« Dans les surfaces supérieures à 1 000 m², il n'y a pratiquement plus de vacance à court terme dans les emplacements centraux. Les entreprises doivent donc soit accepter des loyers plus élevés, soit déménager dans des zones périphériques, soit prévoir un délai pouvant aller jusqu'à deux ans et demi pour emménager dans un nouveau bâtiment (selon la durée de la procédure d'obtention du permis de construire). Le recours à des concepts de travail flexibles (par exemple, le coworking) ne résout ce problème que temporairement. Les nouvelles constructions avec des surfaces de bureaux vacantes restent rares sur le marché de la location de bureaux à Cologne. Le taux de location des projets en cours de construction est de 60 %. En 2018, moins de 60 000 m² de surfaces de bureaux neuves seront achevés, ce qui représente à nouveau un niveau historiquement bas.

Cette évolution reflète les prévisions de nos experts, car la nette réduction du taux de vacance et le manque de projets de développement ces dernières années se traduisent désormais par une pénurie de surfaces locatives disponibles. De plus, la tendance positive sur le marché du travail incite les entreprises à agrandir presque exclusivement leurs surfaces. C'est pourquoi nous recommandons à nos deux groupes de clients : les bailleurs devraient réaliser leurs projets même sans taux de prélocation – cette stratégie s'avère déjà payante pour certains bailleurs. Les locataires doivent se mettre à la recherche d'un bureau suffisamment tôt afin de ne pas se retrouver dans une situation difficile. »

Aperçu du premier semestre 2018

Comparaison entre les villes

Au niveau national, le marché de la location de bureaux à Cologne affiche, avec 105 000 m² de surfaces louées au premier semestre 2018, le résultat le plus faible des cinq dernières années. Tant les performances en matière de location que les loyers moyens et, en particulier, les loyers les plus élevés ne peuvent rivaliser avec ceux des 7 premières villes. Le taux de vacance se rapproche de plus en plus des conditions du marché à Munich, Stuttgart et Berlin.

 

Stagnation du marché de l'immobilier de bureau !

Le marché de l'immobilier de bureau à Cologne termine le premier semestre 2018 avec un résultat en baisse de 51 % (premier semestre 2017 : 158 500 m²) par rapport à la même période de l'année précédente. La baisse significative du taux de vacance, déjà prévisible ces dernières années, se poursuit et se heurte à une forte demande qui ne peut plus être satisfaite. Le faible nombre de locations de plus de 5 000 m² caractérise les résultats historiquement bas du premier semestre 2018.

Trois contrats de plus de 5 000 m²

Au cours du premier semestre 2018, seules trois locations de plus de 5 000 m² ont été enregistrées. Cela contribue notamment à la faible performance locative globale. Au total, environ 16 600 m² ont été loués dans ce segment de taille. Cela correspond à une part de location d'environ 16 %. Le plus gros contrat a été conclu en début d'année avec la construction d'un nouveau bâtiment de 6 000 m² pour l'entreprise Grüner Punkt dans l'AirportBusinessPark, situé sur la rive droite du Rhin dans le quartier de Gremberghoven. Il a été suivi de près par la signature d'un nouveau contrat de location avec Design Offices GmbH pour 5 600 m² dans le projet de construction « Kaiserhof » situé en face du Mediapark, ainsi que le lancement du projet de construction « The Ship » à Cologne Ehrenfeld, dont la société Fond Of sera le principal locataire avec environ 5 000 m².

Trois locations entre 2 000^m² et 5 000 m²

Dans le segment compris entre 2 000 m² et 5 000 m², seules trois locations ont été enregistrées, pour un volume total de 6 448 m². Cela correspond à une part totale de seulement 6,1 %. Ce segment, très performant les années précédentes, a d'abord connu un ralentissement au premier semestre 2018. De nombreux demandeurs de bureaux dans ce secteur n'ont pas trouvé de surfaces adaptées sur le marché immobilier de bureaux et poursuivent leurs recherches ou ont dû dans un premier temps densifier et optimiser les surfaces existantes. Les trois contrats ont été conclus par BG ETEM pour 2 300 m² à Bayenthal, Align Technology GmbH pour 2 148 m² à Marsdorf et Ströer SE pour 2 000 m² également à Bayenthal.

