Comment Larbig & Mortag voit-il le marché immobilier à Bonn ? Dès le début de l'année, il était clair que 2018 serait une très bonne année en termes de locations. En janvier 2018, la location d'un grand espace par la Postbank à Bonn a été annoncée. Dans le cadre du projet de construction « Neuer Kanzlerplatz », la Postbank louera environ 40 000 m² de bureaux à partir de 2021. De bureaux à partir de 2021. Cette location permet d'atteindre un résultat record au premier semestre 2018 et constitue l'une des locations les plus importantes et les plus importantes sur le marché des bureaux de Bonn au cours des cinq dernières années.
« À propos d'années : notre entreprise a également célébré un chiffre remarquable au cours du premier semestre 2018. Après la création de notre siège social à Cologne par les deux directeurs généraux Markus Larbig et Uwe Mortag en mars 2008, nous sommes très fiers de pouvoir célébrer cette année le dixième anniversaire de l'entreprise Larbig & Mortag Immobilien. Notre succursale de Bonn a connu un changement significatif. Au début de l'année 2018, le site de Bonn est devenu une société indépendante sous le nom de Larbig & Mortag Immobilien Bonn GmbH et a fêté son cinquième anniversaire en avril 2018.
Le marché immobilier de bureau à Bonn a considérablement gagné en attractivité à l'échelle nationale et de nombreuses sociétés immobilières nationales reconnaissent les nombreuses possibilités qu'offre le marché de l'immobilier de bureau à Bonn. Cette évolution s'explique par les résultats positifs enregistrés ces dernières années en matière de location et par le taux de vacance extrêmement faible. Pour les entreprises à partir de 1 000 m² ayant des besoins en surfaces modernes, seuls les projets immobiliers entrent aujourd'hui en ligne de compte, et même ceux-ci sont souvent entièrement loués avant leur achèvement. L'offre de surfaces dans la fourchette jusqu'à 1 000 m² est extrêmement faible et de nombreuses entreprises décident de rester dans leurs locaux actuels, dans la mesure où cela est possible grâce à une optimisation de l'espace.
La tendance des centres d'affaires et des espaces de coworking, déjà apparue ces dernières années dans toute l'Allemagne, a déjà atteint Bonn et deviendra à l'avenir un produit du marché immobilier de bureau de Bonn. Divers prestataires sont déjà présents sur place et ne cessent de se développer. D'autres suivront très certainement. La tâche principale du marché immobilier de bureaux à Bonn reste d'améliorer la situation en matière de vacance. Pour cela, il est urgent de construire des immeubles de bureaux spéculatifs et de rénover en profondeur d'anciens bâtiments administratifs. Les locations enregistrées au premier semestre 2018 montrent que cette approche porte ses fruits. »
Aperçu du premier semestre 2018
Comparaison entre les villes
La ville fédérale de Bonn obtient de très bons résultats dans le classement national des villes avec un résultat semestriel de 88 300 m² de surfaces de bureaux commercialisées. Même si ce résultat est loin derrière les meilleurs sites de bureaux en Allemagne, le deuxième centre politique de la République fédérale se situe toutefois au même niveau en termes de loyer moyen et de loyer maximal. Avec un taux de vacance inférieur à 2,00 %, le marché des bureaux de Bonn est l'un des plus tendus au niveau national.
Le marché des bureaux - résultat record !
Le premier semestre 2018 a été mouvementé. À la fin du deuxième trimestre 2018, le marché des bureaux à Bonn a enregistré une performance locative de 88 300 m². Au cours des dernières années, ce niveau correspondait souvent au résultat annuel total. Ce résultat s'explique principalement par la location importante de la Postbank dans le projet « Neuer Bundeskanzlerplatz », qui représente environ 40 000 m² de surface de bureaux. Dès le début de l'année 2018, la publication de cette location laissait présager l'une des meilleures années pour le marché des bureaux à Bonn. Les résultats annuels de 2013 (75 000 m² de surface locative), 2014 (65 500 m²) et 2015 (71 600 m²) ont déjà été largement dépassés par les résultats semestriels de 2018. Même si le résultat semestriel est réduit par la conclusion d'un contrat important, la tendance positive et durable des dernières années en matière de location se poursuit.
