Entre juillet et octobre, les propriétaires doivent communiquer les données nécessaires au recalcul de leur impôt foncier. Cela concerne tous les terrains bâtis et non bâtis, c'est-à-dire les immeubles de bureaux, les immeubles locatifs, les maisons individuelles, les terres agricoles et les entrepôts.
Le calcul de la surface utile peut s'avérer compliqué si les données disponibles sont obsolètes ou incomplètes. Les agents immobiliers et les gestionnaires immobiliers professionnels peuvent vous aider.
La collecte des données pour le nouveau calcul de la taxe foncière débutera le 1er juillet. Tous les propriétaires de bureaux, d'appartements, etc. sont concernés. Environ 36 millions de terrains bâtis et non bâtis devront être recalculés dans tout le pays. Les données doivent être saisies en ligne sur le portail fiscal ELSTER dans la rubrique « Déclaration pour la détermination de la valeur foncière ». Le nouveau calcul de cet impôt est nécessaire car la Cour constitutionnelle fédérale a critiqué la pratique actuelle en 2018. Jusqu'à présent, les valeurs unitaires de 1964 et 1935 étaient utilisées pour le calcul.
Bien que le nouveau calcul n'ait d'effet que sur l'avis d'imposition de 2025, les données doivent être collectées dès maintenant, car leur détermination par les autorités fiscales et les communes prend beaucoup de temps. Au final, la charge fiscale pour l'ensemble des propriétaires devrait rester inchangée. Mais il est probable que l'impôt augmentera légèrement dans les agglomérations, tandis qu'il diminuera dans les régions rurales. Il n'est pas encore possible de prédire avec précision la charge fiscale. Notamment parce qu'il dépend également d'un taux d'imposition communal fixé individuellement par chaque commune. Il n'existe donc pas d'exemples de calcul.
Comme auparavant, la taxe foncière pourra également être répercutée sur les locataires conformément au règlement sur les coûts d'exploitation. Ce coût doit toutefois être convenu au préalable dans le contrat de location. Dans les contrats de location commerciaux, il est également courant de répercuter la taxe foncière sur les utilisateurs.
Certains Länder ont leurs propres méthodes de calcul
Les Länder diffèrent dans le calcul de l'impôt foncier et dans le type de données nécessaires. Alors que la Rhénanie-du-Nord-Westphalie (NRW) s'en tient au modèle fédéral suivi par la plupart des Länder, d'autres, comme Hambourg, la Saxe, la Bavière et le Bade-Wurtemberg, utilisent une clause d'ouverture dans la réforme pour appliquer leur propre modèle de calcul. « Les propriétaires et les investisseurs qui possèdent des biens immobiliers dans plusieurs Länder doivent le savoir et en tenir compte », explique Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien à Cologne. L'entreprise est notamment spécialisée dans le conseil et la médiation immobilière pour les bureaux, les investissements commerciaux, les surfaces commerciales et de restauration ainsi que la location de halls.
Dans certains Länder, dont la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, les propriétaires sont informés à l'avance par courrier postal et invités à fournir leurs données entre le 1er juillet et le 31 octobre. Dans certains cas, les lettres contiennent les données relatives aux bâtiments dont dispose l'administration fiscale compétente. Elles doivent être vérifiées par les propriétaires, mises à jour si nécessaire, puis saisies dans le formulaire ELSTER correspondant.
Le modèle fédéral demande notamment des informations sur l'année de construction, la taille, c'est-à-dire la surface habitable et utile, les espaces extérieurs, le type d'utilisation et la valeur foncière. « Outre les propriétaires eux-mêmes, leur conseiller fiscal et leur société de gestion peuvent également se charger de la transmission des données », explique M. Mortag, expert immobilier. D'autres prestataires immobiliers peuvent aider à la recherche des données et à un éventuel nouveau calcul des surfaces. Ils ne sont toutefois pas autorisés à transmettre des données pour le compte du propriétaire.
Différents modes de calcul selon l'utilisation du bâtiment
C'est notamment dans les détails que réside la difficulté, notamment en ce qui concerne les indications de surface requises : selon le modèle fédéral, les surfaces habitables doivent être calculées conformément au décret sur les surfaces habitables de 2003. Pour les surfaces commerciales, les indications doivent être fournies sur la base de la surface brute de plancher (SBP). Plusieurs éléments doivent être pris en compte ici : le règlement sur les surfaces habitables prévoit certaines particularités concernant le calcul des balcons, des combles et des plinthes. Le calcul de la surface brute de plancher pour un usage commercial n'est guère moins compliqué. Le calcul des dimensions extérieures du bâtiment peut s'avérer fastidieux : couche d'isolation et de crépi ou construction murale à plusieurs couches. La méthode BFG ne tient pas compte des caves, des escaliers extérieurs et des surfaces de toiture inutilisables. Les locaux techniques ne sont pas non plus pris en compte dans le calcul.
« Alors que ces données sont actuelles et complètes pour les bâtiments récents et gérés par des professionnels, il existe des lacunes et des imprécisions, notamment pour les bâtiments anciens », fait remarquer le prestataire immobilier Mortag. Il se peut donc que les surfaces indiquées dans les contrats ne répondent pas aux exigences de la réforme de la taxe foncière. De plus, des modifications qui ne figurent pas dans les documents du bâtiment ont souvent été apportées. Dans le cas des bâtiments résidentiels, il peut s'agir d'une extension du toit, dans le cas des locaux commerciaux, d'extensions sur le terrain, de changements d'affectation ou d'adaptations du plan d'étage, par exemple l'installation de toilettes supplémentaires ou l'agrandissement d'un local technique. « Les propriétaires qui ne sont pas sûrs de ces données doivent s'adresser à leur société de gestion ou à un architecte. Dans de tels cas, notre entreprise propose de faire mesurer à nouveau les surfaces par un expert. Les propriétaires sont ainsi en sécurité. Ils doivent s'y prendre à l'avance, car les architectes et les géomètres ont actuellement des capacités très limitées », explique M. Mortag.
Un autre point crucial est l'année de construction. Celle-ci permet de déterminer la durée d'utilisation restante, qui est également prise en compte pour le nouvel impôt foncier. Si le bâtiment a entre-temps fait l'objet d'une rénovation complète, avec notamment la réfection de la toiture, l'isolation de la façade et d'autres mesures, la valeur du bien immobilier augmente. Dans le même temps, la durée d'utilisation est prolongée.
Les propriétaires devraient déjà prévoir le temps nécessaire à la préparation des données au troisième trimestre 2022 et contacter les prestataires de services requis. Les données pourront alors être transférées relativement rapidement.