Peu de transactions conclues entre 1 000 m² et 2 000 m²

Par rapport aux résultats de l'année précédente (1er semestre 2017 : 25 locations, 1er semestre 2016 : 22 locations), les neuf transactions enregistrées au 1er semestre 2018 constituent un niveau historiquement bas. Avec une performance locative totale d'environ 15 500 m² , elles contribuent tout de même à hauteur de 14,68 % au résultat semestriel. Parmi les contrats notables, on peut citer la location de près de 2 000 m² dans le Rheinauhafen par la Bank für Sozialwirtschaft et de 1 900 m² dans le centre-ville par IBM Deutschland GmbH.

Un marché de base solide jusqu'à 1 000 m²

Le marché de base, réputé solide jusqu'à 1 000 m², a contribué pour 53,78 % au résultat global du premier semestre 2018, un chiffre étonnant. Le nombre de locations individuelles enregistrées dans ce segment est encore plus impressionnant. Avec 194 locations sur 209, les petites et moyennes entreprises (PME jusqu'à environ 60 employés) ont une fois de plus démontré leur importance et leur influence. Mais des entreprises de renom telles que Deutsche Post, Lanxess AG et Birkenstock GmbH & Co. KG ont également contribué à ce résultat en signant des contrats de location dans ce segment.

Le taux de vacance continue de baisser !

Malgré des performances locatives modérées au premier semestre, bien en deçà du niveau enregistré depuis 10 ans, le taux de vacance continue de baisser et s'établit actuellement à 3,6 %.

Depuis 2010, le taux de vacance a baissé de manière constante et continuera de diminuer au second semestre 2018 et en 2019. La réduction des surfaces se concentre toujours sur les emplacements en centre-ville et les emplacements proches du centre-ville, tels que les zones industrielles bien desservies du Technologiepark à Ehrenfeld/Braunsfeld, du Butzweilerhof à Ossendorf et de l'AirportBusinessPark à Gremberghoven.

Les immeubles de bureaux actuellement en construction ne conduisent pas non plus à une augmentation durable de l'offre de surfaces. Le nombre de nouveaux projets immobiliers de bureaux au premier semestre 2018 est toutefois positif et devrait se traduire par une évolution favorable du taux de vacance et une augmentation des performances locatives au cours des trois à cinq prochaines années. Le courage des promoteurs immobiliers, qui se lancent désormais dans la construction spéculative de nouveaux immeubles de bureaux sur le marché de Cologne, sera récompensé à terme.

Répartition sectorielle TOP 3

Le secteur des services, en particulier, occupe la première place avec 17,67 % et 18 553 m² de surface louée, ce qui montre une fois de plus l'importance de cette branche pour Cologne. En 2017, environ 84 % des employés de Cologne travaillaient dans le secteur des services. Le secteur du commerce occupe une bonne place avec 10 411 m² de surface de bureaux loués et une part de 9,91 %. La location en gros d'environ 5 000 m² par la société Fond OF dans le nouveau bâtiment « The Ship » dans le quartier branché d'Ehrenfeld. Le secteur immobilier affiche également une présence inattendue avec 8,55 % et 8 979 m², mais bénéficie ici principalement de la tendance au coworking et de la location par le prestataire Design Offices d'environ 5 600 m² dans le nouveau projet immobilier Kaiserhof. Les secteurs de l'administration publique, du conseil et des médias/publicité, qui figuraient parmi les leaders par le passé, se classent derrière ce trio de tête et devraient encore progresser d'ici la fin de l'année, modifiant ainsi la répartition sectorielle.

