Perspectives : malgré les multiples crises, les marchés immobiliers de bureaux de Cologne et Bonn enregistrent des chiffres de transactions remarquables.
(Cologne, le 20 décembre 2022) Les marchés immobiliers de bureaux de Cologne et Bonn enregistrent en 2022 des loyers records et des performances de location bonnes à très bonnes. La région Cologne/Bonn résiste ainsi aux crises actuelles et laisse espérer une année 2023 résiliente.
Larbig & Mortag Immobilien analyse régulièrement les chiffres du marché de l'immobilier de bureau à Cologne et Bonn et les publie dans des rapports professionnels sur le marché de l'immobilier de bureau. En ce qui concerne les perspectives pour l'ensemble de l'année 2022, des tendances positives peuvent d'ores et déjà être observées sur les deux marchés.
Les facteurs influençant le marché locatif en 2022 sont toutefois devenus nettement plus complexes. Les entreprises doivent faire face à des défis tels que les répercussions de la guerre en Ukraine sur l'approvisionnement en gaz et en électricité, la pénurie de matières premières et les perturbations de la chaîne d'approvisionnement, les tendances post-coronavirus telles que le télétravail et le New Work, un marché du travail tendu et la décarbonisation. Jamais auparavant il n'y avait eu autant de défis à relever en même temps.
Les entreprises des deux marchés immobiliers de bureaux locaux de Cologne et de Bonn ont néanmoins continué à se développer dans ce contexte et ont enregistré des résultats annuels globalement surprenants.
Le marché immobilier de bureaux de Cologne séduit par ses performances de location exceptionnelles et un loyer maximal de 39,00 euros/m².
À la date de référence de l'enquête, le volume des transactions dans la ville cathédrale s'élève à environ 330 000 m². Cologne se classe ainsi au deuxième rang des sites d'implantation de bureaux avec le deuxième meilleur résultat des dix dernières années (record en 2016 avec 380 000 m²). Ce résultat est supérieur d'environ 10 % à celui de l'année précédente (2021 : 300 000 m²).
Le secteur de l'administration publique a clairement dominé le marché global avec plus de 30 % de parts de marché. Parmi ceux-ci, deux contrats importants de 45 000 m² et 42 000 m² ont fait grimper le nombre de transactions.
Le taux de vacance devrait s'établir à environ 4,5 % à la fin de l'année 2022 (2021 : 3,2 %). Cette augmentation significative de près de 30 % s'explique par un grand nombre de réductions de surface (dont 7 entreprises avec environ 80 000 m²), , mais aussi par la tendance à la réduction de la taille des bureaux au profit du télétravail. À la fin de l'année 2022, le marché immobilier de bureaux de la ville cathédrale devrait disposer d'une surface de bureaux vacante estimée entre 370 000 m² et 390 000 m².
Tous les indicateurs dans le domaine des loyers ont continué à progresser au cours de l'année. La hausse la plus marquée a été enregistrée par le loyer de référence pondéré en fonction de la surface, qui a augmenté de 14 % pour atteindre environ 32 euros/m². Le loyer le plus élevé a atteint un niveau record de 39 euros/m² au cours de la même période dans le centre-ville de Cologne, enregistrant ainsi une hausse significative. Le loyer moyen a augmenté de 16 % pour atteindre un niveau record de près de 17,50 euros/m² (2021 : 14,38 euros/m²).
« Nous tablons sur un chiffre d'affaires annuel total pour le marché des bureaux de Cologne compris entre 330 000 m² et 350 000 m². Le chiffre exact dépendra des contrats de location qui seront encore conclus cette année. Une sorte de « rush de fin d'année » est actuellement en cours, qui pourrait encore améliorer le résultat », déclare Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien.
Le marché immobilier de bureaux à Bonn affiche des performances de location légèrement inférieures à la moyenne sur cinq ans.
Au vu des prévisions de Larbig & Mortag pour 2022, les spécialistes de l'immobilier de bureau tablent actuellement sur une baisse des surfaces louées sur le marché de la location de bureaux à Bonn qui devrait être très précise.
Le résultat des locations devrait se situer entre 90 000 m² et 100 000 m² Et « le marché des bureaux de la ville fédérale de Bonn, après la pandémie de coronavirus, fait désormais face à la crise multiple et se présente à nouveau comme résistant à la crise », déclare Hendrik Heßlenberg, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien Bonn.
Avec ce résultat, le marché se situe, à la date de l'enquête, près de la moyenne sur 5 ans, avec environ 114 000 m² de surface. . Compte tenu des influences extérieures auxquelles les propriétaires et les locataires ont été confrontés au cours de l'année, ce résultat est extrêmement positif.
Le faible taux de vacance a également mis l'accent sur les nouvelles constructions ou les projets immobiliers en 2022. Il en résulte une augmentation des loyers moyens, des loyers maximaux et des loyers les plus élevés dans ces domaines. En 2022, le loyer maximal a déjà dépassé les 30,00 euros.
Perspectives pour 2023
Larbig & Mortag Immobilien est actuellement confiant quant à l'évolution des locations en 2023. « En 2022, nous avons pu montrer, en tant qu'entreprise, notre présence dans la région de Cologne/Bonn et notre capacité à mener à bien des transactions dans un contexte économique difficile. Avec près de 70 000 m² de surfaces de bureaux louées, nous affichons un très bon résultat pour les deux sites. Nous avons notamment pu accompagner de manière intensive des entreprises telles que Renault Deutschland AG, Rimowa Deutschland, Huawei Technologies et l'université rhénane Friedrich-Wilhelms de Bonn dans leurs projets passionnants », déclare Uwe Mortag.
« Au cours de la nouvelle année, la question de l'évolution des charges sera encore plus présente pour les utilisateurs. Les bailleurs vont se pencher davantage sur les thèmes « ESG » et « construction durable / cradle-to-cradle » afin de rendre les biens immobiliers plus efficaces, plus écologiques et aussi plus compétitifs », explique M. Heßlenberg.
Comme à leur habitude, les spécialistes de l'immobilier commercial de Larbig & Mortag Immobilien publieront en début d'année leurs rapports complets sur le marché de l'immobilier de bureau à Cologne et Bonn, qui pourront être téléchargés gratuitement sur www.larbig-mortag.de.
