Le marché immobilier de bureaux à Cologne reste nettement en deçà des résultats de l'année précédente, avec environ 215 000 m² de surfaces de bureaux négociées. Le marché immobilier de bureaux à Cologne en 2020 subit clairement les conséquences négatives de la pandémie de coronavirus et reste nettement en deçà des attentes. Seuls 215 000 m² de surfaces de bureaux ont pu être loués et le taux de vacance augmente à nouveau depuis longtemps. Les loyers restent toutefois stables et la bonne tenue de l'activité de construction ainsi que les locations importantes peuvent être considérées comme des signes positifs pour 2021.
Après une longue période, voire pour la première fois depuis 2008, le taux de vacance dans la ville cathédrale augmente à nouveau et atteint près de 3,60 %, ce qui correspond à environ 297 000 m² de surface de bureaux disponibles. Le taux de vacance reste donc à un niveau bas, mais il a augmenté de 60 % par rapport à 2019, où il s'élevait à 2,23 %. Cela s'explique notamment par un grand nombre de surfaces qui ont été mises sur le marché à court terme pour être sous-louées ou relouées, augmentant ainsi l'offre.
Après l'excellente année 2019 , les attentes pour 2020 étaient élevées et l'on tablait sur un résultat pouvant atteindre 300 000 m² de surfaces de bureaux placées. Ces attentes ont été clairement revues à la baisse dès le début de la pandémie de coronavirus en mars 2020. Les 215 000 m² de surfaces de bureaux commercialisées constituent donc un résultat inattendu mais raisonnable pour l'année 2020. Après un premier semestre 2020 morose, en recul de 31 % par rapport à l'année précédente, le secteur immobilier s'attendait à un résultat encore pire. L'écart par rapport à l'année précédente a pu être réduit à environ 27 % à la fin de l'année (cf. Düsseldorf - 47 %). Le nombre de contrats de location conclus est particulièrement positif. Les experts de Larbig & Mortag Immobilien ont pu compter et évaluer environ 380 contrats individuels.
En 2020, les transactions ont été clairement marquées par l'incertitude et les projets de restructuration. Les entreprises souhaitant déménager ont pour la plupart dû revoir leurs besoins en termes d'espace en raison de la pandémie et ont envisagé l'extension ou la mise en place du télétravail ou du travail mobile. Ces processus ont considérablement freiné les projets de location entre mars et juin 2020. Les bailleurs ont dû réagir tout aussi rapidement à ces questions et faire preuve de flexibilité dans la conception des locaux et des contrats. L'évolution des loyers n'a pratiquement pas été affectée par le coronavirus. Le loyer moyen s'établit à 13,32 euros/m² à la fin de l'année, soit un niveau légèrement inférieur à celui de l'année précédente (13,80 euros/m²). Au début de l'année 2020, on s'attendait à ce que le loyer maximal atteigne pour la première fois 30,00 euros/m². Cette prévision n'a pas pu être réalisée, mais le loyer maximal obtenu de 28,00 euros/m² (2019 : 29,00 euros/m²) peut être considérée comme positive dans les circonstances actuelles. Toutefois, des effets négatifs ont été observés sur les loyers les plus élevés, qui ont fortement diminué pour s'établir à 23,66 euros/m² en raison du faible nombre de contrats à prix élevé conclus dans le centre-ville. En 2019, un loyer maximal de 27,14 euros/m² était encore atteint, ce qui représente une baisse d'environ 13 %.
Les trois locations importantes de plus de 10 000 m² constituent un autre signe positif pour 2021. Elles représentent environ 22 % des surfaces de bureaux louées et contribuent ainsi de manière significative au résultat annuel. La plus grande location individuelle en 2020 concerne 19 700 m² loués par KPMG AG sur le site de MesseCity dans le quartier de Cologne Deutz. Elle est suivie de près par la location à l'AOK Rheinland d'environ 18 000 m² à Porz-Gremberghoven. La troisième location, d'une superficie de 10 000 m², concerne la signature d'un contrat de location par le bureau principal des douanes de Cologne dans le cadre du projet de construction « EhrenWert » à Cologne Ehrenfeld.
Les activités de construction sur le marché des bureaux de Cologne sont actuellement d'environ 276 000 m² Sur un niveau extrêmement élevé et dépasse même la valeur de 2019, qui était de 260 000 m² de projets en cours de construction. Les surfaces de bureaux achevées en 2020, d'environ 123 000 m², ont été en grande partie immédiatement absorbées par le marché ou étaient déjà entièrement louées avant la fin des travaux. Il faut s'attendre à ce que les activités de construction actuelles et les achèvements à venir entraînent une augmentation des surfaces de bureaux disponibles, à moins que la situation de la demande ne s'améliore en 2021.
Les perspectives pour l'année déjà entamée sont plus incertaines que jamais. Le confinement actuel ne permet guère de faire des prévisions à long terme pour l'ensemble de l'année. Les experts de Larbig & Mortag Immobilien tablent toutefois sur une évolution similaire à celle de 2020 et prévoient un chiffre d'affaires locatif d'environ 200 000 m² en 2021. Ces prévisions dépendent de la conclusion éventuelle de contrats importants dans la zone urbaine. L'évolution des loyers devrait rester largement stable. Le loyer moyen et le loyer maximal se stabiliseront au niveau de 2020, tandis que les loyers les plus élevés pourraient augmenter légèrement. L'incertitude qui a prévalu en 2020 s'estompera en 2021 et les entreprises seront mieux informées lorsqu'elles se lanceront dans des processus de location. Le télétravail, le travail mobile ou flexible ne sont plus des concepts étrangers. Les bailleurs devront s'attendre à une légère augmentation des mesures incitatives en 2021.
