Les critères de durabilité prennent également de plus en plus d'importance dans le secteur de l'immobilier commercial. Ce dont les bailleurs doivent tenir compte et pourquoi le moment est particulièrement propice pour prendre en considération ces critères lors de rénovations à venir.
Les thèmes de la durabilité et de la responsabilité sociale ont atteint de nombreux domaines de la société. Ils gagnent également en importance dans le secteur de l'immobilier commercial sous le terme « ESG ».
L'abréviation ESG est devenue un sigle important : le « E » signifie « Environnement » (protection de l'environnement et du climat), le « S » signifie « Social » et comprend, par exemple, la responsabilité sociale d'une entreprise. Le « G » est l'abréviation de « gouvernance » et désigne la gestion durable des entreprises. Alors que les grands promoteurs immobiliers et les bailleurs de bureaux intègrent de plus en plus l'ESG dans leur agenda, les petits bailleurs privés sont rarement conscients des tâches que cela implique. C'est ce que soulignent les experts de Larbig & Mortag Immobilien à Cologne. Mais même pour eux, il existe des raisons valables d'accorder une plus grande importance à la durabilité et à la réduction des émissions de CO2. En fin de compte, ils s'assurent ainsi la location à long terme et le maintien de la valeur de leurs surfaces commerciales louées. À l'avenir, l'ESG sera un élément indispensable pour l'évaluation d'un bien immobilier commercial, qu'il appartienne à des propriétaires privés ou institutionnels. En effet, les investissements durables sont déjà très demandés aujourd'hui.
Lors du financement de projets immobiliers de grande envergure, les entreprises doivent respecter les règles ESG de la taxonomie de l'UE pour les produits d'investissement. La taxonomie est le système de classification qui traduit les six objectifs climatiques et environnementaux globaux de l'UE en un catalogue de critères clairs. Les entreprises doivent être en mesure de prouver leurs efforts en matière de protection de l'environnement. Si elles ne peuvent pas fournir les preuves correspondantes, la banque peut leur refuser le financement ou leur proposer un prêt à des conditions moins avantageuses, par exemple avec un taux d'intérêt plus élevé.
Pour qu'un bâtiment neuf ou rénové de fond en jupe réponde aux critères ESG, il doit par exemple être chauffé et climatisé à l'aide d'énergies renouvelables. Il peut s'agir d'installations photovoltaïques sur le toit ou d'un raccordement au réseau de chauffage urbain. « Les toits, façades ou espaces intérieurs végétalisés améliorent le microclimat. En cas de pluie, la végétation sur le toit absorbe les précipitations comme une éponge. Une connaissance plus précise des matériaux utilisés et de leur recyclabilité sont d'autres aspects à prendre en compte pour construire un bâtiment durable », explique Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien à Cologne.
Aspects sociaux tels que crèche, salle de sport et horaires de travail flexibles
Si le bâtiment dispose d'une crèche ou si l'entreprise propose à ses employés des horaires de travail flexibles ou une salle de sport, elle améliore ainsi les aspects sociaux dans le cadre de l'ESG. Il est important que ces mesures ne soient pas des arguments publicitaires, mais qu'elles puissent être étayées par des chiffres et des faits. Tout le reste relèverait du « greenwashing ».
Si un bien immobilier doit être vendu à un moment donné, les acheteurs professionnels, notamment les grandes compagnies d'assurance, les fonds et les family offices, vérifieront à l'avenir de manière plus approfondie les critères ESG de leurs nouvelles acquisitions. En effet, beaucoup d'entre eux se sont désormais imposé leurs propres principes en matière de gestion durable ou neutre en carbone. En fin de compte, ils sont également poussés par leurs actionnaires et leurs investisseurs, qui accordent eux-mêmes plus d'importance à la durabilité de leurs investissements.
Les locataires de biens immobiliers commerciaux doivent également s'adapter à ces changements. En effet, eux aussi jouent un rôle important dans l'évaluation d'un bien immobilier commercial. Qu'il s'agisse de grandes chaînes de mode, de banques, de compagnies d'assurance, de communes ou d'utilisateurs de bureaux tels que des sociétés de conseil, des entreprises informatiques ou des prestataires de services, on veille de plus en plus à ce que les surfaces de bureaux louées respectent le code de durabilité de l'entreprise. Il y a encore quelques années, il suffisait à de nombreux locataires commerciaux que leur bâtiment réponde à des normes énergétiques élevées, comme le label Or de la Société allemande pour la construction durable (DGNB). Mais cela ne suffit plus aux locataires exigeants, qui imposent désormais d'autres critères. À cela s'ajoute le fait que les aspects liés à la durabilité peuvent également améliorer le recrutement de personnel qualifié par les utilisateurs de bureaux. Des facteurs tels que des stations de recharge pour vélos et voitures électriques, un climat ambiant agréable ou un éclairage adapté au biorythme sont importants pour de nombreux employés dans le choix de leur employeur.
Taux d'inoccupation des bureaux plus élevé, mais pas alarmant
Avant la pandémie, la plupart des bailleurs commerciaux n'avaient pas à s'inquiéter de pouvoir louer leurs surfaces. La situation a partiellement changé depuis. Dans presque toutes les grandes villes, le marché s'est détendu et il y a à nouveau plus de bureaux vacants. À Cologne, par exemple, le taux de vacance des bureaux s'élevait à 4,5 % au troisième trimestre. Avant la pandémie, il était encore de 2,5 %. Cela représente une augmentation de 55 % en deux ans. « Cette situation n'est pas alarmante, d'autant plus qu'il faut garder à l'esprit que le nombre de personnes occupant un emploi dans les bureaux continuera d'augmenter à long terme. Rien que dans la ville cathédrale, il devrait augmenter de 21 000 emplois pour atteindre 356 000 d'ici 2030 », selon l'expert immobilier Mortag. C'est ce que révèle une étude réalisée par KölnBusiness en août 2021. « Le débat sur l'augmentation du télétravail n'aura donc pas d'incidence sur les besoins fondamentaux en surface. Selon nous, le télétravail ne deviendra pas synonyme du travail de bureau à l'avenir. Cependant, un ou deux jours de travail mobile par semaine resteront une conséquence de la pandémie », explique M. Mortag.
Il faut toutefois garder à l'esprit que ce sont actuellement surtout les grandes surfaces non rénovées et mal agencées qui sont vacantes. La balle est désormais dans le camp des propriétaires. Ils seraient bien avisés de moderniser leurs surfaces tout en tenant compte des exigences ESG. Il faut s'attendre à ce que les critères de durabilité deviennent un critère de décision important dans la location et la vente de biens commerciaux, au même titre que la qualité de l'équipement, l'emplacement et le prix.
