqué par un chiffre d'affaires élevé. Avec une surface vendue de 50 284 m² et une part de marché de 40,40 %, l'administration publique confirme le résultat positif de l'année précédente (2017 : 41 005 m² de surface vendue et 41,60 % de part de marché). Le secteur des services occupe la troisième place du classement 2018 avec 8 109 m² et 6,50 %.

 

Classement par situation

Au cours de l'année 2018, les premières propositions ont été présentées quant à l'avenir de l'ancien quartier gouvernemental. Le quartier fédéral règne à nouveau sur le marché des bureaux à Bonn. Au total, 89 800 m² (2017 : 21 879 m², soit 22,20 %) du résultat annuel total ont été loués dans le quartier fédéral au cours de l'année 2018. Cela correspond à une part de 72,20 %. Les principales raisons de ce résultat positif sont notamment la disponibilité de surfaces de bureaux, la conclusion de six contrats de location importants à partir de 4 000 m² ainsi que l'infrastructure attrayante du site, qui a pu être encore optimisée grâce à la création de la nouvelle halte UN-Campus de la DB.

Le centre-ville, site traditionnellement fort, termine l'année 2018 à la deuxième place du classement. Dans les marchés partiels du centre-ville, de la Nordstadt, de la Südstadt et de la Weststadt, environ 16,81 % (2017 : 55,20 %) de la performance locative totale ont été conclus sous forme de contrats de location, soit 20 897 m² (2017 : 54 361 m²). Comme l'année précédente, le quartier Nordstadt de Bonn a été le marché partiel le plus performant en termes de chiffre d'affaires, avec 9 881 m² (2017 : 30 404 m²) de surface locative négociée.

Comme les années précédentes, le quartier de Bonn Bad Godesberg occupe la troisième place. Avec 6 673 m² (2017 : 13 808 m²) de surfaces de bureaux louées, il a atteint une part de marché de 5,40 % (14,00 %). En 2018, une location importante d'environ 2 200 m² a de nouveau été réalisée sur le site de Bad Godesberg. Cela n'a toutefois pas permis de réitérer le bon résultat de 2017, qui avait été atteint grâce à la location d'un grand espace d'environ 10 500 m² à un service administratif public.

Beaucoup de grues - faible disponibilité

Par rapport à l'année précédente (2017 : 15 100 m²), la superficie en construction est à nouveau nettement plus importante, avec environ 82 700 m². Il s'agit du chiffre le plus élevé enregistré au cours des cinq dernières années. Le bémol majeur réside toutefois dans le nombre de surfaces disponibles dans les projets après achèvement. Le projet « Urban Soul » offre encore une surface multifonctionnelle de 1 300 m² au rez-de-chaussée et le projet « Adenauerallee 206 » pourra encore être loué sur environ 527 m² après achèvement. Le reste des surfaces en cours de construction est destiné à un usage propre (environ 42 700 m²) ou est déjà entièrement loué avant même l'achèvement des travaux. Il s'agit notamment des projets « Haus der Höfe » avec 7 200 m² et « Godesberger Allee 138 » avec 10 766 m² de surface de bureaux. La première phase de construction du Rhein-Palais am Bonner Bogen, d'une superficie de 14 300 m², sera achevée fin 2019. Plusieurs parties intéressées se sont manifestées pour les nouvelles surfaces et la majeure partie de la première phase de construction sera louée début 2019.

Perspectives pour l'année 2019

La question de savoir si les valeurs élevées de l'année 2018 pourront être atteintes en 2019 dépendra de l'évolution du taux de vacance. En 2019, le marché disposera d'un nombre limité de surfaces neuves qui seront rapidement absorbées par le marché des bureaux de Bonn en raison de la forte demande. Les loyers les plus élevés et les loyers maximaux devraient se maintenir à un niveau élevé en 2019, soutenus par la situation décrite ci-dessus. La disponibilité de ces surfaces devrait être trop faible pour entraîner une hausse significative des loyers moyens. Comme les années précédentes, la plupart des locations seront conclues dans une fourchette allant jusqu'à 12,00 EUR/m². Outre le taux d'achèvement beaucoup trop faible, la qualité des biens immobiliers disponibles sur le marché est la principale raison des loyers mentionnés ci-dessus.

Pour l'ensemble des locations, on peut tabler sur un chiffre d'affaires maximal de 90 000 m² de surfaces de bureaux négociées. Diverses demandes importantes sont en cours sur le marché. Les surfaces des sites de Zurich seront mises sur le marché au cours de l'année 2019. De nouveaux locataires pourront également être trouvés rapidement pour ces surfaces. Il reste à voir combien de baux pourront être conclus pour les surfaces prévues. La plupart des projets de construction ne seront achevés que dans quelques années. Le fait que la ville fédérale de Bonn ait un besoin urgent de nouveaux terrains à bâtir a également été souligné par M. Helmut Wiesner, conseiller municipal chargé de l'urbanisme à Bonn, lors de la présentation du projet pour l'ancien quartier gouvernemental. Le responsable de l'urbanisme a déclaré que la ville fédérale de Bonn pouvait accueillir 100 000 m² de surface brute de plancher par an.

La demande reste élevée et, surtout dans la fourchette allant jusqu'à 1 000 m², il apparaît que ces demandes ne pourront pas être satisfaites dans la qualité souhaitée. Bon nombre des surfaces vacantes, qui sont représentatives et modernes, suscitent l'intérêt de nombreux locataires potentiels.

Le taux de vacance beaucoup trop faible a des répercussions sur tous les secteurs du marché des bureaux à Bonn. Seules la construction de nouveaux locaux et la revitalisation des biens immobiliers existants permettront de remédier à cette situation dans les années à venir. Afin d'éviter le départ d'entreprises de Bonn, il est absolument nécessaire d'augmenter le nombre de surfaces de bureaux disponibles.

 

Téléchargez dès maintenant le rapport sur le marché des bureaux à Bonn au format PDF : Rapport sur le marché des bureaux à Bonn 2018 (3,2 Mo)