La crise actuelle et ses répercussions sur le marché immobilier national et local des bureaux ne peuvent être évaluées de manière définitive à l'heure actuelle. De plus, différentes situations soulèvent certaines questions chez les bailleurs et les locataires. Nous avons discuté de certaines de ces questions avec Mme Palm, avocate spécialisée dans le droit de la construction et de l'architecture, et souhaitons vous faire part de ses conclusions :
Nos questions à Mme Palm sur le thème de l'investissement :
Bonjour Madame Palm, nous imaginons que vous êtes très occupée en ce moment et vous remercions donc d'avance de nous accorder un peu de votre temps pour cet entretien. Lors de nos précédents échanges, nous avons déjà abordé les répercussions de la crise du coronavirus sur le marché de la location de bureaux et sur le marché de détail. Nos clients sollicitent également de plus en plus nos spécialistes du département Investissement pour obtenir des réponses à leurs questions sur les conséquences juridiques de la crise du coronavirus.
Question : L'acquéreur d'un bien immobilier peut-il demander un report du paiement de la taxe sur les acquisitions immobilières auprès du centre des impôts ?
Réponse : En principe, il n'est pas possible de demander un report de la taxe sur les acquisitions immobilières. Si un acheteur ne paie pas la taxe sur les acquisitions immobilières, il ne reçoit pas de certificat de conformité de l'administration fiscale et n'est pas enregistré comme propriétaire. À ma connaissance, les mesures d'aide prises jusqu'à présent par le gouvernement ne prévoient pas de report de la taxe sur les acquisitions immobilières en raison du coronavirus.
Question : Les reports de loyer pour les logements locatifs et les biens immobiliers à usage commercial sont actuellement sur toutes les lèvres. Quelles sont les possibilités légales pour les propriétaires concernés dans le cadre du remboursement de leur prêt ? Des reports sont-ils également possibles dans le domaine du remboursement et des intérêts ?
Réponse : Le 25 mars 2020, le Bundestag a adopté la loi visant à atténuer les effets de la pandémie de Covid-19 dans le droit civil, le droit de l'insolvabilité et le droit pénal, qui a été adoptée par le Bundesrat le 27 mars 2020. Cette loi contient également, à l'article 5, paragraphe 3, des dispositions relatives aux contrats de prêt. En résumé, ces dispositions stipulent que l'emprunteur n'est pas tenu de payer les intérêts et les remboursements mensuels habituels pour la période du 1er avril au 30 juin 2020 s'il n'est pas en mesure de le faire en raison du coronavirus. Les conditions dans lesquelles cela est le cas ne sont pas clairement définies et sont sujettes à interprétation. Pour l'emprunteur qui finance son bien immobilier et qui, en raison de la crise du coronavirus, ne dispose plus que d'un revenu limité, voire plus aucun revenu, un report de paiement du prêt pourra certainement être accordé. Si le bailleur ne perçoit pas les loyers parce que le locataire ne peut pas payer en raison du coronavirus, la même règle devrait s'appliquer.
Si le prêt est finalement reporté, il est prolongé de trois mois, sauf accord contraire avec la banque qui le finance. À l'expiration du délai de report, les trois paiements reportés au titre des intérêts et du remboursement ainsi que les paiements courants seraient en effet exigibles au 30 juin 2020. Cela pourrait alors entraîner une surcharge pour l'emprunteur au 30 juin 2020. C'est pourquoi la loi prévoit que, dans ces cas, l'ensemble du contrat est prolongé de trois mois.
La loi prévoit toutefois expressément que les prêteurs doivent proposer aux consommateurs des entretiens afin de trouver des solutions. Je recommande vivement de recourir à ces entretiens afin de trouver des solutions individuelles.
Question : Lors de la certification d'un contrat de vente conclu avant la crise du coronavirus, les conditions économiques étaient remplies. Entre la signature et la conclusion, celles-ci ont changé dans la mesure où les caractéristiques économiques, c'est-à-dire la solvabilité du locataire (par exemple dans le cas d'un hôtel), ne sont plus réunies pour un bien immobilier destiné à un investissement. Les acheteurs ont-ils dans ce cas un droit de rétractation ou d'autres recours juridiques ?
Réponse : Si l'on suppose que les parties ont convenu d'une « solvabilité déterminée du locataire » en tant que caractéristique de l'objet de la vente - ce qui doit être vérifié au cas par cas -, alors la diminution ou la disparition de cette solvabilité peut constituer un vice de l'objet vendu. Dans le cas que vous avez présenté, ce vice apparaît après la conclusion du contrat de vente, mais avant la remise. Tout dépend maintenant des dispositions du contrat de vente. Pour les biens immobiliers existants, la garantie pour vices matériels est généralement exclue. Le vendeur n'est alors pas responsable en vertu du droit des vices matériels. Toutefois, le vendeur supporte le risque de détérioration accidentelle de la chose vendue pendant la période comprise entre la date de l'acte notarié et la remise, sauf disposition contraire dans le contrat de vente. La loi prévoit alors en principe que le prix d'achat est réduit en fonction de la détérioration. Toutefois, la question de savoir si l'acheteur peut effectivement faire valoir ce droit dépend en fin de compte des questions relatives à la rédaction du contrat qui viennent d'être évoquées.
L'entretien a été réalisé avec Mme Palm, associée du cabinet d'avocats Busse & Miessen, Friedensplatz 1, 53111 Bonn.
Maître Vanessa Palm est avocate spécialisée en droit de la construction et de l'architecture. Elle conseille et représente principalement des investisseurs, des bailleurs, des locataires, des entrepreneurs, des architectes et des ingénieurs dans tous les domaines liés à l'immobilier, tant devant les tribunaux qu'à l'amiable.
