Le marché de la location de bureaux à Bonn - 1er semestre 2019

« Nous avons le plaisir de vous présenter les chiffres actuels du premier semestre 2019 pour Bonn. C'est avec beaucoup d'élan et de dynamisme que nous avons abordé les 12 mois suivants après une année 2018 record. Le début de l'année 2019 s'est toutefois avéré nettement plus modéré. Il faut reconnaître que l'année 2018 a été marquée par l'effet ponctuel de la location importante de la Postbank, qui représente environ 40 000 m² de surface de bureaux. Nous avons souvent évoqué l'évolution critique du taux de vacance dans nos précédentes études de marché : le marché des bureaux à Bonn ressent désormais clairement cette évolution.

Le premier semestre 2019 ne doit toutefois pas être considéré comme négatif : selon notre estimation, le marché des bureaux à Bonn recèle un potentiel nettement plus important. Les entreprises à la recherche de locaux se modernisent et suivent les tendances actuelles des nouveaux environnements de travail, sous le mot-clé « New Work ». Les environnements de travail modernes exigent aujourd'hui une grande flexibilité, qui commence par les propres collaborateurs. Pour attirer les collaborateurs vers un nouvel environnement de travail, il faut répondre aux exigences techniques actuelles, ce qui implique notamment un équipement moderne et un aspect extérieur attrayant. Et c'est souvent là que s'arrête la recherche de nouveaux espaces de bureau à Bonn. Même après des travaux d'aménagement coûteux, bon nombre de ces locaux vides ne peuvent pas répondre à ces exigences. Les entreprises s'inspirent de la culture start-up de la scène berlinoise ou des impressions laissées par les bureaux de Facebook, Google et autres.

Par ailleurs, Bonn compte une très forte densité de start-ups. Celles-ci sont notamment issues de l'accompagnement du Digital Hub Bonn, un point de contact central pour les start-ups numériques. Par le passé, nombre de ces entreprises ont déjà quitté le stade embryonnaire pour s'installer dans leurs propres locaux et connaissent une forte expansion. Ce sont précisément ces entreprises qui s'orientent vers des environnements de travail modernes et qui, grâce à la réalisation de tels espaces de bureaux, sont susceptibles de rester à Bonn.

Je me réjouis de vous rencontrer à nouveau et toute notre équipe se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions concernant le marché des bureaux à Bonn. »

Au premier semestre 2019, la ville fédérale de Bonn se positionne globalement bien dans le classement national des villes. La ville de Beethoven dispose d'un parc de bureaux nettement moins important que les 7 premières villes du classement. En termes de loyers les plus élevés, le marché des bureaux de Bonn se situe au même niveau que celui de la ville voisine de Cologne, de la ville de Stuttgart et nettement au-dessus des marchés de la Ruhr. En termes de loyers moyens, le marché est comparable à celui des villes d'Essen, Mannheim et Heidelberg. En termes de taux de vacance, le deuxième centre politique de la République fédérale figure parmi les marchés les plus tendus d'Allemagne.  

Après une année 2018 record, l'évolution du marché au premier semestre 2019 peut être qualifiée de modérée. Par rapport au premier semestre 2018 (88 300 m² De surface louée) n'a permis d'enregistrer qu'une surface louée d'environ 35 600 m² de bureaux. Ce résultat est le plus faible résultat semestriel des cinq dernières années. L'année précédente avait été fortement marquée par la location d'un grand espace par la Postbank (40 000 m²). Aucun contrat de location similaire n'a été conclu au cours du premier semestre 2019. En raison de la très faible disponibilité de surfaces de bureaux adéquates dans les marchés de premier plan, seul un petit nombre de contrats de location portant sur plus de 1 000 m² ont été conclus. Les surfaces vacantes ont été rapidement absorbées par le marché. Outre les nouvelles demandes de surfaces, les locataires existants s'agrandissent très rapidement dans les surfaces locatives qui se libèrent.

