Avec près de 285 000 mètres carrés de surfaces de bureaux loués à Cologne et 98 500 mètres carrés à Bonn, nous pouvons dresser un bilan satisfaisant pour l'année 2017. À Cologne, environ 285 000 mètres carrés de surfaces de bureaux ont été loués en 2017. Le résultat n'a toutefois pas atteint le niveau de l'année précédente (380 000 mètres carrés), qui avait été marqué par la signature d'un contrat important avec la compagnie d'assurance Zurich (plus de 60 000 mètres carrés). À Bonn, le résultat a augmenté par rapport à l'année précédente, passant de 91 925 mètres carrés à 98 500 mètres carrés de surfaces de bureaux louées.
aperçu - Le marché immobilier à Cologne
- Augmentation du loyer moyen de 5 % à 12,47 EUR/m²
- Loyer maximal : 23,50 EUR/m²
- Taux de vacance (310 000 m²): en baisse à 3,9 %
- En 2018 : 123 400 m² en construction
Légère augmentation des loyers
Dans le domaine des loyers, l'année dernière a été marquée par une légère augmentation de 5 %. Ainsi, le loyer net moyen hors charges a augmenté de 11,85 euros par m² en 2016 à 12,47 euros par m². Les loyers les plus élevés ont en revanche légèrement augmenté de 2,5 % et s'élèvent désormais à 21,56 euros par mètre carré.
Quelques emplacements (Kaiser-Wilhelm-Ring, Belgisches Viertel et Mediapark) atteignent un loyer maximal de 23,50 euros par mètre carré. Au total, 19 contrats de location ont été conclus pour un loyer net hors charges supérieur à 20 euros par mètre carré. L'année précédente, 15 locations avaient été conclues dans cette tranche de prix. Avec 2,89 euros par mètre carré, les charges moyennes pour les immeubles de bureaux restent inchangées. Dans les immeubles de grande hauteur uniquement, elles peuvent varier et dépasser 4,50 euros par mètre carré.
Trois contrats de plus de 10 000 mètres carrés - L'année dernière, trois contrats de location importants ont été conclus pour près de 20 000 mètres carrés de surface de bureaux.
Locations dans la fourchette jusqu'à 20 000 mètres carrés
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Locations dans la fourchette comprise entre 5 000 et un peu plus de
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Le marché des bureaux à Cologne se caractérise par le fait qu'une grande partie des locations sont conclues par des petites et moyennes entreprises (jusqu'à 60 employés). Celles-ci sont donc généralement intéressées par des surfaces de bureau d'environ 1 000 mètres carrés. Ce groupe de locataires représente 39 % du volume des transactions. Ainsi, sur un total de 430 contrats de location de bureaux évalués, 380 concernent des surfaces allant jusqu'à 1 000 mètres carrés. En 2016, 451 contrats de cette taille ont été signés, soit une part de 34 %. Des contrats de location portant sur des surfaces de cette taille ont par exemple été signés par les entreprises suivantes : BARMER GEK | Deutsche Bahn AG | Deloitte & Touche GmbH | Dembach Goo Informatik GmbH & Co. KG | FONCIA IMMONOVA | Ströer SE & Co. KGaA | Warner Bros. ITVP Deutschland
l'administration publique et le secteur des services sont les principaux demandeurs
En termes de secteurs, les principaux groupes de locataires sont l'administration publique, les entreprises de communication et de médias ainsi que les entreprises de services, qui représentent 51,4 % des surfaces de bureaux louées. Le secteur immobilier (7,5 %), les sociétés de conseil (4,8 %) et les entreprises commerciales (4,1 %) étaient également bien représentés.
Les sites de bureaux situés sur la rive droite du Rhin continuent de gagner en importance
Comme en 2016, les surfaces louées dans les quartiers d'affaires situés sur la rive droite du Rhin (en particulier à Deutz et Mülheim) ont augmenté l'année dernière. 35 % des locations ont été réalisées sur cette rive du Rhin. Les sites de bureaux les plus importants restent les emplacements situés dans le centre-ville, sur la rive gauche du Rhin. C'est dans le centre-ville de Cologne (rive gauche du Rhin) que la plupart des surfaces ont été relouées (28,8 %). Entre 5 et 7,5 % des locations ont été réalisées à Ehrenfeld/Braunsfeld, Zollstock et Marienburg/Bayenthal.
Nette augmentation des surfaces de bureaux en construction
Au cours de l'année, environ 104 000 mètres carrés de surfaces de bureaux devraient être achevés. Le plus grand projet, avec 19 000 mètres carrés, est la nouvelle construction Butzweilerhofallee dans le quartier d'Ossendorf. D'autres bâtiments sont en cours de construction dans le centre-ville, à Lindenthal, Deutz et Kalk. Le volume de construction achevée est ainsi supérieur à la moyenne des dix dernières années (80 000 mètres carrés). Au cours des derniers mois, la durée moyenne des contrats de location a légèrement augmenté (2016 : 5 ans, 2017 : 5,25 ans). Le taux de vacance a continué de baisser de 3,9 %, passant de 390 000 mètres carrés à 310 000 mètres carrés.
aperçu - Le marché de l'immobilier de bureau à Bonn
- Loyer moyen : 12,22 EUR/m² (2016 : 13,06 EUR/m²)
- Loyer le plus élevé : 21,75 EUR/m²
- Taux de vacance (95 200 m²): en baisse à 2,5 %
- En 2018 : 45 300 m² en construction (dont 28 000 m² destinés à un usage propre)
Meilleures transactions – Deux transactions de plus de 10 000 mètres carrés ont particulièrement marqué l'année 2017 :
- BWI GmbH : environ 15 000 m² (sur le campus Auerbach)
- Centre des technologies de l'information de Bonn : 10 470 m² (Bonn Bad-Godesberg)
Au total, ces deux locations représentent 26 % du résultat global (98 500 mètres carrés). En 2016, le chiffre comparable était de 91 925 mètres carrés, ce qui correspond à une augmentation de 7 %.
