Le marché de l'investissement à Cologne - 1er semestre 2019

Au sens figuré, on pourrait dire : « Ce n'est pas beau à jouer, mais c'est le résultat qui compte ! » L'offre très restreinte continue donc de peser sur le résultat global et il n'est pas facile d'acquérir de nouvelles offres d'investissement solides. La demande dans la métropole rhénane reste élevée et l'offre négociable très limitée. Même si la plupart des transactions ont été enregistrées dans le centre-ville de Cologne, cela masque quelque peu le fait que le nombre d'investissements dans les emplacements centraux a continué de baisser. Les produits à valeur ajoutée sont actuellement pratiquement indisponibles dans le centre-ville.

Le marché de l'investissement de Cologne a même légèrement dépassé les résultats exceptionnels du premier semestre 2017 (1,02 milliard d'euros) en 2019. Au cours du premier semestre, nous avons ainsi évalué 23 transactions sur le marché de l'investissement de Cologne. Celles-ci représentent un volume total de 1,05 milliard d'euros dans la ville cathédrale. Par rapport à la même période de l'année précédente, cela correspond à une augmentation d'environ 59,00 % (1er semestre 2018 : 665 millions d'euros).

La ville cathédrale continue de promettre aux investisseurs des rendements stables et une hausse des loyers de bureaux. Cologne compte ainsi parmi les marchés d'investissement les plus attractifs d'Allemagne pour les investisseurs nationaux et étrangers. Dans le secteur de l'immobilier existant notamment, des augmentations significatives des loyers de bureaux peuvent être obtenues lors du renouvellement des contrats, sans investissements notables.

Notre rapport sur le marché vous donne un aperçu du marché de l'investissement à Cologne et vous présente les perspectives pour le second semestre. Nous nous réjouissons d'avance de cette seconde moitié de saison passionnante et sommes convaincus que nous continuerons à jouer en première division à l'avenir.

Le marché de l'investissement à Cologne continue sur sa lancée. La reprise observée au cours du dernier semestre 2018 se poursuit au premier semestre 2019. Au cours du premier semestre, des biens immobiliers commerciaux d'une valeur totale d'environ 1,05 milliard d'euros ont changé de propriétaire. Cela représente une augmentation d'environ 59,00 % par rapport à la même période de l'année précédente (1er semestre 2018 : 665 millions d'euros).

La vente du projet immobilier « Wallarkaden » sur la Rudolfplatz a notamment contribué à ce bon résultat. L'immeuble de bureaux et commercial a été vendu dans le cadre d'une transaction à terme pour 140 millions d'euros à la société berufsständischer Versorgungswerke de Hanovre dans le cadre d'une transaction à terme. Le nouveau complexe, dont la construction devrait s'achever en 2021, offre une surface utile d'environ 20 000 m² de surface brute.

Une autre transaction importante a été conclue à Ehrenfeld. Avec la vente partielle du Barthonia Forum, la dernière et la plus grande pièce du puzzle du « Kölsches Quartier » a pu être vendue au Family Office East Guardian, une société suisse, après deux ventes partielles au cours des dernières années. a été vendu au Family Office East Guardian, une société suisse. La coentreprise entre Tristan Capital Partners et le groupe FREO a ainsi pu finaliser l'acquisition du site acquis en 2015 pour 110 millions d'euros, avec une augmentation totale de + 100,00 %.

Le marché de l'investissement à Cologne reste sous pression. La demande reste forte et dépasse largement l'offre. La forte demande de produits à valeur ajoutée, en particulier, ne peut être satisfaite. En outre, l'offre pour les investisseurs dans les emplacements centraux de Cologne est actuellement très modeste.

Les fonds immobiliers ouverts / fonds spéciaux ont réalisé de loin le plus grand nombre de transactions du côté des acheteurs et ont été le groupe d'acheteurs le plus actif dans la ville cathédrale (environ 33,00 %). Ils sont suivis par les investisseurs privés / family offices avec une part de 257 millions d'euros (25,00 %). Le groupe d'acheteurs des promoteurs immobiliers / constructeurs, par ailleurs très présent, n'a pratiquement pas fait parler de lui au cours des six premiers mois de cette année. Cela s'explique manifestement par le manque d'offre de terrains disponibles et de produits d'investissement opportuns.

Du côté des vendeurs, ce sont les promoteurs immobiliers / constructeurs qui ont le dessus. Avec 346 millions d'euros, leur part s'élève à près de 32,90 %. Avec 265 millions d'euros, les investisseurs privés / family offices représentent 25,30 % du volume des transactions. Ils sont suivis par les compagnies d'assurance / fonds de pension / banques avec 184 millions d'euros.

