Marché des bureaux à Cologne au 3e trimestre 2022

(Cologne, le 1er octobre 2022) La tendance positive sur le marché immobilier de bureau à Cologne se poursuit au troisième trimestre 2022. Les performances locatives et les loyers se maintiennent à un niveau élevé. Le taux de vacance reste stable à un niveau bas. Cependant, l'avenir est source d'inquiétudes.

Après les deux premiers trimestres très dynamiques, le taux de rotation des surfaces n'a pas pu se maintenir au même niveau jusqu'à la fin du troisième trimestre 2022. Aux 215 000 m² enregistrés au premier semestre, environ 22 000 m² supplémentaires ont été ajoutés au troisième trimestre 2022. Le marché immobilier de bureaux de Cologne clôture ainsi le troisième trimestre 2022 avec un résultat de 237 000 m² de surfaces de bureaux louées. Le résultat du marché immobilier de bureaux à Cologne est ainsi supérieur d'environ 39 % à celui de l'année précédente (3e trimestre 2021 : 169 000 m²).

Les facteurs qui influencent fortement les activités de location ont pris une ampleur considérable en 2022. Des thèmes complexes tels que les répercussions de la guerre en Ukraine sur l'approvisionnement en gaz et en électricité, la pénurie de matières premières et les ruptures dans les chaînes d'approvisionnement touchent également les entreprises de l'agglomération de Cologne. Si la pandémie de coronavirus est devenue « la norme », ses conséquences, telles que les nouvelles réglementations en matière de télétravail et les nouveaux environnements de travail qui en découlent, obligent les entreprises à repenser leur organisation. Ce processus ne concerne souvent pas uniquement l'immobilier, mais implique également un processus complet de gestion du changement afin d'adapter l'organisation au nouveau monde du travail. Ainsi, de nombreuses entreprises sont actuellement encore en phase d'exploration, à la recherche du meilleur modèle de lieu de travail. Le bureau des entreprises devra relever ces défis, d'autant plus qu'après deux ans de pandémie de coronavirus, de nombreuses entreprises ont compris que le télétravail n'est pas une solution exclusive. « C'est pourquoi nous restons convaincus que le télétravail ne deviendra pas synonyme de bureau. Les employés souhaitent de plus en plus retourner au bureau afin d'améliorer considérablement les contacts sociaux, la communication et le transfert de connaissances », déclare Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien. Cela représente un défi particulier dans le contexte actuel du marché du travail, car il est important non seulement de recruter de nouveaux collaborateurs, mais aussi de fidéliser ceux qui sont déjà en poste.

Outre ces évolutions, la mise en œuvre de leurs propres objectifs de durabilité et de critères ESG joue actuellement un rôle important pour les entreprises, en particulier les plus grandes. Les premières entreprises se tournent déjà vers l'avenir et alignent leurs décisions commerciales sur l'article 8 du règlement sur la taxonomie, et attendent la même chose des futurs immeubles de bureaux.

Tous ces thèmes auront une influence significative sur le marché local des bureaux à Cologne au cours des 12 prochains mois.

Les premiers effets se font déjà sentir. Au cours des neuf premiers mois de l'année 2022, environ 145 contrats de location ont été conclus (contre environ 260 au troisième trimestre 2021), soit une baisse significative (-45 %) par rapport à la même période de l'année précédente.

L'analyse détaillée des contrats conclus dans les différentes catégories de taille montre toutefois qu'une augmentation est enregistrée dans la fourchette comprise entre 1 000 m² et 5 000 m² (27 contrats contre 21 l'année précédente) et à partir de 5 000 m² (8 transactions contre 6 l'année précédente).  Dans le domaine de la location de grande envergure à partir de 10 000 m², le secteur public a été le principal demandeur. Dans la catégorie des surfaces inférieures à 1 000 m², le nombre de transactions a nettement diminué par rapport à l'année précédente, avec un total de 127 transactions (contre 200 l'année précédente).

Le secteur de l'administration publique a clairement dominé le marché global au cours des trois premiers trimestres, avec plus de 43 % de parts de marché. Il est suivi par les secteurs de l'éducation (13 %) et des services (6 %).

Le taux de vacance continue de baisser par rapport à l'année précédente et clôture le troisième trimestre à environ 4,1 % (troisième trimestre 2021 : 4,5 %). Cette baisse de 9 % s'explique par les importantes locations réalisées par les pouvoirs publics, qui ont loué au total plus de 100 000 m² de surfaces de bureaux. Le marché immobilier de bureaux de la ville cathédrale dispose ainsi actuellement d'environ 340 000 m² (3e trimestre 2020 : 383 000 m²) de surfaces de bureaux vacantes.

Les indicateurs dans le domaine des loyers ont tous repris dans l'année qui a suivi la pandémie de coronavirus. La hausse la plus marquée a été enregistrée par les loyers les plus élevés, qui ont augmenté de 14 % pour atteindre 27 euros/m².

Au cours de la même période, le loyer le plus élevé a atteint un niveau record de 36 euros/m², soit une augmentation significative. De même, le loyer moyen a augmenté de 16 % pour s'établir désormais à 16,80 euros/m² (3e trimestre 2021 : 14,00 euros/m²).

Les prévisions positives pour la fin de l'année restent inchangées. Les évolutions des trois premiers trimestres 2022 et les demandes actuellement enregistrées sur le marché permettent de conserver des perspectives positives.

« Larbig & Mortag revient sur neuf mois couronnés de succès à Cologne. Avec plus de 40 000 m² de surfaces de bureaux louées, nous avons pu démontrer notre force constante. Nous sommes particulièrement fiers du déménagement de Renault Deutschland AG de Brühl à Cologne. Nous avons pu conseiller l'entreprise de manière globale et lui trouver environ 4 400 m² de surfaces de bureaux. De même, nous avons pu trouver environ 1 000 m² de surface de bureaux pour Rimowa. Nous abordons toutefois l'année à venir avec une certaine inquiétude en raison de l'évolution économique générale et de la menace de récession. Les locations importantes réalisées en 2022 par les pouvoirs publics ne se reproduiront pas sous cette forme. Les effets de rattrapage post-coronavirus se sont concrétisés cette année et les entreprises vont désormais agir avec plus de prudence. Les premières répercussions se font déjà sentir sur le marché immobilier de bureaux à Cologne. La vitesse des transactions ralentit considérablement. Néanmoins, le marché immobilier de bureaux à Cologne surmontera également cette phase. En effet, dès 2008/2009, le site de Cologne a démontré que la diversité des secteurs d'activité qui s'y côtoient constitue une base durable. De plus, nous partons du principe que la vague de durabilité/ESG à venir, associée à l'augmentation prévisible des charges pour les immeubles anciens, contraindra certaines entreprises à louer des surfaces modernes », explique Uwe Mortag.

Les experts de Larbig & Mortag Immobilien tablent sur un chiffre d'affaires annuel total du marché des bureaux à Cologne pouvant atteindre 280 000 m². Le chiffre exact dépendra de la conclusion de contrats de location d'une superficie totale d'au moins 1 000 m².

Aperçu des chiffres du marché pour le 3e trimestre 2022