Maximilian Blusch, expert financier à la Sparkasse KölnBonn, explique comment éviter les erreurs dans le financement immobilier commercial.
Monsieur Blusch, que faut-il prendre en considération lors du financement d'un bien immobilier commercial ?
Maximilian Blusch : Le financement à lui seul comporte de nombreuses facettes qui peuvent être clarifiées au préalable. Il est possible que d'autres besoins en matière de crédit ou de garantie, auxquels le client n'a pas encore pensé, apparaissent au cours de la discussion. Le conseil en financement immobilier commercial ne consiste pas seulement à mettre de l'argent à disposition.
Concrètement, qu'est-ce que cela signifie ?
Maximilian Blusch : Il s'agit ici de questions telles que : est-il important que les fonds soient garantis à long terme en termes de taux d'intérêt ? Quel doit être le degré de flexibilité du financement ? Peut-on faire appel à des fonds publics ? Il existe en outre de nombreux autres aspects.
Donc des thèmes qui ne sont pas directement liés au financement du bien immobilier ?
Maximilian Blusch : Exactement. Ma première question lors de l'entretien de conseil est la suivante : « Pourquoi achetez-vous un bien immobilier commercial ? » Souvent, l'achat d'un bien immobilier est lié à l'expansion du modèle commercial, ce qui peut entraîner des besoins de financement supplémentaires. Mais le nouveau bien immobilier peut également créer des synergies, par exemple au niveau des processus de travail. Le financement de son propre bien immobilier commercial représente souvent une étape importante dans le développement d'une entreprise, qui doit idéalement être intégrée dans un concept stratégique global avec l'aide d'un conseiller en gestion d'entreprise.
Les aides publiques peuvent également constituer un élément de financement.
Maximilian Blusch : Oui, cela permet notamment aux PME de réaliser plus rapidement leurs investissements. La Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ou la NRW-Bank, entre autres, proposent une multitude d'offres dans ce domaine. Celles-ci vont des programmes de subvention généraux aux aides spéciales, par exemple pour l'optimisation énergétique. Nous essayons d'intégrer les aides publiques dans le financement.
Après la suspension du précédent programme KfW au début de l'année, il est à nouveau possible de demander des aides pour les constructions neuves, mais les conditions sont nettement plus strictes.
Maximilian Blusch : C'est exact. Dans le cadre de la phase 2, en vigueur depuis le 21 avril 2022, l'aide à la construction neuve est maintenue dans le programme KfW « Effizienzhaus Stufe 40-Nachhaltigkeit » (maison efficace niveau 40-durabilité), mais à d'autres conditions. Ce programme n'autorise désormais les subventions pour les nouvelles constructions qu'en combinaison avec le label de qualité « Bâtiment durable », qui est attribué après une certification réalisée par des organismes indépendants pour le compte du ministère fédéral de la Construction. L'aide comprend un prêt à taux réduit avec une subvention de remboursement de 12,5 % des coûts éligibles. Jusqu'à 2 000 euros par mètre carré de surface nette et 30 millions d'euros maximum par projet sont subventionnés pour les bâtiments non résidentiels.
Quelles sont les possibilités de subvention pour la rénovation énergétique des bâtiments existants ?
Maximilian Blusch : Pour les bâtiments non résidentiels, la KfW propose par exemple le programme de crédit « BEG Nichtwohngebäudekredit 263 » avec un taux d'intérêt fixe maximal de dix ans. Il est toutefois possible de demander uniquement une subvention KfW et de financer le montant du crédit manquant auprès d'une caisse d'épargne ou d'un programme de la NRW-Bank. Cela est particulièrement avantageux pour ceux qui calculent à long terme. En effet, le programme d'efficacité énergétique dans la construction de la NRW-Bank a par exemple une durée maximale de 25 ans et garantit un taux d'intérêt fixe pendant toute cette période. Il existe également des programmes d'aide pour la réalisation de mesures individuelles de rénovation énergétique, sous forme de crédits bonifiés ou de subventions. Comme vous pouvez le constater, le paysage des aides est complexe, varié et en constante évolution. C'est pourquoi je recommande vivement de faire appel à nos experts en subventions afin de tirer le meilleur parti de toutes les possibilités.
Pour de nombreuses entreprises, la flexibilité en matière de financement est importante. Quelles sont les possibilités dans ce domaine ?
Maximilian Blusch : Outre les remboursements exceptionnels ou la fixation de durées flexibles pour une partie du financement, il est également possible d'obtenir une certaine flexibilité en matière de taux d'intérêt grâce à des instruments de financement modernes. La liquidité et le taux d'intérêt fixe sont traités séparément et l'évaluation de l'évolution des taux d'intérêt du client est prise en compte. Cela signifie que la liquidité est fournie sur une base de taux d'intérêt variable et simultanément couplée à une garantie de taux d'intérêt. Si vous tablez par exemple sur des taux d'intérêt stables, mais souhaitez éviter les fluctuations dues à des chocs externes imprévus, vous pouvez recourir à des instruments de couverture de taux adaptés.
Ces instruments permettent-ils également de convenir d'un taux d'intérêt fixe ?
Maximilian Blusch : Oui, c'est également possible. L'avantage : l'accord est indépendant du contrat de financement. Par exemple, un swap de taux d'intérêt peut être vendu séparément ou réutilisé lors de la vente ultérieure du bien immobilier. Cela n'est pas possible avec un prêt classique, car tout est « regroupé ».
Monsieur Blusch, merci beaucoup pour cet entretien !
