Le marché des bureaux à Cologne clôture l'année avec une estimation de 200 000 m² de surfaces louées. Cela représente une hausse de 11 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le marché local bénéficie du faible taux de vacance, qui s'élève à environ 4,60 %. Les loyers des bureaux restent stables à un niveau élevé.
En 2024, le marché immobilier de bureaux à Cologne restera marqué par des défis qui auront un impact sur l'activité locative et la structure du marché. Larbig & Mortag Immobilien analyse en permanence les évolutions et constate que la demande reste timide, mais en légère hausse. Quelques lueurs d'espoir et signaux positifs laissant entrevoir une stabilisation progressive apparaissent dans les chiffres des transactions à la fin de l'année 2024.
Conditions cadres et influences du marché en 2024
Les conditions économiques et sociales continuent d'influencer durablement le marché de l'immobilier de bureau. Les principales tendances et défis pour 2024 sont les suivants :
- Incertitudes économiques :
Les conséquences de la crise multiple en Europe et des tensions géopolitiques restent perceptibles. Les prix élevés de l'énergie et la hausse des coûts de financement pèsent sur les entreprises. Des secteurs d'activité sont abandonnés en Allemagne et des emplois sont créés à l'étranger. Les craintes d'un nouveau ralentissement économique contrastent avec les anticipations d'une nouvelle baisse des taux d'intérêt. Avec de nouvelles baisses des taux d'intérêt en 2025, la confiance reviendra et l'activité augmentera en conséquence. - Nouveau travail et télétravail :
Les modèles de travail hybrides continuent de s'imposer, ce qui incite les entreprises à adapter leurs besoins en surface. Les solutions flexibles en matière de lieu de travail gagnent en importance. Les locataires s'intéressent aux immeubles de bureaux qui offrent davantage d'espaces communs, de salons, de bistros ou de bars au rez-de-chaussée. Le nombre de jours de télétravail devrait diminuer pour atteindre 1 à 2 jours par semaine d'ici fin 2024. Une tendance à la baisse est donc déjà perceptible. - Changements chez les grands locataires :
Les entreprises remettent en question les contrats de location à long terme et privilégient souvent des modèles d'espace plus flexibles avec des options de résiliation, ce qui allonge les processus décisionnels tant du côté des locataires que des bailleurs. - L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement :
Une vieille phrase d'agent immobilier, mais d'autant plus importante à l'heure actuelle. Les entreprises concentrent principalement leur demande sur des bureaux centraux dotés d'équipements modernes et d'une très bonne infrastructure, afin de contribuer davantage à la reprise du travail au bureau par les travailleurs qualifiés.
Évolution du marché et chiffres du marché des bureaux en 2024
Au cours de l'année 2024, le marché du bureau à Cologne se montre plutôt modéré. Pour l'année qui touche à sa fin, Larbig & Mortag table sur un chiffre d'affaires d'environ 200 000 m² dans le secteur des bureaux. Ce résultat est légèrement supérieur à celui de 2023, mais reste nettement inférieur à la moyenne sur 5 et 10 ans.
Le taux de vacance augmente modérément pour atteindre 4,60 %, ce qui signifie qu'environ 390 000 m² de surfaces de bureaux sont disponibles sur le marché. Il est à noter qu'il n'y a actuellement pratiquement pas de surfaces locatives vacantes de plus de 5 000 m² à Cologne (16,00 % du marché total dans neuf immeubles représentant près de 62 500 m²).
Les loyers restent stables à un niveau élevé. Le loyer le plus élevé s'élève à 35,78 euros/m², tandis que le loyer moyen pondéré en fonction de la surface a augmenté pour atteindre plus de 20,50 euros/m². Les immeubles conformes aux normes ESG et les espaces de bureaux modernes situés dans des emplacements centraux continuent d'atteindre les loyers les plus élevés.
Les agents immobiliers de Larbig & Mortag voient toutefois des problèmes. Pour certains biens immobiliers, le cash-flow n'est pas suffisant pour assurer le service de la dette. De nombreux biens ne répondent plus aux exigences actuelles. Une revitalisation n'est souvent pas judicieuse ou rentable dans le parc immobilier existant. Nous tablons donc sur une augmentation de l'offre d'actifs à valeur ajoutée en 2025.
Larbig & Mortag souligne également que les locataires ont souvent profité de la faiblesse de la demande sur le marché dans le passé. « Les concessions sous forme de périodes de loyer gratuit et de subventions augmentent sensiblement », explique Uwe Mortag. Il s'attend toutefois à ce que ces concessions diminuent à partir de la mi-2025, principalement parce que les entreprises continueront à mettre en place des mesures pour favoriser le retour au travail.
Perspectives pour 2025
« En 2025, le marché du travail temporaire à Cologne restera difficile. Cependant, nous observons les premiers signes d'une reprise des investissements des entreprises et de l'élaboration de stratégies à long terme pour leurs environnements de travail. Nous prévoyons une reprise de la demande, en particulier au cours de l'année 2025 », explique Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien.
En 2025, nous pourrions assister à une augmentation des transactions suite à de nouvelles baisses des taux d'intérêt et à un retour progressif de la confiance dans le secteur immobilier. « En 2024, nous avons déjà constaté une reprise du marché dans le segment des transactions inférieures à 15 millions d'euros. De nombreux investisseurs sortent désormais de leur réserve et examinent attentivement les opportunités, notamment en raison de la baisse significative des prix », explique Markus Larbig.
Larbig & Mortag Immobilien a également convaincu en 2024 avec des transactions fructueuses. Parmi les transactions les plus importantes du quatrième trimestre 2024, on peut citer la vente de 4 400 m² et 1 300 m² au Butzweilerhof. Larbig & Mortag Immobilien renforce ainsi sa position de leader sur le marché immobilier de bureaux à Cologne.
Comme à son habitude, Larbig & Mortag Immobilien publiera en début d'année un rapport complet sur le marché des bureaux à Cologne et Bonn. Celui-ci sera disponible gratuitement sur le site web et fournira des informations détaillées sur l'évolution du marché.