Top Deal avec 40 000m²
Outre la transaction majeure conclue avec la Postbank dans le cadre du projet « Neuer Bundeskanzlerplatz », d'autres locations importantes ont été réalisées au cours du premier semestre. Environ 59,30 % du résultat semestriel provient de locations de surfaces de bureaux de 5 000 m² et plus. Outre la location d'une surface de 6 000 m² par un service administratif public dans la Langer Grabenweg, le ministère fédéral de la Défense a également loué environ 6 370 m² de bureaux dans la Godesberger Allee. À elles seules, ces deux locations représentent 14,00 % des performances locatives semestrielles. On constate également que la plupart des locations importantes à Bonn sont réalisées par des utilisateurs du secteur public.
Les locations comprises entre 2 000m² et 5 000m² garantissent le chiffre d'affaires
Environ 20,60 % du résultat semestriel a été réalisé grâce à des locations dans le segment compris entre 2 000 m² et 5 000 m². Au total, cinq locations ont été conclues. Avec 4 630 m² de surfaces de bureaux louées, le projet « Haus der Höfe » a été entièrement loué à la fin du deuxième trimestre 2018. Le Centre allemand pour l'aéronautique et l'astronautique (Deutsches Zentrum für Luft- und Raumfahrt e. V.) est le nouveau locataire principal de l'immeuble. Deux autres des cinq locations ont fait l'objet d'un contrat de location avec des utilisateurs du secteur public. Engagement Global gGmbH a conclu un contrat de location dans le projet achevé « Bonnjour » et un ministère fédéral a été acquis comme nouveau locataire pour un immeuble de bureaux situé dans la Hermann-Milde-Straße. À la fin de l'année 2017,seuls3 contrats de location ont été conclus pour des surfaces comprises entre 2 000m² et 5 000m².La pénurie de bureaux sur le marché immobilier de Bonn est également mise en évidence par le grand nombre de locations dans le cadre de projets.
Les transactions entre 1 000 m² et 2 000 m² sont freinées par l'offre de surfaces disponibles
Avec un total de cinq locations dans le segment compris entre 1 000 m² et 2 000 m², la performance locative s'est élevée à environ 6 300 m² de surfaces de bureaux. Le résultat semestriel est très positif, mais la demande offre globalement un potentiel bien plus important. Les surfaces de bureaux modernes, adaptées et parfois exceptionnelles, par exemple pour les jeunes entreprises informatiques modernes, restent rares à Bonn. Les performances locatives globalement positives et le faible taux d'achèvement des dernières années ne contribuent pas à une réelle détente de la situation en matière de vacance. Les surfaces de bonne qualité sont très rapidement relouées.
Phase critique pour les demandes portant sur des surfaces jusqu'à 1 000m²
Fin 2017, 17 locations comprises entre 500 m² et 1 000 m² avaient encore été recensées. À la mi-2018, seuls 7 contrats de location ont été conclus. La phase critique persistante du taux de vacance rend particulièrement difficile la recherche de surfaces de bureaux de 300m² à 1 000 m² pour les entreprises. Au cours du premier semestre 2018, seuls 12 contrats de location ont été conclus dans ce segment. Par le passé, le marché des bureaux à Bonn disposait encore d'environ 20,00 % de surfaces disponibles dans des projets de construction neuve, même après leur achèvement. Ces surfaces vacantes ont également permis aux personnes à la recherche d'un espace de location de trouver des bureaux modernes d'une superficie allant jusqu'à 1 000 m². Pendant la phase de projet et de construction, seules des unités plus grandes peuvent généralement être louées. Au premier semestre 2018, le marché des bureaux à Bonn ne disposait donc que d'une offre limitée de surfaces de bureaux modernes.
Récemment, les projets de construction ont été entièrement loués avant même leur achèvement, parfois même avant le début officiel des travaux. Malgré la pénurie persistante de surfaces sur le marché des bureaux à Bonn, les promoteurs immobiliers se concentrent rarement sur la construction spéculative de surfaces de bureaux. Souvent, des taux de prélocation de 20,00 à 30,00 % sont nécessaires pour démarrer la construction.
