Le marché des bureaux à Bonn affiche des résultats solides en matière de location pendant « l'année du coronavirus ». Au total, 95 895 m² de surfaces de bureaux ont été loués sur le marché des bureaux à Bonn en 2020, une année marquée par la pandémie de Covid-19. Par rapport à la tendance sur cinq ans, qui était d'environ 104 600 m², le volume total des locations est inférieur d'environ 8 700 m² à la moyenne calculée pour les cinq dernières années.
Compte tenu des restrictions récurrentes au cours de l'année 2020 et en comparaison directe avec d'autres marchés de bureaux, le résultat reste néanmoins convaincant. Le loyer moyen augmente, tandis que les loyers les plus élevés et les loyers maximaux baissent. Le secteur public a de nouveau été le moteur de la croissance.
L'activité locative
En 2020, les spécialistes de l'immobilier commercial de Larbig und Mortag Immobilien, partenaire exclusif du groupe NAI apollo, ont enregistré un total de 98 locations sur le marché des bureaux de Bonn. Le plus gros contrat de location a été signé par Engagement global dans le quartier fédéral de Bonn, avec environ 20 000 m² de surface locative. Le segment jusqu'à 1 000 m² (81 contrats) reste, en termes de nombre de contrats conclus, la base du marché de la location de bureaux, mais le plus grand chiffre d'affaires en termes de surface a été réalisé à partir de 2 000 m² (53 815 m² De prestations de location). Par rapport à l'année précédente, le volume total des surfaces louées a diminué d'environ 14,9 % (2019 : 112 645 m²). La majorité des entreprises de Bonn se sont concentrées sur le thème du télétravail en raison des restrictions sociales et l'ont mis en œuvre avec succès – ce qui n'a toutefois pas entraîné une restitution importante des surfaces de bureaux inutilisées. Le télétravail restera une offre supplémentaire proposée par de nombreuses entreprises à l'avenir, mais il ne remplacera pas le travail présentiel.
Moteur de croissance : l'administration publique
Outre la plus grande location individuelle de 20 000 m², une autre location importante de plus de 10 000 m² a été enregistrée à Bonn Dransdorf (administration publique). En outre, l'Agence fédérale pour les biens immobiliers a conclu deux contrats portant sur plus de 5 000 m² et 7 500 m² (tous deux dans le quartier fédéral de Bonn) pour des utilisateurs de l'administration publique. Au total, environ 58,7 % du résultat annuel provient de locations à l'administration publique. Le fait que la ville de Beethoven soit un site intéressant et idéal pour les ministères et les administrations est souligné par l'attribution récente du site de Bonn à l'Agence européenne pour la sécurité maritime. À partir de 2021, environ 150 employés travailleront à Bonn pour l'Agence météorologique européenne. Reste à voir combien de temps Bonn restera un site intéressant pour les ministères et les autorités. Sur le marché et dans le monde politique, de plus en plus de voix s'élèvent pour réclamer le déménagement complet des administrations publiques situées à Bonn vers Berlin. Les plus grandes locations individuelles qui n'ont pas été effectuées pour des utilisateurs de l'administration publique sont, entre autres, d'environ 2 800 m² (secteur immobilier - Bonn Beuel), environ 2 000 m² (consulting informatique - Bonner Bogen) et 1 600 m² (services - Bad Godesberg).
Le taux de vacance augmente légèrement
À la fin de l'année 2020, le taux de vacance s'élevait à 2,70 %. Cela correspond à environ 107 100 m² de surfaces de bureaux vacants sur le marché. Depuis 2016, le marché des bureaux de Bonn affiche ainsi pour la première fois un taux de vacance supérieur à 2,5 %. Ce taux n'a pas connu de détente au cours de l'année et ne devrait rester à ce niveau que pendant une courte période. Les locations importantes non réalisées à la fin de l'année 2020 ont été reportées pour des raisons de calendrier et seront conclues dans le courant du premier trimestre 2021. Cela n'entraînera pas de nouvelles vacances et la construction de nouveaux bâtiments reste trop faible pour atténuer la situation critique en matière de vacance.
Les loyers moyens augmentent, les loyers maximaux et les loyers de pointe diminuent
La pression sur les loyers moyens prévue par Larbig & Mortag s'est confirmée au cours de l'année 2020. Le loyer moyen a augmenté à 12,49 EUR/m² et progresse de 0,49 EUR/m² par rapport à 2019 (12,00 EUR/m²). Au cours de l'année 2020, la mixité des différentes qualités de biens immobiliers n'était pas comparable à celle des années précédentes. Les nouveaux contrats de location conclus affichaient des loyers nettement plus élevés, ce qui a entraîné une augmentation du loyer moyen. Les loyers maximaux et les loyers les plus élevés ont nettement baissé par rapport à l'année précédente. Le loyer maximal a été conclu à 22,82 EUR/m² dans le quartier sud de Bonn (2019 : 28,50 EUR/m²) et le loyer le plus élevé à 21,61 EUR/m² (2019 : 26,33 EUR/m²), résultant de contrats conclus dans les segments de marché du quartier fédéral et du centre-ville (composé du centre, de la Nordstadt, de la Südstadt et de la Weststadt).
Le quartier fédéral reste le marché partiel le plus prisé
Dans le quartier fédéral de Bonn, 13 620 m² supplémentaires ont été loués dans le cadre de contrats de location, soit une augmentation de 40 525 m² par rapport à 2019 (26 905 m²). Dans le centre-ville de Bonn, les performances en matière de location ont été en net recul. Dans ce segment du marché, seules 13 715 m² ont été loués. Par rapport à 2019 (69 937 m²), cela représente une baisse considérable de 56 222 m². Cette situation s'explique principalement par le manque d'offre dans ce segment du marché.
Prévisions pour 2021
Les activités de location en 2020 ont résulté de la dynamique observée en début d'année et d'un quatrième trimestre 2020 marqué par un chiffre d'affaires élevé. Il était donc évident que la demande de nouveaux espaces de bureaux était bien présente, malgré la pandémie de coronavirus. La répartition sectorielle montre toutefois que le résultat global des locations sur le marché immobilier de bureaux de Bonn dépend fortement du chiffre d'affaires de l'administration publique. Grâce à plusieurs locations importantes, ce secteur aura également une forte influence sur les résultats de location en 2021. Il sera intéressant d'observer comment les entreprises du secteur privé réagiront à l'évolution de la pandémie au cours de l'année 2021 et sous quelle forme et dans quelle mesure de nouvelles demandes de surfaces seront lancées. De nombreuses demandes de surfaces prévues pour 2020 ont été reportées aux deux premiers trimestres 2021. En outre, des demandes intéressantes portant sur plus de 5 000 m² sont à nouveau en cours sur le marché des bureaux et devraient aboutir à la signature d'un contrat de location en 2021. Si la société et, par conséquent, l'économie reviennent à une situation proche de la normale au cours de l'année 2021, le chiffre d'affaires lié aux surfaces louées pourrait à nouveau atteindre entre 90 000 m² et 100 000 m² en 2021, soit un peu moins que la tendance sur cinq ans. En raison de la pénurie de surfaces, les locations seront principalement conclues dans des projets de construction neuve ou dans des immeubles de standing élevé. Il en résultera une nouvelle hausse des loyers moyens. Les loyers maximaux augmenteront également. Le taux de vacance devrait également passer sous la barre des 2,5 % au cours de l'année 2021.
