Immobilier de bureau et coronavirus

Nos questions à Mme Palm au sujet de la location de bureaux :

Question : Chère Madame Palm, merci beaucoup de nous accorder un peu de votre temps. Êtes-vous actuellement plus occupée que jamais ?

Réponse : La crise du coronavirus touche l'ensemble de la population. Nous vivons une situation exceptionnelle, y compris sur le plan juridique. Je me ferai un plaisir de prendre le temps de discuter avec vous des questions juridiques. Pour répondre concrètement à votre question : oui, nous avons actuellement beaucoup de travail. Le téléphone sonne presque sans interruption.

Question : Quelles sont actuellement les questions les plus fréquemment posées par vos clients, propriétaires et locataires ?

Réponse : Il y a tellement de questions que je ne peux pas toutes les citer ici. Mais les questions les plus fréquentes peuvent être résumées comme suit :

Questions des propriétaires :
- Les mesures prises par l'État pour endiguer la pandémie de coronavirus, telles que les mesures de quarantaine et la fermeture des commerces, ont-elles une incidence sur mon contrat de location ?  
- La loi largement débattue dans la presse visant à atténuer les conséquences de la pandémie de Covid-19 régit-elle de manière définitive les relations juridiques entre les propriétaires et les locataires pendant la crise du coronavirus ? À qui cette loi profite-t-elle ? Que faut-il prendre en considération ?
- En cas de non-paiement du loyer, dois-je continuer à payer les intérêts et le remboursement du prêt contracté pour financer le bien immobilier ?

Questions des locataires :
- Puis-je suspendre le paiement de mon loyer si je ne suis pas en mesure de le payer en raison du coronavirus ?
- Que signifie exactement « je ne suis pas en mesure de payer mon loyer en raison du coronavirus » ? Dois-je puiser dans mes réserves ou une baisse de mes revenus suffit-elle ?
- Dois-je payer les loyers en retard si je ne les paie pas maintenant ?
- Puis-je être licencié pour d'autres raisons ?
- Dois-je payer des intérêts sur les loyers impayés ? Cela entraîne-t-il d'autres risques pour mon contrat de location ?

Cet extrait montre déjà que les questions sont nombreuses.

Question : La loi visant à atténuer les conséquences de la pandémie de Covid-19 semble intéressante. Que conseillez-vous/que pensez-vous de cette loi ?

Réponse : Le 25 mars 2020, le Bundestag a adopté la loi visant à atténuer les conséquences de la pandémie de Covid-19 dans le droit civil, le droit de l'insolvabilité et le droit pénal. La loi a été adoptée par le Bundesrat le 27 mars 2020. Les locataires (cela s'applique également aux preneurs à bail) ne doivent pas craindre de résiliation extraordinaire par le bailleur pour retard de paiement s'ils retiennent les loyers échus parce qu'ils ne sont pas en mesure de payer en raison des effets de la pandémie de COVID-19. Il existe toutefois des restrictions et des conditions importantes pour l'exclusion du droit de résiliation du bailleur :

La loi prévoit une exclusion du droit de résiliation du bailleur pour cause de loyers impayés pendant la période du 1er avril au 30 juin 2020, si leur non-paiement est dû au coronavirus. La résiliation est exclue pour ces loyers jusqu'au 30 juin 2022. Le locataire dispose jusqu'à cette date pour régler ses loyers impayés. L'obligation de paiement du loyer n'est donc pas supprimée. Seul le droit de résiliation est exclu. La protection contre la résiliation est limitée au 30 juin 2022. Les loyers impayés pour les mois d'avril, mai et juin 2020 devront alors être réglés au plus tard.

Sur le plan juridique, cela signifie que la nouvelle réglementation ne libère pas le locataire de son obligation de payer son loyer. Si le locataire ne paie pas, il est donc toujours en défaut de paiement au regard de la loi. Outre le loyer, il devra alors également payer des intérêts moratoires. Le bailleur peut même faire valoir ces créances de loyer impayées devant les tribunaux ou par voie de mise en demeure, ou encore utiliser une caution ou une garantie de loyer éventuellement accordée, les compenser avec des créances éventuelles du locataire ou faire usage de son droit de gage.

Le bailleur conserve également le droit de résilier le contrat de location pour des raisons autres que le retard de paiement du loyer.

Par ailleurs, l'exclusion de résiliation ne s'applique que si le non-paiement du loyer est effectivement dû aux conséquences de la pandémie de Covid-19. Il ne suffit pas que le locataire soit encore en mesure de payer, mais souhaite conserver ses liquidités par mesure de précaution en raison de l'évolution incertaine de la situation. Il en irait autrement si les fonds étaient encore suffisants pour payer le loyer, mais que le niveau de liquidités avait tellement baissé que d'autres obligations de paiement ne pourraient plus être remplies en cas de paiement du loyer.

