La construction va-t-elle se poursuivre en Allemagne ? Les locataires peuvent-ils sous-louer leurs locaux commerciaux à court terme ? Une activité commerciale peut-elle être reconvertie ? Un bail commercial peut-il être résilié avant terme ? Ou les locataires commerciaux peuvent-ils invoquer la disparition de la base de leur activité ?
Les locataires peuvent-ils sous-louer leur espace commercial à court terme ?
En règle générale, il est permis de sous-louer une partie de la surface louée. Il convient toutefois de toujours vérifier dans le contrat de location si cela n'est pas expressément interdit. Vous devez bien sûr toujours en informer le bailleur. Le contrat de sous-location doit être conclu avec le contrat de location principal, ce qui signifie que les règles s'appliquent non seulement au locataire principal, mais aussi au sous-locataire. La durée et le loyer peuvent être déterminés individuellement. Les obligations du locataire principal restent inchangées.
Une activité commerciale peut-elle être transformée ?
Si rien de particulier n'a été convenu dans le contrat de location, le locataire peut exercer toute activité commerciale légale. L'usage prévu n'est souvent pas clairement formulé. Vous devez savoir qu'un changement d'affectation trop important peut entraîner des problèmes juridiques majeurs. Par exemple, cela poserait de gros problèmes si vous exploitiez un restaurant dans un entrepôt (les conditions d'hygiène ne seraient pas garanties).
Un bail commercial peut-il être résilié prématurément ?
Le coronavirus ne donne pas droit à une résiliation extraordinaire. Le contrat de location et les conditions de résiliation restent généralement inchangés
Les locataires commerciaux peuvent-ils invoquer la disparition du fondement de la transaction ?
L'article 313 du BGB précise les règles applicables en cas de perturbation de la base contractuelle. Vous devez convenir dans le contrat de location des options auxquelles vous pouvez prétendre en cas de disparition de la base contractuelle. Par exemple, si un médecin généraliste quitte le bâtiment dans lequel vous exploitez une pharmacie, cela pourrait constituer un motif important de résiliation sans préavis. Le contrat doit stipuler que le nombre de clients est suffisant pour réaliser des bénéfices. Le risque est supporté par le locataire s'il ne parvient pas à générer de la clientèle. Les catastrophes économiques et sociales ne sont pas considérées comme une perturbation des bases commerciales.
Même en cas de perturbation de la base commerciale, il n'existe pas de possibilité de résiliation directe, mais une adaptation du contrat entre le locataire et le bailleur. Une possibilité d'adaptation du contrat serait de reporter le loyer ou de ne payer qu'une partie du loyer. De très nombreux commerces sont concernés, par exemple dans les centres commerciaux, mais d'autres ne le sont pas. L'exploitant du centre commercial doit veiller à ce que les commerces tels que les pharmacies puissent rester ouverts et que ceux qui ne vendent pas de produits de première nécessité ferment. Les locataires peuvent demander une réduction de loyer si l'exploitant décide de fermer complètement le centre commercial.
La construction se poursuit-elle en Allemagne ?
En Allemagne, les travaux de construction se poursuivent. Les mesures de sécurité sont très strictes afin de réduire les risques de contamination. Si un cas d'infection était confirmé sur un chantier, toute l'équipe de construction devrait être mise en quarantaine temporairement. Cependant, la fermeture des frontières est préoccupante pour la main-d'œuvre, car de nombreux travailleurs viennent souvent d'Europe de l'Est (par exemple de Pologne).
En cas de retard, il n'est pas possible de déterminer clairement qui en serait responsable. Il est possible que la crise du coronavirus soit invoquée comme cas de force majeure. Le ministère fédéral prévoit un décret pour les chantiers fédéraux.