Taux de vacance : passage sous la barre des 2,00 %
Le taux de vacance continue de chuter en 2018. Au cours des années précédentes, nous avions déjà évoqué dans nos rapports la situation critique liée à la pénurie de surfaces, qui ne s'est pas améliorée au premier semestre 2018. Cela n'est pas surprenant, étant donné qu'aucun espace de bureau supplémentaire n'a été achevé au premier semestre 2018 et que le résultat en matière de location a atteint un niveau record. Il est toutefois surprenant que la première phase de construction du projet « Rhein-Palais-Bonner-Bogen » est presque achevée et qu'aucun résultat en matière de location n'a pu être enregistré malgré la situation tendue du marché avec 14 300 m² de surfaces de bureaux vacantes.
Sur le marché des bureaux de Bonn, le taux de vacance critique incite les entreprises à revoir leur stratégie de location. Ainsi, lors de nouvelles locations, elles louent souvent des surfaces supplémentaires suffisantes pour leur expansion future, qu'elles sous-louent jusqu'à ce que celle-ci se concrétise. Mais la recherche de surfaces s'est également adaptée au cours des 12 derniers mois. Désormais, de nombreux utilisateurs de bureaux s'occupent très tôt d'un changement de site et la tâche consiste souvent à trouver un nouvel espace de bureau disponible dans les 24 mois.
Contrairement à ce que l'on craignait souvent, le départ d'entreprises locales vers les villes environnantes, comme Cologne, reste limité à un ou deux cas. Cela s'explique souvent par l'ancrage local des entreprises et la proximité de leurs principaux clients, tels que Deutsche Telekom, Deutsche Post, etc. En outre, le marché immobilier de Cologne est confronté à une pénurie de surfaces, ce qui rend difficile la recherche de bureaux dans la ville cathédrale.
Une amélioration de la situation est certainement à prévoir pour 2020 et 2021. Toutefois, cela ne sera possible que si les nouveaux immeubles de bureaux en cours de planification pourront, une fois achevés, apporter des surfaces de bureaux supplémentaires au marché immobilier de Bonn. Pour pallier cette situation, il sera d'autant plus important à Bonn de rénover des immeubles anciens et de les mettre à la disposition du marché. Au premier semestre 2018, l'immeuble situé au 115-121 Godesberger Allee, qui est en cours de rénovation complète et offre désormais, entre autres, environ 6 000 m² d'espaces de bureaux modernes au ministère fédéral de la Défense, en est un bon exemple.
Répartition sectorielle TOP 3
La location importante de la Postbank a également un impact significatif sur le classement par secteur. Au cours des quatre dernières années, le classement par secteur a été dominé exclusivement par l'administration publique et le secteur des services. Grâce à la transaction record de 40 000 m² au début de l'année 2018, le secteur bancaire et financier occupe la première place du classement sectoriel à la fin du premier semestre, avec 45,30 %. Il est suivi par le secteur de l'administration publique, traditionnellement fort à Bonn, avec environ 31,50 %. Au total, environ 28 000 m² Ont été loués par des utilisateurs du secteur public. À eux seuls, les deux premiers secteurs représentent 76,80 % du marché total, suivis de loin, en troisième position, par les associations/fédérations, qui représentent 9,20 % des utilisateurs.
Emplacements : classement par situation
Au premier semestre 2018, le quartier fédéral (81,00 %) occupe largement la première place des emplacements les plus prisés du marché des bureaux à Bonn. Au total, 71 535 m² de surfaces de bureaux ont été reloués dans le quartier fédéral au cours du premier semestre 2018. Même si ce chiffre est réduit par la location d'un grand espace, les performances de location dans le quartier fédéral, avec environ 31 500 m², atteignent presque les résultats semestriels de 2014 (37 500 m²) et 2015 (38 400 m²).
