Mais : vous étiez malheureusement vous-même aux premières loges. Passons donc à des sujets plus positifs.

Il ne fait aucun doute que l'évolution du marché immobilier de bureau à Bonn en fait partie. Malgré – et nous y revoilà – toutes les restrictions et réglementations qui ont également marqué l'année écoulée. Si l'on considère les résultats de location des douze derniers mois dans la capitale fédérale, on pourrait penser qu'au moins à Bonn, le monde est revenu à la normale.

Avec le résultat record enregistré depuis notre première étude de marché en 2013, le marché immobilier de bureau de Bonn envoie un signal très clair. Les surfaces de bureau à Bonn fonctionnent et restent indispensables. Ce signal est positif pour les acteurs locaux du marché, mais aussi pour les acteurs suprarégionaux et internationaux. Le marché immobilier de bureaux à Bonn reste stable, même en période de crise. Certes, le plus grand locataire reste l'administration publique, et une répartition saine des risques serait certainement différente. Mais c'est aussi cela, Bonn : le secteur public fait tout simplement partie de l'ancienne capitale, et c'est une bonne chose.

Cette affirmation a été soutenue par l'engagement clair pris dans l'accord de coalition du nouveau gouvernement fédéral. Ce signal important permettra de faire taire les rumeurs qui circulent régulièrement sur le marché concernant un déménagement complet à Berlin. Les utilisateurs qui font de la ville de Bonn le deuxième centre politique de la République fédérale d'Allemagne auront également besoin de nouveaux espaces de bureaux à l'avenir.

Mon équipe et moi-même vous souhaitons une agréable lecture et restons à votre disposition pour toute question concernant le marché immobilier de bureaux à Bonn.

Le marché immobilier de bureaux à Bonn continue de gagner en importance

Le marché immobilier de bureaux à Bonn est considéré, tant au niveau national qu'international, comme l'un des sites secondaires les plus intéressants. Grâce à notre réseau NAI apollo group, nous avons la possibilité de comparer nos chiffres avec les analyses de marché approfondies de nos partenaires.

Par rapport aux sept premières villes d'Allemagne, le marché immobilier de bureaux à Bonn dispose d'un parc immobilier nettement moins important, ce qui a bien sûr un impact sur les possibilités de location. Mais si l'on compare l'évolution du marché avec celle du marché des bureaux de Stuttgart, par exemple, le résultat record de Bonn apparaît encore plus clairement. À Stuttgart, le parc immobilier est presque deux fois plus important, mais les performances locatives de 2021 ne diffèrent que d'environ 14 000 m².

En termes de taux de vacance, aucun des marchés de référence utilisés ici n'est aussi tendu que le marché immobilier de bureaux de la ville de Beethoven. L'évolution des loyers dans les villes de catégorie A se situe à un niveau nettement plus élevé.

Dans l'ensemble, tous les marchés de bureaux des villes comparables enregistrent à nouveau une augmentation du volume total des locations par rapport à la première année de la pandémie.

Le marché des bureaux

Le marché des bureaux à Bonn affiche un résultat record

Même au cours de la deuxième année de pandémie, le marché de la location de bureaux à Bonn s'est montré remarquablement stable. Au total, environ 140 871 m² de surface de bureaux ont été loués dans le cadre de contrats de location. Un résultat global aussi élevé n'avait pas été atteint au cours des dix dernières années. Par rapport à l'année précédente, environ 45 000 m² de surfaces de bureaux supplémentaires ont été loués (2020 : 95 895 m²). Deux secteurs sont principalement responsables de cette évolution positive du marché. D'une part, l'administration publique continue de constituer le fondement du marché des bureaux à Bonn (71 017 m² de surfaces de bureaux négociées) et, d'autre part, l'université rhénane Friedrich-Wilhelms de Bonn (secteur science/éducation) s'est assuré environ 35 189 m² de surfaces de bureaux.

Au total, 96 nouveaux contrats de location ont été recensés et analysés sur le marché des bureaux de Bonn. Le loyer moyen passe à 12,99 euros/m² et augmente de 0,50 euro/m² par rapport à 2020 (12,49 euros/m²). Les locations nettement inférieures à la barre des 10 euros sont presque exclusivement conclues pour des locations temporaires ou dans des segments de marché moins demandés. Les loyers maximaux et les loyers les plus élevés ont sensiblement augmenté par rapport à l'année précédente. Le loyer le plus élevé a été conclu dans le quartier fédéral à 24,00 EUR/m² (2020 : 22,82 EUR/m²) et le loyer le plus bas à 22,53 EUR/m² (2020 : 21,61 EUR/m²), résulte de contrats conclus dans les marchés partiels du quartier fédéral et de Bonn-Beuel.

