De nos jours, les biens immobiliers sont évalués pour diverses raisons. Il peut s'agir, par exemple, de la vente ou du nantissement d'un bien immobilier. L'évaluation immobilière est en soi une estimation de la valeur régie par des normes juridiques.
Celui-ci détermine la valeur vénale sur la base de connaissances techniques, juridiques et économiques approfondies. La valeur est déterminée pour les terrains bâtis et non bâtis dans le cadre d'une transaction commerciale normale à une date de référence donnée. Dans le cadre de l'évaluation immobilière, on distingue trois méthodes classiques d'évaluation conformément à l'ImmoWertV. L'une de ces méthodes est la méthode de la valeur réelle. Dans ce cas, la valeur du terrain est calculée séparément de la valeur immobilière.
La substance du bâtiment est prise en compte et la méthode se base sur la valeur foncière de référence et les coûts de construction. Cette méthode est utilisée pour les maisons individuelles et les maisons jumelées. Une autre méthode est la méthode comparative, qui consiste à comparer des prix de transaction réels. Cette approche est utilisée pour les immeubles de rapport, les immeubles collectifs et les immeubles commerciaux. La troisième méthode est la méthode de la valeur de rendement, qui est utilisée pour déterminer la valeur des appartements en copropriété. Elle tient compte du rendement de l'objet loué ou donné en location. Outre ces trois méthodes d'évaluation classiques, il existe également des approches internationales. Parmi celles-ci, on peut citer par exemple la méthode des flux de trésorerie actualisés. Cette méthode sert à déterminer la valeur d'un bien immobilier. Elle distingue deux valeurs : la valeur hypothécaire et la valeur vénale d'un bien. La valeur hypothécaire correspond à la valeur actuelle d'un bien immobilier, à laquelle est déduite une décote de sécurité. Cette valeur correspond au montant que la banque obtiendrait avec certitude en cas de vente aux enchères ou de vente. La valeur vénale, également appelée valeur marchande, est le prix qui serait obtenu dans le cadre d'une transaction commerciale normale, conformément aux dispositions légales et aux caractéristiques réelles de la nature et de la situation du bien immobilier, sans tenir compte de circonstances exceptionnelles ou personnellesou à des circonstances personnelles.
La valeur hypothécaire correspond à environ 80 % de la valeur vénale. Les informations suivantes sont nécessaires pour calculer ces valeurs :
- Superficie du terrain
- Situation géographique
- Année de construction
- Surface habitable
- Équipement
- Revenus
- Durée de vie économique restante
- Valeur du terrain
- Prix d'achat réalisés pour d'autres terrains
