Au premier semestre 2022, le marché de la location de bureaux à Bonn est nettement inférieur à la moyenne quinquennale ! Les six premiers mois sont marqués par un taux de vacance historiquement bas et l'absence de locations importantes.
Après les excellents résultats enregistrés en matière de location pour l'ensemble de l'année 2021, malgré la pandémie, le premier semestre 2022 n'a pas pu tirer parti de la forte dynamique du marché de l'année précédente. Au 30 juin 2022, un seul contrat de location portant sur 5 000 m² (contre 8 pour l'ensemble de l'année 2021). Au cours des six premiers mois de l'année 2022, 37 contrats de location ont été analysés, contre 51 à la même date de référence l'année dernière. L'administration publique reste le pilier du marché de la location de bureaux à Bonn, avec une part de marché d'environ 62,0 %.
Selon l'agence immobilière von Larbig & Mortag Immobilien, plusieurs facteurs sont à l'origine de cette baisse du chiffre d'affaires. D'une part, le taux de vacance historiquement bas (1,65 % au premier semestre 2022) entraîne une pénurie de l'offre, d'autre part, la situation générale liée à la hausse de l'inflation, aux conflits politiques et à la crainte de nouvelles restrictions dues au coronavirus pèse sur le marché.d'une offre déjà restreinte, tandis que la situation générale, marquée par la hausse de l'inflation, les tensions politiques et la crainte de nouvelles restrictions liées à la pandémie de coronavirus au cours de l'année, incite les entreprises à la prudence en matière de changement de locaux. En outre, de nombreux demandeurs sont actuellement à la recherche de structures de bureaux viables pour l'avenir. À l'heure actuelle, l'Agence fédérale pour l'immobilier (BImA) n'a lancé aucune ou très peu de nouvelles procédures d'enquête.
Les contrats de location conclus se traduisent par une performance locative d'environ 36 564 m² pour le premier semestre 2022. Malgré une baisse significative des demandes, le secteur de l'administration publique reste le principal client du marché de la location de bureaux à Bonn. Il convient toutefois de noter que les locations réalisées résultent de demandes formulées les années précédentes. Ce secteur a pu obtenir environ 22 657 m² de surfaces de bureaux (part de marché : 62,0 %).
Les contrats de location portant sur des surfaces supérieures à 2 000 m² montrent à quel point le marché de la location de bureaux à Bonn dépend de ce secteur. Au cours des six premiers mois de l'année 2022, seuls quatre contrats de location ont été conclus dans ce segment. Le seul contrat important, portant sur environ 18 700 m², représente déjà une part de marché d'environ 51,0 % de la superficie louée. Cette location a été réalisée par l'Agence fédérale pour les biens immobiliers dans l'immeuble situé Friedrich-Ebert-Allee 114-116. Les spécialistes de Larbig & Mortag à Bonn ont certes réussi à négocier avec succès un contrat de location de 30 000 m² supplémentaires pour Deutsche Telekom , mais comme il s'agissait d'une prolongation des surfaces de bureaux déjà louées par l'utilisateur, cette vente de surface n'est pas prise en compte dans le résultat de location selon la définition de gif.
Une demande toujours dynamique est observée dans le segment des grandes surfaces comprises entre 200 m² et 500 m². Au total, 16 contrats de location ont été conclus, soit environ 43,2 % de tous les contrats de location enregistrés.
Dans la catégorie des surfaces comprises entre 500 m² et 1 000 m², quatre contrats de location ont été conclus au cours des six premiers mois de 2022, alors qu'à la même période en 2021, trois nouveaux contrats de location avaient été conclus dans ce segment. Le segment des surfaces comprises entre 1 000 m² et 2 000 m² est traditionnellement difficile à satisfaire à Bonn. Au cours du premier semestre 2022, aucun contrat de location de bureaux de cette taille n'a été conclu. Cette évolution s'explique par le manque d'offre dans cette catégorie et par l'indécision des utilisateurs quant au modèle futur de leur propre travail de bureau. Les loyers moyens et maximaux sont sous pression et ont été estimés à 12,48 EUR/m² et 20,50 EUR/m². Par rapport à l'année précédente, ils ont baissé de manière significative, respectivement de 0,50 EUR/m² et 3,50 EUR/m². Cette situation instantanée devrait toutefois évoluer au cours du second semestre pour revenir aux résultats habituels des années précédentes, car de nouveaux contrats de location devraient être conclus dans le segment des loyers élevés.
Le taux de vacance restera critique tout au long de l'année 2022 et atteindra 1,65 % au premier semestre, soit presque le taux le plus bas des dix dernières années. Seule l'année 2018 avait enregistré un taux de vacance encore plus bas, à 1,60 %. Au total, le marché de la location de bureaux à Bonn ne dispose donc plus que d'environ 69 000 m² de surfaces de bureaux disponibles à court terme. Par rapport à 2021 (1,87 %), le taux de vacance recule d'environ 0,22 point.
Larbig & Mortag Immobilien table sur de nouvelles transactions au cours du second semestre, dépassant la barre des 10 000 m² et même celle des 20 000 m² de surface locative. Les activités pour les surfaces jusqu'à 1 000 m² resteront élevées malgré la crise mondiale actuelle et continueront de générer des contrats de location. La situation en matière de demandes des entreprises du secteur privé pour des surfaces supérieures à 1 000 m² ainsi que celle des plus gros preneurs de surfaces, à savoir l'Agence fédérale pour les biens immobiliers et l'université de Bonn, sera déterminante. La performance annuelle totale prévue pour la fin de l'année 2021, comprise entre 90 000 m² et 100 000 m², reste réaliste et constituerait un très bon résultat annuel compte tenu de tous les défis sociaux actuels.
