L'inflation en Allemagne n'a jamais été aussi élevée depuis des décennies. Depuis quelques mois, le taux d'inflation s'élève à environ 5 % ; en mars, il atteignait même 7,3 %. De nombreux locataires de locaux commerciaux doivent s'attendre à des augmentations de loyer disproportionnées.
En effet, la plupart des contrats de location commerciaux prévoient des ajustements de loyer dès que les prix à la consommation augmentent. Pourquoi ces contrats de location indexés restent-ils néanmoins équitables et transparents et à quoi faut-il faire attention lors de la conclusion d'un nouveau contrat ?
En raison de l'inflation actuellement élevée, de nombreux locataires commerciaux qui ont généralement conclu des contrats avec une clause d'indexation doivent s'attendre à des augmentations de loyer considérables. Les termes « clause de garantie de valeur » et « clause de prix » sont également couramment utilisés pour désigner les clauses d'indexation. Alors que l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'Office fédéral allemand de la statistique (Destatis) a enregistré une hausse d'environ 1,5 % au cours des dernières années, de nombreux locataires doivent actuellement s'attendre à une augmentation de plus de 5 %. Au cours des douze derniers mois seulement, le VPI a grimpé de 5,1 % : en février 2021, il s'établissait à 107 points. En février 2022, il s'établissait à 112,5. Cela correspond à une augmentation de 5,5 points, soit 5,1 %. Les experts économiques estiment que le taux d'inflation pourrait atteindre 8 à 10 % au cours de l'année.
Les raisons de la hausse du coût de la vie sont multiples. Il y a tout d'abord l'augmentation des coûts du chauffage, de l'électricité, du gaz et des denrées alimentaires, ainsi que les hausses de prix dues à la perturbation des chaînes d'approvisionnement internationales à la suite de la pandémie. Avec la guerre en Ukraine et la pénurie d'énergie redoutée, les coûts devraient continuer à grimper.
La plupart des contrats de location commerciaux contiennent une clause d'indexation qui prévoit une augmentation du loyer si le coût moyen de la vie dépasse un certain seuil pendant une période donnée. « Le locataire paie ainsi une compensation pour l'inflation sur la base du loyer de base convenu. Les provisions pour frais d'exploitation et charges sont exclues de ces ajustements », explique Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien à Cologne.
Un seuil fixe doit empêcher que même de faibles fluctuations de l'IPC, inférieures à 1 % par exemple, entraînent des ajustements de loyer. En théorie, l'indice peut également baisser et entraîner une réduction du loyer. Cela s'est toutefois produit très rarement dans le passé.
Une clause d'indexation est un type d'ajustement équitable et transparent, car elle est facile à calculer et repose sur des données statistiques provenant d'organismes publics (tiers). Par conséquent, les contrats indexés sont de plus en plus répandus depuis quelques années, y compris dans le secteur locatif. « Je ne pense donc pas que les clauses de garantie de valeur seront moins fréquentes à l'avenir en raison de la forte hausse des prix dans le secteur commercial », affirme M. Mortag avec certitude.
En règle générale, l'IPC est utilisé comme base. Dans les contrats de location commerciale, toutefois, d'autres données statistiques telles que l'indice des prix de détail peuvent également être convenues contractuellement comme valeur de référence. L'Office fédéral allemand de la statistique propose sur Destatis.de un outil de calcul pour toutes les valeurs de base courantes, associé aux chiffres correspondants.
Au cours des prochaines années, l'indice des prix de la construction pourrait également s'imposer dans le domaine des nouvelles constructions commerciales. La pénurie croissante de matériaux de construction et la hausse significative des coûts de construction qui en résulte permettent aux bailleurs de lier de manière flexible la période entre la signature du contrat et la remise au locataire à l'indice des prix de la construction : la hausse des coûts de construction est ainsi prise en compte dans le contrat de location.
Deux possibilités d'ajustement des loyers indexés
Il existe deux possibilités pour procéder à des ajustements de loyer dans le cadre de contrats indexés. Premièrement, une véritable clause variable peut être convenue. Celle-ci stipule que le loyer de base augmente automatiquement de 5 % si l'IPC augmente de 5 %, par exemple. Pour que ce mécanisme automatique fonctionne, d'autres éléments doivent être fixés, sinon l'accord d'indexation peut être invalidé. Ainsi, le contrat de location doit être conclu pour une durée minimale de dix ans ou le locataire doit pouvoir prolonger le contrat pour au moins dix ans, ou il doit être convenu que le bailleur ne peut pas résilier le contrat pendant cette période. En outre, aucune des parties contractantes ne doit être indûment désavantagée par la clause de garantie de valeur.
Dans le cas de la deuxième clause, dite clause d'indexation, l'ajustement du loyer sur la base d'une augmentation de l'indice n'est pas automatique. Le bailleur et le locataire doivent plutôt vérifier le caractère raisonnable du loyer si les valeurs de base sous-jacentes augmentent d'une certaine valeur.
Même si les accords prévoyant une clause d'indexation réelle n'exigent pas d'informer le locataire d'une adaptation automatique, les deux parties contractantes doivent néanmoins convenir que le locataire recevra au préalable un nouveau calcul de son loyer. « Sinon, il risque de payer l'ancien loyer, qui est alors erroné, ce qui autorise le bailleur à résilier le contrat de manière extraordinaire », fait remarquer l'expert immobilier Mortag.
Vous vous y perdez rapidement en matière de loyer indexé ? Demandez conseil à nos experts !
