Peu d'autres secteurs sont autant soumis aux changements que le marché immobilier. De nouveaux projets de construction, parfois des quartiers entiers, donnent sans cesse un nouveau visage à nos villes. Mais des influences extérieures, telles que les décisions politiques et les évolutions sociales, maintiennent également le marché en effervescence.
Cologne est une ville diversifiée, à l'image de ses habitants. Aucun quartier ne ressemble à un autre. À Lindenthal, les familles apprécient le calme qui règne autour de la forêt urbaine ; Ehrenfeld attire les étudiants avec ses bars et cafés branchés. Mais il existe aussi des quartiers négligés, presque oubliés de Cologne. Des quartiers comme Mülheim, Kalk ou Höhenberg ont plutôt mauvaise réputation dans la ville, notamment en raison de leur manque d'attractivité, de leur offre de loisirs limitée et de leur taux de criminalité supposé élevé.
Depuis quelques années, certains de ces quartiers retrouvent cependant un regain d'intérêt. On observe un processus de gentrification, décrit pour la première fois à Londres à la fin du XIXe siècle, selon lequel la revalorisation d'un quartier, combinée à des loyers encore bas, attire des étudiants, des artistes et des jeunes familles. De nouveaux magasins, cafés et lieux de loisirs voient rapidement le jour. Il en résulte une mixité sociale composée de groupes de population et de cultures très divers. Cette situation perdure pendant un certain temps, avant que le processus ne s'inverse. En raison de l'attractivité nouvellement acquise du quartier, le coût de la vie augmente. Outre la hausse des loyers, les habitants les plus modestes ne peuvent plus se permettre de profiter des nombreuses nouvelles offres commerciales, souvent perçues comme un gage de diversité et de qualité de vie, en raison de leurs prix généralement élevés. Les propriétaires rénovent et louent à des prix plus élevés à des citoyens aisés qui s'installent progressivement dans le quartier. Conséquence : les couches sociales défavorisées sont évincées et doivent déménager. L'exemple de Mülheim est éloquent : ces dernières années, les loyers ont augmenté de 14 % dans tout le quartier.
En principe, la gentrification présente l'avantage de revaloriser un quartier et donc aussi les terrains en friche et les bâtiments nécessitant une modernisation. Cependant, les coûts qui en résultent pour les propriétaires entraînent une augmentation des loyers. Une solution consisterait à recourir à des subventions publiques afin que les coûts de modernisation ne soient pas répercutés sur les locataires. Cela permettrait de préserver des logements pour les couches sociales défavorisées.
À Cologne, le problème est abordé par la construction de logements sociaux supplémentaires. De nombreux projets de construction sont en cours de planification et de réalisation, qui devraient permettre de créer plusieurs milliers de mètres carrés de logements sociaux.
