Les contrats importants prévus pour le premier trimestre 2019 à la fin de l'année 2019 n'ont pu être réalisés que partiellement. Le marché des bureaux de la ville de Beethoven démarre l'année 2020 avec une performance locative de 10 900 m². Ce résultat modeste s'explique également par la pandémie de coronavirus.
Le marché immobilier de bureaux à Bonn connaît un début d'année 2020 modéré, notamment en raison du coronavirus
Mais cela tient davantage aux longues négociations menées par les acteurs du marché pour différents biens immobiliers. Plusieurs contrats de location portant sur des surfaces supérieures à 3 000 m² sont sur le point d'être conclus. Les négociations sont en cours depuis fin 2019.
Nous considérons toutefois que le coronavirus (Covid-19) n'aura un impact significatif qu'à partir des dernières semaines du premier trimestre 2020. Auparavant, la plupart des contrats ont pu être conclus sans difficulté et la crise du coronavirus n'avait encore aucune influence directe. Toutefois, les locataires et les bailleurs continuent de se concentrer sur la conclusion de nombreux contrats de location en cours. En raison de la situation actuelle du marché, les nouvelles demandes de location, en particulier dans le segment supérieur à 1 000 m², ne sont toutefois que modérément stimulées.
À la fin du mois de mars, 24 contrats de location avaient été conclus au total. Seuls trois de ces contrats portaient sur de nouveaux espaces de bureaux de plus de 1 500 m². La plus grande location individuelle a été enregistrée dans le sous-marché Duisdorf/-Hardtberg. L'un des locataires existants, un utilisateur public, a agrandi sa surface locative de 2 200 m².
Grâce à cette location et à divers autres contrats conclus, le segment Duisdorf/-Hardtberg occupe la première place du classement à la fin du premier trimestre 2020 (32,0 % et 3 540 m² de surface louée). La deuxième place revient au centre-ville avec environ 23,0 % de parts de marché et un chiffre d'affaires locatif d'environ 2 500 m². Le marché partiel Bonner Bogen occupe la troisième place avec une performance locative de près de 2 000 m² (18,0 %). Dans le quartier fédéral traditionnellement fort, seuls 1 100 m² de surfaces de bureaux ont été loués jusqu'à présent. Une augmentation est attendue dans les semaines à venir, en particulier pour ce segment du marché.
Le taux de vacance a augmenté de 0,5 point par rapport à l'ensemble de l'année 2019, pour s'établir à 2,6 %, soit une légère hausse. Au total, près de 104 000 m² de surfaces de bureaux, toutes qualités confondues, sont actuellement disponibles sur le marché. L'augmentation du taux de vacance s'explique par la vacance de biens immobiliers de tailles différentes. On peut supposer que ces surfaces ont déjà trouvé rapidement de nouveaux locataires, traditionnellement issus du secteur de l'administration publique. En outre, la surface totale du marché connaîtra une nouvelle augmentation grâce aux projets Godesberger Allee 138, avec 10 700 m² (Bundesviertel/ taux de location de 100,0 %) et le projet Soenneckenstraße 10-12, d'une superficie de 6 200 m² (Nordstadt/ taux de location de 79,0 %), ont été achevés au premier trimestre 2020.
À la fin de l'année 2019, le loyer moyen n'était déjà plus que de 12,00 EUR/m². Au premier trimestre 2020, il a encore baissé pour atteindre 11,92 EUR/m². Cela s'explique par la mixité des différentes qualités des biens immobiliers. Bon nombre des locations recensées sont encore conclues bien en dessous de la barre des 10,00 euros. Dans le seul segment compris entre 200 m² et 1 000 m², le loyer moyen s'élève à 10,50 euros/m². Pour les locations d'une superficie supérieure à 1 000 m², le loyer moyen s'élève en revanche déjà à 14,90 euros/m². De plus, le niveau élevé des loyers les plus élevés et maximaux des années précédentes n'a pas encore été atteint. Au début de l'année 2020, le loyer le plus élevé s'élève à 16,48 EUR/m² et le loyer maximal à 17,71 EUR/m². Les loyers maximaux et les loyers les plus élevés ont été enregistrés dans le Bonner Bogen et dans le quartier fédéral de Bonn. Au premier semestre 2020, nous tablons à nouveau sur une hausse, de sorte que les valeurs dépasseront à nouveau la barre des 20,00 euros.
À la fin de l'année 2019, il était déjà très difficile de faire des prévisions pour 2020. Cela est d'autant plus vrai dans le contexte actuel de l'une des plus grandes crises mondiales (pandémie de coronavirus). Actuellement, la demande s'est effondrée en raison de l'interdiction des contacts prononcée en Allemagne et de l'annulation des visites et des rendez-vous personnels qui en découle, et aucun changement de cette situation n'est encore prévisible. Chez Larbig & Mortag, nous sommes toutefois optimistes quant au fait que les négociations en cours concernant les contrats de location se poursuivent de manière constructive et rapide entre toutes les parties contractantes. Les demandes traditionnellement fréquentes des administrations publiques à Bonn sont encore très dynamiques à l'heure actuelle. On peut supposer que le marché connaîtra une nette reprise après l'atténuation de la « crise du coronavirus », car de nombreuses entreprises devront faire face à des changements. Cela peut avoir des effets tantôt positifs, tantôt négatifs sur le marché et est actuellement difficile à prévoir pour tous les experts immobiliers. Il ne faut toutefois pas s'attendre à ce que les résultats positifs des années précédentes soient atteints. Larbig & Mortag Immobilien a donc également revu à la baisse ses prévisions pour l'ensemble de l'année.