Les contrats importants déterminent le marché des bureaux

Au cours de l'année 2021, trois transactions importantes portant sur plus de 10 000 m² de surfaces de bureaux ont été finalisées sur le marché de la location de bureaux à Bonn. Par rapport à l'année précédente, cela représente une location supplémentaire dans cette catégorie. La plus grande location individuelle a été réalisée par l'université de Bonn avec environ 22 000 m² de surface de bureaux loués dans la Rabinstraße 8. En outre, l'Agence fédérale pour les biens immobiliers a pu louer environ 18 623 m² de bureaux dans l'immeuble situé au 83-91 Godesberger Allee pour un utilisateur public. Le plus petit des trois grands contrats a également été conclu par la BImA avec environ 17 700 m² de surfaces de bureaux dans l'immeuble, également pour le compte de l'administration publique.

Fréquence élevée dans la fourchette comprise entre 5 000 m² et 10 000 m²

La demande d'espaces de bureaux d'une superficie comprise entre 5 000 m² et 10 000 m² est également nettement supérieure à celle de l'année précédente. Au total, cinq locations ont été enregistrées dans cette catégorie. La surface totale louée s'élève à environ 39 262 m², ce qui correspond à une part de marché d'environ 27,87 %. L'année précédente, seules deux locations de cette taille avaient été conclues. Trois des contrats ont été signés par des utilisateurs publics. La seule location d'une entreprise du secteur privé a été finalisée par le consultant CONET dans le cadre du projet « Neuer Kanzlerplatz » dans le quartier fédéral de Bonn.

Une pénurie de surfaces dans toutes les catégories

Le principal défi du marché immobilier de bureaux à Bonn reste le manque d'offre en surfaces. Cela apparaît clairement dans les classements par taille jusqu'à 5 000 m². Malgré la baisse du taux de vacance, les locations réalisées resteront à un niveau comparable pour l'ensemble de l'année 2021. Dans le segment compris entre 2 000 et 5 000 m², cinq locations ont été enregistrées, représentant une surface de bureaux louée d'environ 13 914 m². La demande pour des surfaces comprises entre 1 000 et 2 000 m² a toutefois légèrement reculé. Alors que dix transactions avaient été enregistrées l'année dernière, seules six transactions (7 933 m² de surface de bureaux) ont été conclues en 2021, pour une part de marché d'environ 5,63 %

Dans la catégorie des surfaces de bureau jusqu'à 1 000 m², le nombre de transactions a également diminué. Au total, les utilisateurs ont pu conclure 74 contrats de location (contre 81 en 2020) pour environ 18 490 m² (contre 23 555 m² en 2020) de surface de bureaux. La légère baisse de la demande dans ces catégories de taille s'explique principalement par l'offre limitée en surfaces.

Les exigences en matière d'espaces de bureau évoluent

En période de crise, des adaptations des normes et des comportements sont rapidement et bruyamment annoncées. Et cela est tout à fait justifié, car les événements durables mettent en évidence certaines faiblesses dans nos habitudes. Le télétravail n'a pas remplacé le travail présentiel, comme cela a souvent été affirmé de manière polémique au début de la pandémie, mais il est désormais une offre supplémentaire standardisée de nombreuses entreprises.

Au cours des derniers mois, les critères de durabilité des biens immobiliers ont certainement été un autre thème central sur le marché immobilier de bureau à Bonn. Dans le secteur commercial, ils gagnent clairement en importance sous le terme « ESG ». De nombreux projets de construction à Bonn sont déjà planifiés en tenant compte de critères de durabilité, comme par exemple le projet « Bonner Flagge » du promoteur immobilier Cube Real Estate de Leverkusen. Outre l'utilisation prévue à 100 % d'énergies renouvelables, une production d'hydrogène sur site sera mise en place dans le respect de l'environnement et du climat (E = Environnement). L'aspect de la responsabilité sociale (S = Social) et la gestion durable des entreprises (G = Gouvernance) figurent également de plus en plus souvent à l'ordre du jour des grands bailleurs de bureaux et des promoteurs immobiliers.

