Dans le cadre des lois dites « Covid », une nouvelle réglementation légale relative à la perturbation de la base commerciale est entrée en vigueur le 18 février 2020. Elle est libellée comme suit :
§ 7 Perturbation de la base contractuelle des contrats de location et de bail
(1) Si des terrains loués ou des locaux loués qui ne sont pas des locaux d'habitation ne peuvent pas être utilisés pour l'activité du locataire en raison de mesures prises par l'Étatvisant à lutter contre la pandémie de Covid-19, de telle sorte que le locataire ne peut plus les utiliser ou ne peut les utiliser que de manière très restreinte, il est présumé qu'il existe une circonstance au sens de l'article 313, alinéa 1, du Code civil allemand (Bürgerliches Gesetzbuch), qui est devenu la base du contrat de location, a subi une modification importante après la conclusion du contrat.
(2) Le paragraphe 1 s'applique mutatis mutandis aux contrats de bail.
Que signifie cette nouvelle disposition légale ?
Cette disposition légale n'a pas pour conséquence, comme le prétendent souvent les médias à sensation, que le locataire n'est plus tenu de payer le loyer convenu ou qu'il ne doit payer que 50 % de celui-ci. Le législateur a simplement normalisé l'applicabilité des règles relatives à la disparition du fondement du contrat conformément à l'article 313 du Code civil allemand (BGB). Toutefois, un droit à l'adaptation du contrat de location et donc un droit à l'adaptation du loyer nécessite davantage, à savoir notamment :
- Une fermeture généralisée due à une pandémie sur ordre des autorités pendant plus de quelques jours
- Les deux parties n'auraient pas conclu le même contrat si elles avaient su qu'une telle pandémie entraînerait une ordonnance de fermeture des entreprises
- Le risque lié à l'utilisation et/ou le risque d'un changement de circonstances ne doit pas être transféré de manière effective au locataire
- Il est déraisonnable d'exiger le maintien du contrat de location inchangé
Ce n'est que lorsque les conditions susmentionnées sont exposées et prouvées par le locataire qu'il peut prétendre à une adaptation du contrat. Celle-ci consistera en priorité en une adaptation du loyer, mais peut également entraîner un report de paiement. Il convient ici d'évaluer les circonstances concrètes de chaque cas et de les apprécier à la lumière des faits susmentionnés.
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