Le marché de la location de bureaux à Cologne se montre étonnamment dynamique au premier semestre 2024, mais à un niveau inférieur à celui des années précédentes. C'est l'évaluation des experts en bureaux de Larbig & Mortag Immobilien, après que les prévisions concernant les nouvelles locations de bureaux aient déjà été fortement revues à la baisse. Les bureaux modernes du centre-ville sont les grands gagnants. Les loyers les plus élevés dépassent ainsi 32 euros/m² et les loyers maximaux atteignent près de 40 euros/m². Avec environ 52 000 m² de surface de bureaux, environ 25 % de moins qu'à la même période de l'année précédente ont été loués à Cologne au cours du premier semestre 2024.
- Surface louée d'environ 52 000 m² (soit 25 % de moins qu'au premier semestre 2023)
- Le loyer en pointe augmente d'environ 5 % pour atteindre 32,62 EUR/m² (1er semestre 2023 : 31 EUR/m²)
- Le taux de vacance augmente à 4,6 %
- Les bureaux modernes situés dans des emplacements centraux sont les grands gagnants
- Demande soutenue à un niveau bas
- Le secteur de la santé domine la demande pour les petites surfaces inférieures à 500 m²
Avec environ 52 000 mètres carrés de surface de bureaux loués, le marché de la location de bureaux à Cologne clôture le premier semestre 2024. Cela correspond à une baisse de 25 % par rapport à la même période de l'année précédente et de 60 % par rapport à la moyenne sur cinq ans (127 000 m²). Les transactions les plus importantes ont été la location de Ströer avec environ 3 500 m², SVA avec environ 2 500 m² et Worley Projects avec environ 2 340 m², toutes trois à Ehrenfeld. En outre, le groupe Vella a loué environ 1 269 m² à Zollstock et Cannamedical Pharma environ 1 039 m² à Butzweilerhof. Deux concepts événementiels/sportifs ont également été pris en compte dans les chiffres du marché : BuddyBash avec environ 2 579 m² et Element Boulder avec environ 1 500 m². À la fin du premier semestre 2024, aucun contrat portant sur plus de 5 000 m² n'aura été signé sur le marché. Elles devraient toutefois être conclues au cours de l'année 2024. La ville de Cologne examine par exemple actuellement l'utilisation globale du projet de construction Rossio dans la MesseCity, d'une superficie d'environ 25 000 m².
Avec 52 000 m², la demande est à son plus bas niveau semestriel depuis 15 ans. Le deuxième trimestre 2024 n'a contribué au résultat semestriel qu'avec 23 000 m² de surfaces de bureaux négociées. Les longs processus décisionnels du côté des locataires ralentissent en outre les transactions. La récession et l'inflation actuelles, mais surtout le marché du travail, le New Work, la numérisation et la menace de disruption par l'IA continuent de jouer un rôle important dans les décisions d'implantation. Le marché du travail est le facteur le plus difficile à évaluer, car il a un impact direct sur la création de valeur des entreprises et, en fin de compte, sur leurs besoins en surfaces.
Au deuxième trimestre 2024, la demande dans le segment des petites surfaces inférieures à 500 m² sera dominée par le secteur de la santé. La demande provient principalement des physiothérapeutes, des orthopédistes, des dentistes ou des concepts liés au secteur du fitness. Comme il n'y a pratiquement pas de locaux agréés et vacants à Cologne, les utilisateurs doivent s'attendre à de longues procédures d'autorisation d'utilisation pouvant aller jusqu'à 12 mois. Pour y remédier, Larbig & Mortag a notamment conclu avec le propriétaire du bien immobilier situé Arnikaweg 3 à Cologne un accord pour le réaménager en centre médical.