Les exigences adaptées des utilisateurs montrent également que les bornes de recharge pour voitures électriques ne suffiront plus à elles seules à garantir la durabilité d'un bâtiment à l'avenir. Les locataires fixent eux-mêmes de nouvelles normes minimales pour la recherche de bureaux, telles que des matériaux de construction et d'équipement durables et des installations photovoltaïques couvrant toute la surface, pour ne citer que deux exemples. Et c'est là que le marché immobilier de bureaux de Bonn atteint ses limites, du moins pour l'instant. La mise en conformité des biens immobiliers existants avec les normes souhaitées est généralement trop coûteuse. L'accent est donc mis sur les nouvelles surfaces disponibles à Bonn. Et celles-ci sont encore trop peu nombreuses à l'heure actuelle.

Taux de vacance

Taux de vacance toujours trop faible

Tous les chiffres enregistrés concernant l'évolution du marché immobilier de bureaux à Bonn atteignent des niveaux records en 2021. Il en va de même pour le taux de vacance, qui reste toutefois à un niveau historiquement bas. En effet, s'il y a une constante sur le marché immobilier de bureaux à Bonn depuis des années, c'est bien le taux de vacance, qui se situe toutefois dans une zone critique. À la fin de l'année 2021, le taux de vacance s'élève à 1,87 %, soit une baisse de 0,8 point de pourcentage par rapport à l'année précédente (2020 : 2,67 %). Ainsi, à la fin de l'année 2021, le marché de la ville de Beethoven ne disposera plus que de 75 045 m² de surface de bureaux à louer. Avec un résultat de location presque deux fois plus élevé, le nombre de bureaux vacants est extrêmement critique. Si l'on tient également compte des négociations de contrats de location de grands projets potentiels reportées de 2021 à 2022, les signaux en matière de taux de vacance adéquat sont alarmants, en particulier pour les entreprises à la recherche de locaux.

Les projets de construction actuellement en cours donnent l'impression que le marché sera alimenté en surfaces neuves en quantité suffisante. Cependant, bon nombre de ces nouveaux bâtiments ne seront pas prêts avant 2023. Peu de demandes ont été enregistrées au cours des douze derniers mois, ce qui a nécessité l'examen d'alternatives existantes. Un délai raisonnable avant l'emménagement est généralement de six à douze mois, en fonction de la taille du bien recherché et des délais de résiliation du bail existant.

Le souhait des utilisateurs de voir se construire de nouveaux locaux spéculatifs se heurte aux risques encourus par les promoteurs immobiliers en termes de coûts de construction et aux conditions imposées par les partenaires financiers en matière de taux de prélocation. Il s'agit là d'un cercle vicieux difficile à briser et à optimiser.

Secteurs

Répartition par secteur - TOP 3

En 2021 , l'administration publique reste le pilier de l'activité locative à Bonn. Au total, les utilisateurs de ce secteur ont obtenu environ 71 017 m² (2020 : 58 307 m²) de surfaces de bureaux grâce à de nouveaux contrats de location. Cela correspond à une part de marché de près de 50,41%. Le nombre de contrats conclus s'élève à 14. Avec une nette avance et une performance locative de 35 189 m² (part de marché : 24,98 %), le secteur des sciences et de l'éducation occupe la deuxième place. Toutes les locations dans ce secteur ont été réalisées par l'université de Bonn. L'université de Bonn pourrait tout à fait être considérée comme une structure publique. Les deux moteurs du marché immobilier de bureaux à Bonn ont donc tous deux un caractère public. Ces deux secteurs représentent une superficie locative de 106 206 m² de bureaux loués (part de marché : 75,39 %).

Cette comparaison illustre la dépendance du marché de l'immobilier de bureau à Bonn à l'égard de la demande des institutions publiques. Les entreprises du secteur du conseil occupent la dernière place du TOP 3. Au total, environ 9 514 m² de surface de bureaux ont été loués. De plus, la location a été réalisée au loyer le plus élevé du marché des bureaux de Bonn (24,00 EUR/m²).