Au total, 153 millions d'euros ont été consacrés à des transactions de portefeuille, soit une part de 14,60 %.

Au cours des six premiers mois de 2019, l'immobilier de bureau est resté de loin la classe d'actifs la plus prisée. Près de la moitié des transactions (environ 47,00 %) ont été réalisées dans des immeubles de bureaux. Les immeubles à usage mixte ont également été très prisés, avec une part d'environ 21,00 %. Ils sont suivis par les immeubles commerciaux avec environ 16,00 % et les immeubles hôteliers avec environ 12,00 %.

Les terrains à développer et les biens immobiliers logistiques / industriels légers ont joué un rôle négligeable au cours du premier semestre. La demande pour ces deux classes d'actifs est également très élevée, mais les offres étaient rares.

Par rapport à 2018, les rendements bruts initiaux de toutes les classes d'actifs n'ont pas connu de changements significatifs. Les rendements de toutes les catégories d'actifs se situent ainsi à un niveau historiquement bas. Le rendement initial brut des immeubles de bureaux situés dans des emplacements de premier ordre n'a pas été corrigé au cours du premier semestre. Le rendement de premier ordre reste donc à 3,40 % (+/- 0 point de base). Le rendement initial des immeubles commerciaux a également baissé de cinq points de base et s'établit actuellement à 3,30 %. Dans le segment logistique, on a toutefois enregistré un recul de 15 points de base, à 4,25 % (- 15 points de base) pour les produits haut de gamme.

Dans les segments de prix compris entre environ 5 millions et 10 millions d'euros par investissement individuel, les rendements initiaux bruts restent légèrement supérieurs à 4,00 %, car ce segment constitue en quelque sorte un segment intermédiaire. D'après notre expérience, cette fourchette de prix d'achat est trop large pour de nombreux investisseurs privés et trop étroite pour les investisseurs institutionnels, de sorte que les facteurs dans ce domaine d'investissement permettent encore d'obtenir des rendements légèrement meilleurs. Ce segment pourra être desservi de manière durable à Cologne en raison de la structure urbaine et fragmentée des biens immobiliers, par rapport aux 7 meilleurs emplacements.

Avec la vente du Wallarkarden sur la Rudolfplatz, le centre-ville représente plus de la moitié (environ 53,00 %) du volume total des prix d'achat transférés, soit 545 millions d'euros. Le quartier Altstadt Süd s'est particulièrement distingué. Les quartiers adjacents au centre-ville restent également très prisés. Au cours des six premiers mois, Ehrenfeld s'est nettement démarqué des autres quartiers et s'est hissé à la deuxième place avec environ 35,00 %. La tendance à la hausse et la popularité de ce quartier, qui perdurent depuis longtemps, restent inchangées et continuent de progresser. Cela est également souligné par la hausse des loyers des bureaux.

Au milieu de l'année, 23 transactions commerciales d'une valeur supérieure à 1 million d'euros ont été enregistrées. Avec une part d'environ 25,00 %, les transactions de plusieurs centaines de millions d'euros occupent la première place. Quatre transactions ont été réalisées dans la catégorie des 50 à 100 millions d'euros. Un peu moins de 25,00 % du volume concernait la fourchette comprise entre 25 et 50 millions d'euros. Dans la catégorie jusqu'à 25 millions d'euros, 10 transactions ont été enregistrées, représentant une part totale d'environ 9,00 %.

Après un sprint final en 2018, le marché de l'investissement à Cologne a réussi à maintenir son niveau au premier semestre 2019. La performance s'est inscrite dans la continuité de celle de l'année dernière et les investisseurs ont été très actifs dès le début de l'année, pourtant plutôt calme.

En raison de la hausse constante des loyers et de la baisse continue des taux de vacance, les rendements ont atteint un nouveau sommet. Néanmoins, de nombreux biens immobiliers présentent encore un potentiel de hausse. Dans certains cas, il est encore possible de réaliser des augmentations de loyer considérables lors d'un changement de locataire sans avoir à rénover entièrement un bien. Cela offre également des perspectives intéressantes aux investisseurs qui souhaitent actuellement entrer sur le marché de l'investissement à Cologne. De plus, de nombreux biens existants disposent encore de réserves de construction qui peuvent être exploitées.

En raison des faibles rendements dans le secteur immobilier CORE, la demande de produits à valeur ajoutée continue d'augmenter. Outre les emplacements très prisés du centre-ville, la banlieue chic de Cologne attire de plus en plus l'attention des investisseurs.

 

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