Au cours des six premiers mois, le marché des bureaux de la ville fédérale de Bonn a enregistré un grand nombre de demandes portant sur des surfaces pouvant accueillir entre 50 et 200 employés. Pour les surfaces modernes vacantes dans les segments de marché recherchés, la location s'est rapidement transformée en une sorte de course avec d'autres parties intéressées et les locataires existants. Les surfaces locatives de cette taille dans des immeubles de bureaux des années 60/70 sont souvent proposées sur le marché, mais trouvent aujourd'hui nettement moins preneurs. Les exigences des locataires en matière d'environnements de travail nouveaux et modernes jouent ici un rôle déterminant. Les surfaces de bureaux modernes dans les projets immobiliers, lorsqu'elles ne sont pas déjà louées avant leur achèvement, ne sont disponibles qu'avec un préavis d'environ deux ans.

Les personnes intéressées qui ont besoin d'espaces de bureaux modernes de plus de 1 000 m² ne peuvent pratiquement pas être satisfaites. La situation est similaire pour les surfaces comprises entre 500 m² et 1 000 m². Seuls quatre contrats de location ont été conclus, ce qui correspond à une part de marché d'environ 8,40 % (premier semestre 2018 : sept locations). Souvent, les déménagements d'entreprises sont reportés faute d'alternatives. Le budget alloué au déménagement est souvent réinvesti dans la valorisation des biens immobiliers existants. Mais là aussi, il y a des limites et certaines caractéristiques d'un bien immobilier, telles que la hauteur sous plafond trop faible, ne peuvent pas être modifiées. À l'heure de la « guerre des talents », la création d'espaces de travail modernes est un argument de poids pour les entreprises qui souhaitent fidéliser leurs collaborateurs et en attirer de nouveaux.

Au cours des dernières années, les entreprises ayant besoin d'une surface supérieure à 2 000 m² et disposant d'un délai suffisant ont eu la possibilité de louer des surfaces dans des nouveaux programmes immobiliers. Comme les petites entreprises lancent généralement leur recherche à plus court terme, les projets de développement ne sont pas envisageables pour ces demandes. Cependant, le marché des bureaux à Bonn n'offre actuellement que des surfaces neuves disponibles à court terme de manière sporadique et celles-ci peuvent donc être rarement examinées pour des demandes jusqu'à 1 000 m² . À cela s'ajoutent des loyers élevés pour les surfaces vacantes, qui sont nettement supérieurs au niveau du marché et ne sont pas acceptés par les demandeurs. En 2014 et 2015, il y a eu de nouveaux projets de construction qui proposaient également des petites unités à louer dans un délai de quatre mois. Ainsi, même les entreprises ayant besoin d'une surface d'environ 500 m² ont pu louer des bureaux neufs à un loyer raisonnable. Les développements dans les segments de marché recherchés
de ce type seraient accueillis favorablement par le marché.

Avec un total de cinq locations comprises entre 500 m² et 2 000 m², le volume locatif dans ce segment s'est élevé à environ 5 400 m² de surfaces de bureaux pour le premier semestre 2019. Nous voyons un potentiel nettement plus important dans les demandes comprises entre 300^m² et 2 000^m². Cela s'explique par la situation durable de la demande. Les surfaces de bureaux modernes, adaptées et parfois exceptionnelles, par exemple pour les entreprises jeunes et dynamiques, sont rares à Bonn. Les résultats positifs enregistrés ces dernières années en matière de location et le faible taux d'achèvement des projets ne contribuent pas à détendre la situation. Cette situation se reflète dans le nombre total de contrats de location conclus. Dans tous les segments de taille, le nombre de contrats de location conclus a diminué par rapport à la même période d'évaluation des années précédentes. Au cours du premier semestre 2019, 49 contrats de location ont été conclus au total. Au cours du premier semestre 2018, 59 locations avaient été enregistrées à la même date d'évaluation et le nombre total de contrats conclus pour l'ensemble de l'année 2018 s'élevait à 100.

