Le marché immobilier de bureaux à Cologne connaît un démarrage modéré au 1er trimestre 2020, avec seulement environ 35 000 m² de surface négociée. (Cologne, le 2 avril 2020) Le marché immobilier de bureaux à Cologne démarre l'année 2020 très timidement, en raison notamment de la crise du coronavirus. Seuls environ 35 000 m² de surfaces de bureaux ont pu être loués. Cela correspond à une baisse d'environ 49 % par rapport au premier trimestre 2019 (environ 68 000 m²).
La faible activité de placement au premier trimestre 2020 s'explique par différents facteurs. Outre un taux de vacance toujours faible de 2,4 % (fin 2019 : 2,23 %) et un choix donc limité de surfaces de bureaux, le bon quatrième trimestre 2019 (environ 79 000 m² de surfaces de bureaux) avec un grand nombre de transactions conclues en fin d'année. On constate également que la demande a fortement baissé au premier trimestre 2020, en particulier dans le segment des grandes surfaces de plus de 5 000 m². Nous considérons le coronavirus (Covid-19) comme un facteur d'influence considérable au cours des dernières semaines du premier trimestre 2020. Auparavant, la plupart des contrats avaient pu être conclus sans incidence et la crise du coronavirus n'avait encore aucun impact direct.
Au premier trimestre, aucune location importante supérieure à 5 000 m² de surface de bureaux n'a été enregistrée. La plus grande location a été conclue par Larbig & Mortag Immobilien avec environ 4 500 m² de bureaux dans l'ouest de Cologne. Par rapport à la même période en 2019, ces locations importantes ont représenté 25 % du résultat total.
Le taux de vacance, qui s'élève à 2,4 %, reste faible, mais a légèrement augmenté au cours des trois premiers mois de la nouvelle décennie. Avec environ 192 000 m² de surfaces de bureaux disponibles actuellement, l'offre sur le marché de l'immobilier de bureau a augmenté d'environ 13 000 m². . Cela s'explique également par la faiblesse des performances en matière de location et de la demande, ainsi que par une augmentation de l'offre de surfaces de bureaux. Le plus grand potentiel de surfaces de bureaux disponibles reste dans les quartiers d'Ossendorf, Mülheim et Porz/Gremberghoven. L'offre dans le centre-ville et à Deutz reste très limitée.
Le loyer moyen est également en baisse par rapport à l'année précédente. Actuellement, le loyer moyen sur le marché immobilier de bureaux à Cologne s'élève à 12,90 euros/m². À la fin de l'année 2019, il était encore de 13,80 euros/m². Cela correspond à une baisse d'environ 6,5 %. La baisse du loyer moyen s'explique notamment par le faible nombre de locations dans le centre-ville et les loyers élevés qui en découlent, supérieurs à 20,00 euros/m². En revanche, une grande partie des surfaces de bureaux louées se trouvent dans des quartiers de Cologne tels que Marsdorf ou Junkersdorf, où les loyers sont généralement nettement moins élevés que dans le centre-ville. Toutefois, malgré la période difficile que nous traversons actuellement, le loyer moyen devrait se stabiliser entre 13,50 €/m² et 14,00 €/m² d'ici la fin de l'année. Le loyer le plus élevé a également diminué par rapport à fin 2019 (27,14 euros/m²) et s'élève actuellement à 20,83 euros/m². Là aussi, une augmentation est à prévoir d'ici la fin de l'année.