En fin de compte, la loi soulève de nombreuses questions. Le non-paiement du loyer comporte les risques susmentionnés pour le locataire. Si le bailleur résilie le contrat de location pour d'autres raisons ou conteste même que le loyer n'a pas été payé en raison du coronavirus, une telle démarche comporte également des risques considérables pour le bailleur. Par ailleurs, si les locataires souhaitent non seulement éviter d'éventuelles résiliations, mais aussi modifier temporairement leurs obligations de paiement, il est indispensable de conclure des accords de report de paiement avec le bailleur. Dans la situation actuelle, je recommande donc aux parties de rechercher le dialogue.

Question : Actuellement, différentes entreprises doivent déjà réduire leurs effectifs et leurs surfaces de bureau. Si la situation économique ne s'améliore pas, cette tendance devrait s'accentuer. Il faut donc trouver des alternatives : que pensez-vous de la sous-location de bureaux et quelles autres solutions voyez-vous pour optimiser l'espace ?

Réponse : C'est une très bonne question à laquelle il est difficile de répondre pour l'instant. D'un point de vue juridique, on peut simplement dire que si le locataire souhaite sous-louer, il convient de vérifier s'il en a le droit. Les contrats de location stipulent souvent que la sous-location n'est autorisée qu'avec l'accord du bailleur et que ce dernier ne peut refuser son accord que pour un motif valable. Si une telle clause existe, il faudra certainement procéder à une mise en balance des intérêts. Si le locataire ne peut pas exercer son activité ou subit des pertes de chiffre d'affaires considérables, les intérêts locatifs auront probablement un poids important dans la mise en balance des intérêts. Cette question ne peut donc être tranchée qu'au cas par cas.

Dans les faits, le problème se posera souvent que des locaux sont adaptés à un usage particulier. Un magasin est actuellement fermé parce que c'est un magasin. Il sera donc difficile de le louer à d'autres fins.

Question : D'autres locataires peuvent également se voir proposer une prolongation de leur contrat de location, car celle-ci est limitée dans le temps. Comment, selon vous, faut-il gérer une telle situation actuellement ? Votre réponse intéressera certainement de nombreux propriétaires.

Réponse : Si le contrat de location prévoit un droit d'option que le locataire peut exercer, les locataires touchés par la crise du coronavirus se trouvent actuellement dans une situation difficile, car ils ne peuvent pas évaluer leurs perspectives d'avenir. À l'heure actuelle, personne ne sait quand la sortie de crise commencera ni quelle forme elle prendra. Si le locataire décide néanmoins d'exercer son option, il prolonge le contrat. En cas de doute, il devra alors se voir opposer le fait qu'il connaissait la situation de crise et qu'il a néanmoins exercé son droit de prolongation. S'il se retrouve plus tard dans une situation économique difficile, il sera moins susceptible de bénéficier d'une protection. D'un autre côté, le locataire sait qu'il perdra son local s'il n'exerce pas son option. Ce problème ne peut être résolu juridiquement. Dans ces situations également, je conseille au locataire de contacter le bailleur et de chercher à discuter. Une possibilité pourrait être, par exemple, de prolonger le contrat de location pour une durée prévisible, par exemple 6 mois ou 1 an, et de reporter le délai d'exercice du droit d'option.

Question : Imaginons la situation suivante : le bailleur et le locataire ont convenu en février de prolonger le contrat de location. Dans ce cadre, des mesures d'adaptation des locaux sont prévues, qui sont à la charge du bailleur. En raison de la situation actuelle, ces mesures ne peuvent pas être mises en œuvre. Que faire ?

Réponse : Pour la question suivante, je pars du principe que le propriétaire est responsable du fait que les mesures ne peuvent pas être réalisées. Si le propriétaire est tenu de les réaliser, il ne met pas le bien loué à disposition comme convenu dans le contrat. Il s'agit d'un défaut du bien loué qui donne en principe droit au locataire à une réduction de loyer, voire à la résiliation du contrat. À ce stade, il convient toutefois de se demander si les difficultés du bailleur sont liées au coronavirus, par exemple s'il se trouve lui-même dans une situation financière difficile en raison de la pandémie ou s'il n'est actuellement pas en mesure de faire appel aux artisans nécessaires. Dans de tels cas, on peut se demander s'il y a une perte du fondement du contrat et si celui-ci doit être adapté.

Même si je me répète, le principe suivant s'applique ici aussi : les parties doivent se concerter. Une solution pourrait consister à réduire temporairement le loyer sans effectuer de travaux de transformation, à réaliser les travaux ultérieurement et à négocier une prolongation de la durée du bail ou une augmentation du loyer après la fin de la crise et après les travaux. Il n'est pas rare que cela soit même intéressant pour les bailleurs institutionnels, car cela augmente la valeur immobilière, prolonge les durées fixes ou augmente le loyer total contractuel d'un bien immobilier.

 

L'entretien a été mené avec Mme Palm, associée du cabinet d'avocats Busse & Miessen, Friedensplatz 1, 53111 Bonn.

Maître Vanessa Palm est avocate spécialisée en droit de la construction et de l'architecture. Elle conseille et représente principalement des investisseurs, des bailleurs, des locataires, des entrepreneurs, des architectes et des ingénieurs dans tous les domaines liés à l'immobilier, tant devant les tribunaux qu'à l'amiable.