En raison de la situation susmentionnée, seuls sept contrats de location ont pu être conclus pour les surfaces supérieures à 1 000^m². Au premier semestre 2018, 12 contrats de location avaient été conclus à la même date et 18 contrats de location avaient été conclus pour l'ensemble de l'année. Au premier semestre 2019, un seul contrat important portant sur une surface de plus de 5 000 m² a été conclu. . Compte tenu des vacances actuelles de biens immobiliers d'une superficie totale de plus de 10 000 m², quelques locations de cette taille sont prévisibles d'ici la fin de l'année 2019. Ces biens immobiliers n'offrent toutefois aucune alternative aux entreprises à la recherche d'une surface supérieure à 1 000 m² pour leur nouveau siège social. Les propriétaires respectifs souhaitent louer l'ensemble des surfaces et sont déjà en pourparlers avancés.

Le taux de vacance du marché des bureaux à Bonn a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. En raison de la disponibilité de grands immeubles, le taux de vacance du marché des bureaux à Bonn s'élève à 2,40 % au premier semestre 2019 (contre 1,60 % en 2018). Ce chiffre correspond à environ 95 400 m² de surfaces de bureaux (2018 : 62 000 m²). Le grand « mais » réside toutefois dans l'augmentation temporaire prévue du taux de vacance. Le taux de vacance repassera sous la barre des 2,00 % à la fin de l'année 2019. Cela s'explique par les locations attendues de biens immobiliers présentant des vacances importantes et contiguës au cours du second semestre 2019. La location d'immeubles existants anciens reste toutefois difficile. Ces biens immobiliers ne peuvent être loués qu'après d'importants travaux d'adaptation/de transformation. En raison de la hausse drastique des prix de la construction, les loyers sont donc élevés. Pour les bâtiments existants, les personnes intéressées ne sont toutefois souvent pas disposées à s'engager dans un contrat de location à un loyer nettement supérieur au loyer moyen.

Le marché des bureaux à Bonn ne compte actuellement qu'une quinzaine de biens offrant des surfaces locatives supérieures à 1 000 m². Parmi ceux-ci figurent toutefois des biens immobiliers qui, bien qu'ils offrent une plus grande surface inoccupée, sont répartis sur plusieurs étages non communicants. Une poignée de ces biens immobiliers sont situés dans des segments de marché peu demandés.

Une détente durable du taux de vacance n'est pas prévue dans les années à venir. Selon nos estimations, le marché des bureaux a besoin d'un taux de vacance d'au moins 5,00 %. C'est en effet le taux dont ont besoin les entreprises à la recherche d'un nouveau siège social, quelle que soit la surface souhaitée, pour mener à bien leur recherche de manière durable et ciblée.

Au premier semestre 2019, le secteur des services affichait un chiffre d'affaires d'environ 18 400 m² de surfaces de bureaux négociées. Cela correspond à une part de marché d'environ 51,80 %. En 2018, la part de marché du secteur des services était de 6,50 %. L'administration publique, qui dominait clairement ces dernières années, s'est montrée plus prudente au premier semestre 2019. Avec une performance locative d'environ 8 600 m², les utilisateurs du secteur public ont atteint une part de marché d'environ 24,20 % (2018 : 31,50 %). Le secteur de la science et de l'éducation occupe la troisième place au premier semestre 2019. Au total, les utilisateurs de ce secteur ont signé des contrats de location pour environ 2 500 m² de surfaces de bureaux (6,90 %). Sur l'ensemble de l'année 2018, ce secteur détenait encore une part de marché de 1,90 %.

Comme les années précédentes, le quartier fédéral de Bonn a été le marché le plus prisé. Au total, environ 20 100 m² de surfaces de bureaux ont été loués dans ce quartier (2018 : 89 800 m²). Cela correspond à une part de marché d'environ 56,50 %. Le plus gros contrat de location conclu dans le quartier fédéral a été signé par la société Design Offices pour environ 8 000 m² (Neuer Kanzlerplatz).