Au premier semestre 2018, la deuxième place revient à l'ensemble du centre-ville, qui comprend les marchés partiels Zentrum, Nordstadt, Südstadt et Weststadt, avec 13,60 %. Comme les années précédentes, le quartier Nordstadt s'impose à nouveau comme le secteur le plus performant en termes de chiffre d'affaires (9,40 %) dans le centre-ville. À la fin de l'année 2018, le centre-ville de Bonn affichera un résultat nettement plus positif, car plusieurs contrats de location déjà conclus entreront en vigueur au cours des deux derniers trimestres de l'année 2018. Bonn Bad Godesberg arrive en troisième position avec une part de location d'environ 2,20 %.
Construction : beaucoup de grues, peu de surfaces disponibles pour de nouvelles constructions
À la mi-2018, environ 73 700 m² de surfaces de bureaux étaient en construction. Seuls 37 000 m² sont disponibles à la location. Environ 7 200 m² des 37 000 m² de surfaces neuves sont déjà entièrement loués grâce à la location complète de la « Haus der Höfe ». D'autres bâtiments sont actuellement en construction, notamment la première phase du Rhein-Palais am Bonner Bogen (14 600 m² - en cours d'achèvement), le bâtiment « VICUS » (Adenauerallee 206) avec 2 967 m² et le projet de construction neuve à la Godesberger Allee 138 (environ 11 000 m²). En outre, les travaux de construction du nouvel immeuble de bureaux de la GIZ, d'une surface de bureaux d'environ 28 000 m², battent leur plein. Le City-Office du projet « Urban Soul – Dreiklang für Bonn » (Urban Soul – Triade pour Bonn), d'une surface de bureaux d'environ 4 800 m², entrera en phase de construction au second semestre 2018, mais est déjà presque entièrement loué.
Perspectives pour l'année 2018
Les résultats records enregistrés au premier semestre 2018 permettent d'envisager très positivement les prévisions pour l'ensemble de l'année 2018. Outre les résultats déjà obtenus en matière de location, le marché des bureaux de Bonn enregistre actuellement un grand nombre de demandes portant sur des surfaces supérieures à 1 000 m², voire jusqu'à 10 000 m² pour certaines. Comme à l'accoutumée, des contrats de location encore plus importants seront conclus au second semestre 2018 avec des utilisateurs du secteur public. Il a été annoncé récemment que les antennes de l'Office fédéral des routes allaient s'installer à Bonn. Si l'on se base sur ces données, on peut tabler sur une performance locative d'environ 120 000 m² de surfaces de bureaux négociées à la fin de l'année. Le loyer moyen continuera d'augmenter, car on s'attend à une augmentation du nombre de contrats de location conclus dans les projets de construction neuve. Cela aura à nouveau des répercussions sur la durée des contrats de location, car l'expérience montre que les promoteurs immobiliers fixent comme condition préalable à la location des contrats de location à long terme d'au moins 10 ans. Les loyers maximaux se situent actuellement à un niveau élevé et devraient rester stable jusqu'à la fin de l'année 2018.
Au cours des 24 derniers mois, de plus en plus de surfaces ont été louées pour une courte durée de deux à trois ans à titre de solution transitoire. Il sera intéressant d'observer comment les surfaces libérées seront absorbées par le marché des bureaux de Bonn. L'expérience montre que les immeubles de bureaux récents suscitent un vif intérêt et se relouent rapidement. Il n'est toutefois pas certain que ces surfaces permettront de réduire le taux de vacance. Les entreprises à la recherche de locaux s'adaptent aux conditions du marché des bureaux à Bonn et il n'est donc plus rare que des surfaces soient déjà négociées aujourd'hui pour être louées dans deux ans. Après le départ de Zurich, les surfaces disponibles dans le centre-ville et dans le sud de Bonn pourraient contribuer à détendre la situation. Mais ces surfaces ne seront mises sur le marché de l'immobilier de bureau à Bonn qu'à une date ultérieure (vers 2020/2021). Afin de rétablir une situation saine pour les bailleurs et les locataires, il reste nécessaire d'alimenter le marché avec des surfaces de bureaux modernes et surtout abordables.
>> Télécharger maintenant le rapport sur le marché des bureaux à Bonn au format PDF : Rapport sur le marché des bureaux à Bonn 2018 - 1er semestre (2,4 Mo)