 

Emplacements

Le centre-ville est le marché le plus dynamique

La tendance observée ces dernières années se poursuit également sur l'ensemble de l'année 2021. Après avoir été le marché le plus demandé l'année dernière, le quartier fédéral a été détrôné par le centre-ville (centre, nord, ouest et sud). Au total, environ 77 132 m² de surfaces de bureaux ont été loués De surfaces de bureaux. Par rapport à 2020, cela représente une augmentation de 63 417 m². Dans notre rapport de l'année dernière, nous avions souligné la persistance d'une forte demande accompagnée d'une offre très faible dans le centre-ville. Deux vacances importantes ont notamment permis de créer temporairement cette offre, de sorte que l'augmentation considérable des prestations de location a pu être réalisée principalement grâce à deux des trois locations importantes de plus de 15 000 m² recensées. À elles seules, ces transactions représentent déjà environ 39 700 m² du résultat obtenu dans le centre-ville. Au total, environ 54,75 % de l'activité globale du marché peut être attribuée à la situation centrale.

Avec environ 31 789 m² de surfaces de bureaux louées et une part de marché de 22,60 %, le quartier fédéral occupe la deuxième place du classement. Comme au premier semestre 2021, Bonn-Beuel occupe la dernière place du TOP 3 des marchés partiels. Ici, une performance locative d'environ 10 995 m² de surfaces de bureaux a pu être réalisée. Ce résultat positif est principalement dû à la location par l'Office fédéral des impôts d'environ 8 400 m² de bureaux à proximité du centre de Beuel.

Construction

Activité de construction à un niveau record

La seule réalisation de nouvelles surfaces construites remonte au premier semestre 2021. Aucune autre réalisation n'a été enregistrée en 2021. À première vue, l'activité de construction sur le marché immobilier de bureaux de Bonn atteint son plus haut niveau depuis huit ans. Le plus grand projet est sans aucun doute le nouveau bâtiment unique « Neuer Kanzlerplatz » d'Art Invest, avec environ 66 000 m² de surface de bureaux. En raison du taux de location élevé, il ne reste plus qu'un peu plus de 1 000 m² de surface locative disponible. C'est le cas pour presque toutes les surfaces neuves actuellement en construction. Sur les projets actuellement en cours, seules environ 17 000 m² seront disponibles à la location au cours de l'année 2022 pour les entreprises à la recherche d'un espace sur le marché immobilier de bureaux de Bonn. Toutes les autres surfaces sont soit déjà louées (environ 110 000 m²), soit ne seront disponibles qu'en 2023 (environ 52 000 m²). En d'autres termes, sur les 179 439 m² construits,environ 9,50 % seront disponibles sur le marché en 2022.

Prévisions

Perspectives pour l'année 2022

Le marché de la location de bureaux à Bonn et l'évolution du marché en 2022 dépendront plus que jamais des surfaces vacantes qui pourront être proposées à la location au cours des douze prochains mois. Il en résulte des prévisions modérées pour les résultats de location en 2022 par rapport au chiffre d'affaires réalisé en 2021.

À l'heure actuelle, on table sur une performance locative comprise entre 90 000 m² et 100 000 m² de surfaces de bureaux. Au cours des cinq dernières années, le chiffre d'affaires moyen des surfaces de bureaux à Bonn s'est élevé à environ 114 000 m². Même avec un résultat modéré compris entre 90 000 m² et 100 000 m² de surface locative sous contrat, le marché ne se situerait alors qu'à peine en dessous de la moyenne sur cinq ans.

Divers projets de construction actuellement en cours permettront d'attirer de nouveaux locataires au cours de l'année 2022. Non seulement le faible taux de vacance, mais aussi la possibilité d'emménager dans les neuf à douze prochains mois inciteront les entreprises à la recherche de locaux à s'intéresser aux projets de construction neuve. Quelques surfaces dans des projets de construction neuve seront encore disponibles à la location au cours de l'année 2022. D'autres projets de construction actuellement en cours ne seront disponibles qu'au premier trimestre 2023. Les locations conclues ici auront toutefois déjà un impact sur le résultat commercial en 2022.

La baisse prévue des surfaces neuves met également les loyers sous pression. Le loyer moyen continuera donc d'augmenter en 2022. Les loyers maximaux et les loyers les plus élevés se maintiendront à peu près au même niveau qu'en 2022, les valeurs atteintes en 2021 étant déjà considérables pour le marché immobilier de bureaux de Bonn.

Le taux de vacance reste tendu et devrait encore baisser sous la barre des 2,0 % en raison des transactions importantes attendues au premier trimestre.

Nous nous réjouissons de vous rencontrer à nouveau sur le marché immobilier de bureaux de Bonn. Nos spécialistes en location de bureaux se tiennent à votre disposition pour toute question concernant l'immobilier commercial.