Malgré la crise sanitaire persistante, le marché immobilier de bureaux à Cologne démarre l'année 2021 avec des résultats trimestriels extrêmement positifs.
Environ 80 000 m² de surfaces de bureaux ont été loués. Cela correspond à une augmentation d'environ 125 % par rapport au résultat de l'année précédente et donc à plus du double du chiffre d'affaires réalisé au premier trimestre 2020 (environ 35 000 m²).
Cette forte activité de placement au premier trimestre 2021 est notamment due à deux locations de plus de 10 000 m² à des pouvoirs publics et des autorités fédérales. Ces deux locations ont été réalisées dans le sous-marché Ehrenfeld/Braunsfeld. Il s'agit d'une part d'environ 13 000 m² de surfaces de bureaux dans un immeuble existant situé dans la Josef-Lammerting-Allee et d'autre part d'environ 12 000 m² dans un projet de construction neuve dans la Eupener Straße. Ces deux locations représentent ainsi environ 32 % du résultat trimestriel. La nette augmentation par rapport au résultat de l'année précédente s'explique par le premier confinement strict et l'arrêt temporaire de l'économie au premier trimestre de l'année dernière.
Les activités de location dans la fourchette de 5 000 à 10 000 m² restent à un niveau extrêmement bas. Un seul contrat de location a pu être conclu dans ce segment. Il s'agit de la première location dans cette fourchette depuis fin 2019. En raison de la persistance du coronavirus, l'incertitude et la prudence continuent de régner parmi les entreprises d'une superficie supérieure à 5 000 m². Pour les entreprises de cette taille, le processus interne visant, par exemple, à réduire la surface louée en raison de nouvelles réflexions sur le télétravail, est nettement plus long et plus complexe à mettre en œuvre.
Le taux de vacance augmente considérablement par rapport au premier trimestre 2020 (2,40 %) et s'élève actuellement à 3,50 %. Toutefois, grâce aux bons résultats du premier trimestre, ce taux reste stable depuis fin 2020 (3,64 %). L'augmentation du nombre de surfaces proposées à la relocation ou à la sous-location a notamment contribué à la hausse du taux de vacance au cours de l'année dernière.
Le loyer moyen est à nouveau en hausse par rapport à l'année précédente. Actuellement, le loyer moyen sur le marché des bureaux de Cologne s'élève à 13,90 euros/m². Cela correspond à une augmentation d'environ 8 % par rapport au premier trimestre 2020, où le loyer moyen était de 12,90 euros/m².
Par rapport à l'année précédente, le centre-ville a notamment enregistré une nouvelle augmentation significative des surfaces louées à des prix élevés (à partir de 20,00 euros/m²), ce qui se répercute sur le loyer moyen. Le loyer le plus élevé a également augmenté de manière significative et s'établit à 25,80 euros/m² à la fin du premier trimestre. Ce chiffre est nettement supérieur au résultat de l'année précédente, qui était de 20,83 euros/m². Au début de cette année, le loyer maximal a dépassé pour la première fois la barre des 30,00 euros/m² avec un record de 31,50 euros/m² pour le marché des bureaux à Cologne. Le résultat positif de 2020, qui était de 28,00 euros/m², a ainsi été largement dépassé.
Malgré la persistance d'un contexte défavorable, Larbig & Mortag est optimiste pour les trimestres à venir en 2021. Cela s'explique principalement par une augmentation significative des demandes et des contrats de location conclus dans le segment des surfaces de bureau jusqu'à 1 000 m² Et au bon début d'année. Nous partons du principe que la situation en matière de demandes restera stable, en particulier dans cette catégorie, et que nous dépasserons durablement les résultats de l'année précédente. En outre, une à deux locations supplémentaires dans le domaine des surfaces supérieures à 10 000 m² , qui devraient avoir un impact positif sur les résultats futurs. En ce qui concerne l'évolution des loyers, nous prévoyons également que le niveau actuel sera maintenu. Le taux de vacance devrait encore augmenter au cours des prochains mois, car il faut s'attendre à ce que les grandes entreprises en particulier proposent des surfaces partielles à la sous-location et à la relocation en raison de restructurations. «Il n'est donc pas improbable que nous enregistrions un taux de vacance d'environ 4 % au premier semestre. Toutefois, ce taux doit être considéré comme « sain », car l'offre et la demande sont à peu près équilibrées », déclare Steffen Gihr, fondé de pouvoir chez Larbig & Mortag Immobilien.
_______________
>> Marché des bureaux à Bonn au 1er trimestre 2021
>> Marché de l'investissement à Cologne au 1er trimestre 2021