Il est suivi par le marché partiel traditionnellement fort du centre-ville, qui comprend les quartiers Zentrum, Nordstadt, Südstadt et Weststadt. Avec une surface louée d'environ 11 300 m², il représente une part de marché d'environ 31,80 % au premier semestre 2019 (2018 : 16,81 %). Le quartier nord de la ville fédérale de Bonn est à nouveau le plus prisé du centre-ville avec environ 21,20 %. Le quartier de Bad-Godesberg complète le trio de tête. Au cours du premier semestre 2019, environ 1 900 m² de surfaces de bureaux ont été commercialisés (5,40 % / 2018 : 5,37 %).

À la fin du premier semestre 2019, environ 119 000 m² de surfaces de bureaux étaient en construction. Les nouveaux projets de construction se répartissent sur de nombreux segments du marché immobilier de bureaux de Bonn. Le plus grand projet est sans aucun doute le développement du quartier « Neuer Kanzlerplatz » avec une superficie totale d'environ 66 000 m² - grâce au taux de pré-location élevé, 18 000 m² supplémentaires seront mis sur le marché. De bureaux sont encore disponibles sur le marché. Par ailleurs, la première phase de construction du projet « Rhein-Palais-Bonner-Bogen », avec environ 14 300 m² De bureaux, est en cours de construction – aucune location n'a encore été annoncée pour ce projet. Le troisième projet de construction est actuellement l'immeuble situé au 138 Godesberger Allee, avec environ 10 700 m² De surface de bureaux. Ce bien immobilier est entièrement loué depuis décembre 2018. Au nord de la ville de Beethoven, un projet de construction neuve d'environ 6 100 m² a été lancé début 2019. Environ 50 % des surfaces ont déjà été pré-louées.

Après une année 2018 record, le marché immobilier de bureaux à Bonn affichera fin 2019 des chiffres comparables à ceux des années 2016 et 2017. Chez Larbig & Mortag Immobilien, nous tablons, compte tenu des mouvements actuels du marché, sur une performance locative d'environ 90 000^m² pour l'ensemble de l'année 2019. Pour atteindre le résultat prévu en fin d'année, des contrats importants de plus de 5 000 m² sont nécessaires. Actuellement, deux à trois transactions de cette envergure sont attendues.

Grâce à ces contrats importants, le loyer moyen augmentera à nouveau et s'établira à environ 12,50 euros/m² à la fin de l'année 2019. Une hausse plus importante des loyers n'est pas à prévoir, car il existe encore un grand nombre d'immeubles existants proposés à la location à un prix inférieur à 12,50 euros/m². Les loyers les plus élevés et les loyers maximaux ne sont pas affectés par les transactions susmentionnées et termineront l'année 2019 à un niveau similaire à celui du premier semestre de cette année.

Pour le second semestre, l'activité locative de l'immeuble « An der Kuppe 2 » à Bonn Beuel sera à suivre avec intérêt. Après le départ de l'occupant actuel à l'été 2019, les quelque 9 000 m² de bureaux seront entièrement rénovés et remis sur le marché. De nombreux autres projets sont également en cours d'élaboration par les promoteurs immobiliers. Quelques autres projets seront commercialisés au cours du second semestre 2019. Cependant, ces nouvelles surfaces ne permettront pas de détendre la situation, car elles ne seront achevées qu'entre 2020 et 2021. Nous tablons également sur un taux de pré-location élevé pour ces projets jusqu'à leur achèvement.

au-delà de 2019, nous attendons avec impatience la suite du développement du plan-cadre pour le quartier fédéral de Bonn. En effet, l'offre de terrains à développer est extrêmement limitée dans ce segment de marché et le quartier fédéral affiche actuellement le taux de vacance le plus bas des marchés de premier ordre. Les immeubles de bureaux pourraient être une solution. L'emplacement de ces immeubles déterminera la densification et la création de nouveaux espaces de bureaux dans le quartier le plus prisé de Bonn.

Téléchargez dès maintenant le rapport sur le marché des bureaux à Bonn au format PDF : Rapport sur le marché des bureaux à Bonn 1er semestre 2019 (2,3 Mo)