Le taux de vacance a légèrement augmenté au cours du semestre, passant de 4,3 % à 4,6 %. Il se rapproche ainsi de la barre des 5 %, considérée comme le seuil idéal pour un nombre suffisant de déménagements dans une grande ville. Il convient toutefois de différencier le taux de vacance selon la taille et l'emplacement des locaux. Les entreprises ont ainsi plus de mal à trouver des bureaux attractifs et modernes dans le centre-ville. Les pénuries dans le segment des bureaux haut de gamme concernent principalement les surfaces comprises entre 100 m² et 300 m² et entre 700 m² et 1 000 m² dans le centre-ville. L'offre continuera de diminuer considérablement d'ici la fin de l'année. En revanche, l'offre de surfaces de bureaux est plus variée dans certains autres quartiers, notamment en périphérie.
La part des surfaces en sous-location ou en relocation a continué d'augmenter légèrement et représente environ 7 % de l'offre sur le marché. Une nouvelle augmentation est à prévoir, car le télétravail s'est imposé dans les entreprises et les surfaces locatives excédentaires doivent en partie être cédées. Dans les emplacements centraux et dans certaines catégories de taille, ces surfaces en sous-location ou en relocation peuvent constituer un complément bienvenu à l'offre limitée. Dans les zones périphériques, où les bailleurs sont souvent confrontés à des vacances importantes, ces réductions de surface accentuent encore la vacance.
En ce qui concerne l'activité de construction et le volume des projets de développement, la pression actuelle sur le marché de l'immobilier commercial est également perceptible en raison de l'évolution des paramètres du marché. La plupart des projets d'immeubles de bureaux sont reportés, recalculés ou suspendus en raison de l'évolution des taux d'intérêt, des coûts de construction toujours élevés et de la baisse de la demande. Les volumes de construction prévus pour la période 2025-2027 seront donc encore repoussés. En cas de hausse de la demande, les nouvelles constructions manquantes feront défaut du côté de l'offre et le taux de vacance continuera de baisser. En conséquence, les entreprises doivent s'attendre à une augmentation des loyers.
Le loyer moyen s'établit à environ 18,00 euros/m² à la fin du semestre. La hausse prévue par rapport au résultat de l'année précédente (1er semestre 2023 : 17,00 euros/m²) a donc été réalisée. Le loyer le plus élevé, qui s'élève à environ 32,62 euros/m², est à nouveau supérieur à celui de l'année précédente (1er semestre 2023 : 31,00 euros/m²). Le loyer maximal a augmenté de 10 % et frôle ainsi la barre des 40,00 euros/m² (1er semestre 2023 : 36,00 euros/m²).
115 locations ont été enregistrées et évaluées au cours du semestre (1er semestre 2023 : 125). Le nombre de transactions dans le secteur de la location de bureaux à Cologne est ainsi en baisse pour la quatrième fois consécutive.
L'évolution future du marché immobilier de bureaux à Cologne dépendra de nombreux facteurs. Parmi ceux-ci figurent la croissance économique, la baisse des taux d'intérêt pour le financement immobilier et les investissements des investisseurs immobiliers étrangers pour relancer la construction neuve, les concepts modernes de lieu de travail et l'augmentation du taux d'occupation des bureaux, la durabilité et la modernisation ainsi que le développement des infrastructures numériques.
Les espaces de bureaux modernes et centraux continueront d'être gagnants. La guerre des talents stimule cette tendance et va s'intensifier. Les entreprises ont donc tendance à réduire leurs besoins en surface au profit de bureaux centraux dotés d'infrastructures urbaines. Malgré le faible nombre de transactions, les loyers resteront stables à un niveau élevé. Les loyers supérieurs à 30,00 euros/m² deviendront la norme dans les centres-villes.
Les experts de Larbig & Mortag Immobilien prévoient que le chiffre d'affaires des surfaces de bureaux sera nettement inférieur à 200 000 m² d'ici la fin de l'année 2024. Le chiffre d'affaires reste ainsi nettement inférieur à la moyenne sur 10 ans (environ 283 000 m² par an).
Larbig & Mortag Immobilien publiera les chiffres définitifs du premier semestre 2024 au cours de la 28e semaine de l'année, puis publiera son rapport complet sur le marché sur https://www.larbig-mortag.de/marktberichte.html.