Emplacements : classement par situation

Côté Rhin peu attractif ou manque de surfaces disponibles ? Par rapport à la même période de l'année précédente, la demande de surfaces s'est nettement déplacée vers la rive gauche du Rhin, où le centre-ville continue de très bien fonctionner. Avec une part de 82 % (2017 : 65 %, 2016 : 54 %), celle-ci a progressé pour la troisième fois consécutive. La partie dite « Schäl Sick » (Cologne rive droite) manque actuellement de grandes surfaces disponibles pour des bureaux. Dans cette statistique également, on peut s'attendre à un résultat plus équilibré à la fin de l'année 2018 et dans les années à venir, comme les années précédentes, car l'activité de construction augmente constamment à Mülheim, par exemple, même si l'offre reste plus diversifiée sur la rive gauche du Rhin.

Dans le classement des emplacements de bureaux à Cologne, le centre-ville arrive largement en tête avec 42 %, suivi de Ehrenfeld/Braunsfeld avec 16 % et de l'AirportBusinessPark à Gremberghoven, sur la rive droite du Rhin, avec 10 % de parts de marché. Dans les quartiers de Deutz et Mülheim, seules des locations d'une superficie totale de 4 425 m² ont été enregistrées au premier semestre (deux locations importantes à Deutz pour une superficie de 37 000 m² au premier semestre 2017). Cela correspond à une part de marché de seulement 4,4 %. 

L'activité de construction est insuffisante !

À Cologne, environ 206 000 m² de surfaces de bureaux sont en construction au premier semestre 2018 et seront achevés au cours du second semestre 2018 et en 2019. Les surfaces en construction restent supérieures à la moyenne des cinq dernières années (environ 147 000 m²). Cependant, en raison d'un taux de pré-location élevé, les constructions actuellement achevées ne parviennent pas à compenser l'excédent de la demande.

Les plus grands volumes de construction se trouvent actuellement dans le centre-ville, à Deutz et à Kalk. On peut supposer que d'autres projets sélectionnés viendront s'y ajouter au cours du second semestre, qui seront construits à titre spéculatif sans le taux de pré-location habituellement nécessaire.

Perspectives pour l'année 2018

Les experts en location de bureaux de Larbig & Mortag Immobilien tablent sur un résultat annuel d'environ 288 000 m² pour la fin de l'année, dans la tendance décennale. Le nombre de demandes importantes et moyennes actuellement sur le marché, comprises entre 2 000 m² et 5 000 m² ainsi que supérieures à 10 000 m², permettent toutefois d'envisager des prévisions de location encore plus élevées. L'évaluation d'une transaction dépendra en grande partie du fait que la construction d'un projet commence ou non en 2018. On peut supposer que diverses locations de projets auront lieu en 2018, mais que le marché des bureaux ne sera stimulé qu'en 2019, lorsque la construction commencera.

En raison de l'évolution des taux de vacance et du manque de nouvelles constructions spéculatives, les loyers continueront d'augmenter au cours de l'année. Le loyer maximal s'établira à près de 22,00 EUR/m² et le loyer moyen à 13,00 EUR/m². En raison de cette évolution, les entreprises dont les baux expirent entre 2008 et 2013 devront accepter une hausse significative des loyers ou déménager vers des emplacements plus périphériques.

La demande se concentrera principalement sur les zones de bureaux du centre-ville, Ehrenfeld/Braunsfeld, Mülheim ainsi que sur les zones industrielles de Butzweilerhof et Airport-BusinessPark.

Le marché de l'immobilier de bureau continuera à connaître une tendance favorable aux bailleurs et cette tendance se maintiendra au cours des deux à trois prochaines années. Les changements conjoncturels peuvent influencer cette tendance dans les deux sens, à la hausse ou à la baisse, selon leur ampleur. Les projets de développement continueront d'être stimulés par la forte demande et limités par la hausse des coûts de construction, qui se répercutera sur les loyers demandés.

Larbig & Mortag prévoit peu d'impact du Brexit & Co. sur le marché immobilier local des bureaux par rapport à l'ensemble du pays. La stabilité économique de Cologne et la diversité des secteurs d'activité offrent depuis des années une base solide au marché immobilier.

 

Téléchargez dès maintenant le rapport sur le marché des bureaux à Cologne au format PDF : Rapport sur le marché des bureaux à Cologne 2018 - 1er semestre (2,4 Mo)