Dans le monde des affaires, il existe différentes possibilités pour réaliser des transactions commerciales et acheter des biens immobiliers. L'acquisition d'un bien immobilier représente un investissement important, que ce soit pour les particuliers, les investisseurs ou les entreprises.
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, différentes structures de transaction sont disponibles, qui présentent des avantages et des inconvénients variables en fonction des objectifs et des besoins des parties concernées. Dans cet article, nous examinerons de plus près les trois types de transactions les plus courants dans le domaine de l'acquisition immobilière - l'asset deal, le share deal et l'unit deal - et mettrons en lumière leurs particularités ainsi que leurs implications pour les parties concernées.
Cession d'actifs
L' L'Asset Deal est l'achat classique d'un bien immobilier. Dans ce cas, le bien immobilier est vendu et passe entièrement du vendeur à l'acheteur avec le transfert des avantages et des charges. Après la vente, tous les droits de propriété appartiennent à l'acheteur.
Avantages d'un asset deal lors de l'achat d'un bien immobilier :
- L'acheteur peut sélectionner de manière ciblée les biens immobiliers qui correspondent le mieux à ses objectifs d'investissement et à ses besoins.
- L'acquisition sélective de biens immobiliers individuels permet d'éviter les risques potentiels et les charges héritées du vendeur.
Inconvénients d'une cession d'actifs dans le cadre d'un achat immobilier :
- Comme des contrats séparés sont nécessaires pour chaque bien immobilier, le traitement de la cession d'actifs peut être long et complexe.
- Selon le pays et la législation fiscale, une cession d'actifs peut avoir des implications fiscales pour les deux parties.
Share Deal
Dans le cadre d'un share deal, ce n'est pas le bien immobilier qui est acquis, mais la société immobilière dont le bien immobilier est l'objet social. En termes simples, il s'agit d'une acquisition d'entreprise dans laquelle le bien immobilier n'est acquis qu'indirectement. Les biens immobiliers sont transférés à cette société, mais seules les parts (actions) de l'entreprise sont achetées. Dans ce cas, l'acheteur acquiert 95 % de l'entreprise. Les 5 % restants doivent rester chez le vendeur pendant au moins 5 ans. Ce processus est plus compliqué que l'asset deal, car l'entreprise ou la société immobilière doit être examinée sous toutes ses coutures. L'avantage du share deal réside dans le fait que l'acheteur n'a pas à payer de droits de mutation (qui s'élèvent actuellement à 6,5 % du prix d'achat en Rhénanie-du-Nord-Westphalie).
En 2021, une modification de la loi a été adoptée, réduisant la participation minimale à acquérir de 95 % à 90 % et prolongeant la période de conservation de 5 à 10 ans. Le vendeur est donc désormais lié plus longtemps à son capital immobilier/à l'entreprise. Ce n'est qu'après 10 ans que le bien immobilier appartient à 100 % à l'acheteur. Cette modification législative a été décidée afin de rendre le share deal encore moins intéressant pour les investisseurs.
Avantages d'un share deal :
- Les contrats restent inchangés
- Enregistrement simple de l'objet de la vente
- La société existante reste en place
Inconvénients d'un share deal :
- Risque de reprendre des engagements inconnus et des risques de responsabilité
Offre unitaire
C'est pourquoi les avocats ont cherché une nouvelle possibilité et ont découvert une nouvelle faille dans la loi. Il existe désormais une alternative : l'« unit deal ». Il s'agit d'un transfert ou d'une opération sur actions. Dans ce cas, le bien immobilier à vendre est placé dans un fonds géré par un fiduciaire. Cette structure de vente entraîne certes un changement d'actionnaire dans le fonds. Toutefois, en droit civil, la propriété des biens immobiliers détenus dans le fonds (ouvert) ne change pas, car ce ne sont pas les actionnaires qui sont considérés comme propriétaires, mais la société de gestion de capitaux (KVG) qui gère les parts. La condition préalable est que les biens immobiliers soient détenus dans un patrimoine spécial contractuel.
Avantages d'une transaction unitaire :
- Accès direct à des fonds établis
- Pas de risque lié aux blind pools
- Réduction des coûts de transaction
Conclusion
Lors de l'achat d'un bien immobilier, trois structures de transaction différentes sont disponibles : l'asset deal, le share deal et l'unit deal, chacune présentant ses propres avantages et inconvénients. Le choix du type de transaction approprié dépend des objectifs individuels, des aspects juridiques et fiscaux ainsi que de la propension au risque des parties concernées. Avant d'acheter un bien immobilier, il est conseillé de se familiariser avec les avantages et les inconvénients de chaque structure de transaction afin de prendre la meilleure décision possible. Une bonne compréhension de ces structures de transaction permet aux acheteurs immobiliers de réaliser des transactions réussies et d'optimiser leurs investissements.