Le nombre total de transactions diminue, mais l'évolution est positive pour les surfaces supérieures à 5 000 m²
À Bonn, 132 contrats de location ont été enregistrés au total l'année dernière. Les surfaces de plus de 5 000 mètres carrés représentaient la plus grande part avec 44 %. Le plus grand groupe de locataires est l'administration publique, qui représente 41 000 mètres carrés, soit 42 % du chiffre d'affaires total. Viennent ensuite les entreprises du secteur des services, avec 27 300 mètres carrés loués.
Emplacement prisé : centre-ville de Bonn (centre-ville, nord, sud, ouest)
On note une augmentation des locations dans le centre-ville, en particulier dans le nord (30 400 mètres carrés, soit 31 % des surfaces). Le quartier fédéral représente 22 % et Bonn-Bad Godesberg 14 %. Par rapport au quartier fédéral, le centre-ville s'est nettement mieux positionné dans le classement des zones de marché des bureaux, principalement grâce à des locations importantes de plus de 12 000 mètres carrés dans le nord de Bonn.
Une forte demande face à une offre en baisse
Le loyer moyen sur le marché des bureaux de Bonn affiche une légère baisse (6,4 %) par rapport au résultat de l'année précédente (13,06 euros par mètre carré), avec 12,22 euros par mètre carré de surface utile. Seuls 19 contrats de location supérieurs au loyer moyen calculé ont été enregistrés. Le contrat au loyer le plus élevé a été conclu pour les bureaux de l'ancienne banque centrale régionale, actuellement en phase de revitalisation, à 21,75 euros par mètre carré de surface utile (2016 : 24,14 euros par mètre carré).
Durées : les entreprises s'assurent de nouveaux locaux à plus long terme
La durée moyenne des contrats de location de bureaux conclus a augmenté de 27 % pour atteindre 7,6 ans. L'année précédente, elle était de 6 ans. Les baux les plus longs ont été conclus pour des surfaces supérieures à 1 000 mètres carrés. La durée moyenne des baux dans les segments inférieurs à 1 000 mètres carrés était de 4,8 ans. En 2017, environ 15 100 mètres carrés ont été achevés au total. Actuellement, 45 300 mètres carrés sont en cours de construction. La phase de construction du « Rhein-Palais Bonner Bogen », les mesures « Vicus » et « Bonnjour » font notamment partie des projets qui ne sont pas destinés à un usage propre. Au cours des prochains mois, la réalisation du projet « Haus der Höfe » (Maison des cours) est prévue sur l'ancien site du Bonn-Center, sous le nom de « Neuer Kanzlerplatz » (Nouvelle place du Chancelier). À long terme, cela pourrait détendre le marché immobilier de bureaux à Bonn.
Prévisions pour 2018
Dans l'ensemble, les prévisions pour le marché de l'immobilier de bureau sont bonnes et offrent de nombreuses opportunités à tous les acteurs du marché en 2018. Certaines entreprises de taille moyenne ne pourront pas se permettre les loyers plus élevés, en particulier dans les centres-villes.
Le marché des bureaux à Cologne en 2018
- légère augmentation possible des loyers à 12,60 EUR/m²
- Les prestations de courtage (avec 290 000 m² ) pourraient atteindre
un niveau comparable à celui de l'année précédente
- Achèvement d'environ 123 400 m² de surfaces de bureaux au cours de l'année
(légèrement moins que l'année précédente)
- tendance persistante à la réduction des taux de vacance l'année prochaine
(amélioration seulement à partir de 2019/2020 grâce à l'achèvement de nouveaux projets de construction)
Le marché des bureaux à Bonn en 2018
- volume de transactions prévu : 70 000 m²
- baisse constante du taux de vacance
- le loyer moyen restera dans la même fourchette que l'année précédente
- pas d'augmentation significative de l'offre (en raison du faible nombre de livraisons)
- Les livraisons de nouveaux locaux ne sont prévues qu'en 2019/2020
Les deux villes affichent un taux de vacance très faible, qui devrait continuer à baisser au cours de cette année. Les surfaces de bureaux modernes sont recherchées dans les villes de Bonn ( 1.000 mètres carrés ou des surfaces contiguës jusqu'à 3 000 mètres carrés) et à Cologne (à partir de 3 000 mètres carrés), il faut donc prévoir suffisamment de temps ou se concentrer sur les projets de construction neuve, car ils sont loués longtemps à l'avance en raison de l'offre limitée. En revanche, la construction de logements est en plein essor dans les deux villes depuis environ cinq ans. Étant donné que les nouveaux habitants de ces villes doivent non seulement se loger, mais aussi travailler, un engagement comparable dans le secteur de l'immobilier commercial serait souhaitable.
Vous trouverez des informations plus détaillées et d'autres résultats d'analyse dans nos rapports sur le marché des bureaux. Ceux-ci sont disponibles gratuitement, tout comme le rapport d'investissement Cologne 2017, à l'adresse suivante : http://larbig-mortag.de/marktberichte.html