Il n'a jamais été aussi difficile de faire des prévisions pour le marché immobilier de bureau à Cologne pour l'ensemble de l'année 2020 qu'en cette période marquée par l'une des plus grandes crises mondiales (pandémie de coronavirus, Covid-19). Actuellement, la demande s'est effondrée en raison de l'interdiction des contacts prononcée en Allemagne et de l'annulation des visites et des rendez-vous personnels qui en découle. À l'heure actuelle, il est impossible de prévoir quand cette situation changera. Larbig & Mortag Immobilien s'attend à ce que les résultats du deuxième trimestre soient encore moins bons que ceux du premier trimestre 2020, malgré une possible location importante. On peut supposer que le marché connaîtra une forte reprise après l'atténuation de la « crise du coronavirus », car de nombreux changements sont à prévoir dans de nombreuses entreprises. Cela peut avoir des effets tant positifs que négatifs sur le marché et est actuellement difficile à prévoir pour tous les experts immobiliers. Il ne faut toutefois pas s'attendre à ce que les résultats positifs des années précédentes soient atteints. Larbig & Mortag Immobilien a donc également revu à la baisse ses prévisions pour l'ensemble de l'année.
Dossier spécial crise du coronavirus :
« Chez Larbig & Mortag Immobilien, nous tenons également à informer nos clients de la situation du marché immobilier commercial dans la région de Cologne, Bonn et Leverkusen. Il est important pour nous de rester en contact étroit avec les locataires et les bailleurs. C'est la seule façon de réagir rapidement au marché. Nous partons du principe que les effets du Covid-19 ne se feront sentir qu'au deuxième ou troisième trimestre », déclare Uwe Mortag, associé gérant de Larbig & Mortag Immobilien. Voici un bref aperçu de la situation :
Investissement/acquisition immobilière :
Nous constatons actuellement des évolutions très différentes. Les transactions importantes sont les plus touchées par la crise mondiale actuelle. Dans ce domaine, un nombre disproportionné de transactions sont actuellement reportées ou annulées. À l'inverse, les family offices financièrement solides, les particuliers fortunés, les fonds de pension et les fondations marquent des points grâce à une grande sécurité des transactions dans la situation actuelle. Cependant, plus de la moitié des investisseurs s'attendent à des conditions plus favorables. En outre, les classes d'actifs ont considérablement changé. Les immeubles de bureaux, les immeubles industriels et logistiques et les immeubles commerciaux avec une forte proportion de commerces de proximité sont très demandés. En raison de la situation de crise, les biens immobiliers avec une forte proportion d'hôtels, de centres de remise en forme ou de commerces de détail sont actuellement difficiles à vendre.
Les loyers évoluent différemment selon la catégorie d'actifs :
Larbig & Mortag Immobilien enregistre actuellement une forte demande, notamment dans le secteur de l'immobilier logistique, et donc une tendance à la hausse des loyers. Les surfaces destinées aux entreprises alimentaires et pharmaceutiques ou au commerce en ligne sont particulièrement prisées. L'évolution des loyers pour les immeubles de bureaux n'est pas encore prévisible à l'heure actuelle. À court terme, l'introduction obligatoire du télétravail dans les entreprises a également un impact sur le marché immobilier. Les prestataires de solutions de travail flexibles (coworking et centres d'affaires) sont particulièrement touchés.
La crise du coronavirus touche toutefois directement l'immobilier hôtelier et commercial. C'est dans ce secteur que l'on enregistre la plus forte baisse de la demande et que l'on peut donc s'attendre à une baisse des loyers et des prix d'achat. En période de crise, les conditions récemment obtenues sont perçues comme excessives.
Processus de transaction et visites pendant la pandémie de coronavirus :
Larbig & Mortag Immobilien constate actuellement une très grande disposition à préparer les transactions immobilières sans visite physique sur place, comme cela se faisait jusqu'à présent. Cela est principalement dû aux technologies modernes. Grâce à Facetime, Skype ou d'autres outils vidéo, il est également possible d'effectuer des visites avec des investisseurs ou des locataires. La BaFin a franchi une étape importante à cet égard en autorisant récemment officiellement les visites numériques pour la détermination de la valeur hypothécaire. Si le bien présente un faible risque et une qualité technique élevée, une due diligence technique peut être réalisée sur la base d'une lettre de confiance. Il faut toutefois partir du principe que l'impression personnelle sur place devra être rattrapée ultérieurement.
