26.000 m² de surface locative au premier semestre 2021 ont entraîné une augmentation de 35 % du chiffre d'affaires généré par les surfaces de bureaux. Cependant, le taux de vacance a également augmenté de manière significative pour atteindre 4,4 %.
Le marché immobilier de bureaux à Cologne affiche des chiffres de transactions positifs pour le premier semestre 2021. Les premières répercussions de la pandémie de coronavirus sur le marché local des bureaux sont toutefois visibles. Le taux de vacance augmente en raison des restructurations, des scénarios de relocation et du recours au télétravail.
La tendance positive observée au premier trimestre 2021 (+ 125 % de surface louée) se poursuit et le marché immobilier de bureaux à Cologne affiche ainsi, à la fin du premier semestre 2021, avec environ 126 000 m² de surfaces de bureaux négociées, soit environ 35 % de plus que le résultat de l'année précédente (1er semestre 2020 : environ 93 000 m²). Étant donné qu'au deuxième trimestre, aucune location supérieure à 10 000 m² n'a été enregistrée, le volume de location, avec environ 46 000 m², est resté en deçà du premier trimestre 2021 (environ 80 000 m²).
Le marché immobilier de bureaux de Cologne a ainsi enregistré pour la première fois un volume de transactions supérieur à celui du marché de Düsseldorf (environ 95 000 m²). En période de crise, le marché de Cologne affiche les fluctuations les plus faibles en comparaison nationale.
Avec environ 26 % et environ 33 000 m², le secteur public reste le plus gros acheteur de surfaces de bureaux. Au second semestre 2021, Larbig & Mortag Immobilien table sur d'autres contrats importants conclus par les pouvoirs publics. Ainsi, une troisième location d'environ 19 000 m² de surfaces de bureaux se profile déjà à Cologne-Ehrenfeld. Au premier trimestre, deux transactions totalisant 25 000 m² ont déjà été enregistrées sur ce segment de marché. Les transactions des pouvoirs publics détermineront donc le marché de l'immobilier de bureau en 2021. Cela aura une influence significative sur la répartition sectorielle et géographique.
En comparaison, les entreprises privées se montrent plus prudentes en raison de leurs projets de restructuration et de l'incertitude qui continue de régner dans le contexte de la pandémie de coronavirus. Dans la catégorie des surfaces supérieures à 5 000 m², seules deux locations ont pu être évaluées. D'une part, le cabinet CBH a loué le projet de construction « Haus am Rudolfplatz » d'environ 5 000 m². D'autre part, Larbig & Mortag Immobilien a pu louer environ 5 500 m² à très long terme à l'école supérieure des arts médiatiques dans l'immeuble Heumarkt 14. Dans la fourchette comprise entre 2 000 m² et 5 000 m², cinq locations ont été enregistrées.
Le marché des bureaux à Cologne a également pu se démarquer grâce à la grande diversité des secteurs représentés et au nombre important de PME et de start-ups dans le segment inférieur à 2 000 m². Cette fourchette de taille constitue historiquement la base fiable du marché immobilier de bureau. Dans ce domaine, Larbig & Mortag Immobilien a accompagné 42 transactions pour une superficie totale d'environ 17 000 m². Grâce à la baisse significative des taux d'incidence au milieu de l'année, de nombreuses PME sont à nouveau optimistes quant à l'évolution économique et poursuivent leurs projets d'expansion. Cela stimule le marché immobilier local des bureaux.
Avec environ 36 % de parts de marché, le centre-ville de Cologne a été le marché le plus prisé au premier semestre 2021. La deuxième place revient au marché Ehrenfeld/Braunsfeld en raison des locations importantes mentionnées ci-dessus par les pouvoirs publics. Le marché de Cologne Ouest arrive en troisième position, également grâce à une location importante d'environ 16 000 m² par les pouvoirs publics.
Le taux de vacance a considérablement évolué au premier semestre 2021. À 4,4 % actuellement, il a nettement augmenté par rapport à l'année précédente (1er semestre 2020 : 2,70 %). Cela s'explique par environ 60 000 m² de surfaces à relouer, qui sont principalement structurées en offres de grande envergure à partir de 4 000 m² mises sur le marché à court terme par de grands groupes. En outre, la cession d'environ 38 000 m² par Galeria Kaufhof dans le centre-ville contribue à cette augmentation globale significative.
En raison de l'augmentation du taux de vacance, le choix de surfaces de bureaux disponibles pour les demandes actuelles de location a augmenté par rapport à l'année précédente. Les entreprises disposant d'une surface totale de 4 000 m² et plus en profitent particulièrement. Ainsi, Larbig & Mortag Immobilien a ainsi pu enregistrer 19 offres dans ce domaine, pour un volume total d'environ 150 000 m². Dans la catégorie des surfaces inférieures à 4 000 m², environ 220 biens immobiliers représentant un volume d'environ 200 000 m² sont actuellement en commercialisation active dans toute la ville.
Le loyer moyen s'établit à 14,00 euros/m² à la fin du semestre. Ce chiffre est supérieur d'environ 7 % à celui de l'année précédente (1er semestre 2020 : 13,10 euros/m²) et s'explique notamment par un nombre plus élevé de locations dans le centre-ville. Cela se reflète également dans les loyers maximaux et les loyers les plus élevés. À 27,20 euros/m², les loyers les plus élevés sont supérieurs d'environ 15 % à ceux de l'année précédente (23,60 euros/m²). Au cours du premier semestre, le loyer maximal a dépassé pour la première fois la barre des 30,00 euros. Une location dans le quartier Kaiser-Wilhelm-Ring/Mediapark a permis d'atteindre un loyer maximal de 31,50 euros/m²
Près de 160 locations ont été enregistrées et évaluées au cours du semestre (1er semestre 2021 : 190).
Grâce à l'amélioration de la situation sanitaire en Allemagne, et en particulier dans la région métropolitaine de Cologne-Bonn, les perspectives pour le second semestre sont désormais plus positives. Larbig & Mortag prévoit que le chiffre d'affaires des surfaces de bureaux sera légèrement inférieur à la moyenne sur 10 ans (environ 290 000 m² ) à la fin de l'année 2021. Les experts de Larbig & Mortag Immobilien tablent sur un chiffre d'affaires annuel total d'environ 270 000 m² pour le marché des bureaux à Cologne.
>> Télécharger gratuitement au format PDF : Rapport sur le marché des bureaux à Cologne - 1er semestre 2021 (1,9 Mo)
