Au début de l'année 2023, plusieurs nouvelles réglementations concernant le secteur de l'immobilier commercial sont entrées en vigueur. Qu'est-ce qui attend les locataires et les bailleurs de locaux commerciaux et que doivent-ils savoir et prendre en compte ?
Frein à la hausse des prix du gaz pour les petites entreprises et les industries
(Cologne, 18 janvier 2023) Le frein sur les prix du gaz et du chauffage urbain ne profite pas seulement aux particuliers, mais aussi aux petites et moyennes entreprises (PME) qui louent par exemple des bureaux, à condition que leur consommation de gaz soit inférieure à 1,5 million de kilowattheures (kWh) par an. Cette règle s'applique également aux établissements de soins, de recherche et d'enseignement. Le frein à la hausse des prix du gaz prévoit un plafonnement des prix à partir de mars 2023. En outre, des allègements seront accordés rétroactivement pour janvier et février. Le frein s'applique jusqu'à fin avril 2024. L'État limite le prix du gaz à 12 centimes par kWh pour 80 % de la consommation, et à 9,5 centimes pour le chauffage urbain. Pour les 20 % restants, le prix du fournisseur devra être payé si cette quantité n'est pas économisée. « Les fournisseurs répercuteront les montants réduits sur leurs contrats mensuels avec leurs clients. Les locataires commerciaux ou les bailleurs n'ont donc rien à faire », explique Uwe Mortag, directeur général de Larbig & Mortag Immobilien à Cologne.
Le frein sur les prix du gaz soutient également les entreprises industrielles à très forte consommation d'énergie. Le prix du kWh est plafonné à 7 centimes nets pour elles et s'applique à 70 % de la consommation de l'année précédente.
Frein sur le prix de l'électricité également pour les locataires commerciaux
Le frein à la hausse des prix de l'électricité s'applique aux consommateurs et aux PME dont la consommation annuelle ne dépasse pas 30 000 kWh ; le prix est plafonné à 40 centimes de l'euro par kWh brut. Ce prix comprend les taxes, les redevances, les prélèvements et les frais de réseau. Ce prix s'applique également à 80 % de la consommation prévue. Pour les clients industriels, le prix de l'électricité est plafonné à 13 centimes, hors taxes, redevances et prélèvements, pour 70 % de leur consommation prévue.
Les PME qui ont une consommation d'énergie exceptionnellement élevée et pour lesquelles ces mesures ne sont pas suffisantes doivent bénéficier d'aides supplémentaires dans le cadre d'un dispositif pour les cas de rigueur. Ces aides, provenant du fonds de stabilisation économique, devront toutefois faire l'objet d'une demande séparée. Le gouvernement fédéral fournira plus de détails à ce sujet dans les prochaines semaines.
Déclaration de la taxe foncière à déposer avant fin janvier 2023
La date limite pour la détermination des nouvelles données relatives à l'impôt foncier expire à la fin janvier 2023. Elle devait initialement expirer à la fin octobre 2022. Elle a été reportée une seule fois à la fin janvier 2023. Pour les locaux commerciaux, les propriétaires doivent fournir, outre diverses autres données relatives au bâtiment, des informations sur la surface brute de plancher (BGF) de leur bien immobilier. Le diable se cache dans les détails, notamment en ce qui concerne les surfaces annexes. Ainsi, les escaliers extérieurs, les surfaces de toiture inutilisables et les locaux techniques ne sont pas pris en compte dans le calcul. Cela peut s'avérer particulièrement difficile pour les propriétaires d'immeubles commerciaux anciens pour lesquels il n'existe pas de plans, ou seulement des plans obsolètes ou incomplets. Il est recommandé de faire appel à un expert qui calculera la surface conformément à la réglementation, comme le conseille l'expert immobilier Mortag.
Prix du CO2 : particularités pour les bailleurs et les locataires de locaux commerciaux
Au début de l'année, la loi sur la répartition des coûts du dioxyde de carbone (CO2KostAufG) est entrée en vigueur. Les propriétaires et les locataires de bâtiments résidentiels et à usage mixte (par exemple, un magasin au rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs) doivent désormais se partager les coûts. Jusqu'à présent, seuls les locataires devaient les prendre en charge. La répartition suit un modèle à dix niveaux basé sur la consommation. En cas de mauvais bilan énergétique (à partir de 52 kgd'émissions de CO2 par mètre carré et par an), le bailleur doit supporter jusqu'à 95 % dela taxe sur le CO2. Si le bilan énergétique est très bon (moins de 12 kgde CO2), les coûts sont entièrement pris en charge par le locataire. Entre ces deux valeurs extrêmes, il existe huit niveaux intermédiaires.
Une solution transitoire s'applique aux bâtiments non résidentiels tels que les bureaux. Jusqu'en 2025, le propriétaire et le locataire se partagent lataxe sur le CO2. Si une autre répartition est souhaitée, elle peut être convenue dans le cadre de la liberté contractuelle des baux commerciaux. La loi prévoit qu'à partir de 2025, un modèle progressif entrera également en vigueur pour les bâtiments non résidentiels, qui remplacera cette répartition des coûts à parts égales pour les immeubles commerciaux.
Augmentation des coûts d'exploitation pour les immeubles commerciaux
Pour la majorité des locataires commerciaux, les frais d'exploitation augmenteront en raison de la hausse des prix. Il y a plusieurs raisons à cela. Presque toutes les compagnies d'assurance immobilière augmenteront sensiblement leurs primes ou l'ont déjà fait. L'une des raisons est leurs dépenses liées aux inondations catastrophiques de l'été 2021, qui ont endommagé ou détruit plus de 90 000 bâtiments. En outre, la forte inflation a également un impact sur le secteur des assurances : Les compagnies d'assurance doivent payer des coûts plus élevés pour les réparations, notamment en raison de la hausse des dépenses en énergie, en matériaux de construction et de l'augmentation du salaire minimum en juillet et octobre 2022.
D'autres types de coûts, qui sont généralement répercutés sur les locataires commerciaux, augmentent également, tels que les dépenses pour le nettoyage des bâtiments, le personnel de sécurité, la gestion des installations, etc.
Loi fiscale : l'héritage immobilier pourrait coûter plus cher
Avec la nouvelle année 2023, la base d'imposition des successions et des donations immobilières a changé. Pour presque tous les types de biens, la valeur immobilière est désormais plus élevée qu'auparavant. Comme, d'autre part, les abattements n'ont pas augmenté, cela signifie une charge fiscale plus élevée pour la majorité des héritiers et des donataires.
Outre les maisons individuelles, la nouvelle réglementation concerne également les biens loués, les biens à usage mixte et les biens commerciaux tels que les immeubles de bureaux. La valeur des immeubles purement commerciaux est déterminée selon la méthode de la valeur de rendement sur la base des loyers réalisables. Celle-ci repose sur le taux d'intérêt immobilier révisé, qui a été abaissé de 6,5 % à 6 % pour les immeubles commerciaux. Cela signifie que la valeur immobilière augmentera souvent, car le montant déductible, qui est déterminé à l'aide du taux d'intérêt immobilier, sera moins élevé en raison de cet ajustement en pourcentage. Un montant déductible moins élevé équivaut à une valeur immobilière plus élevée.
Cela augmentera dans de nombreux cas la charge fiscale des héritiers et donataires bénéficiaires. En cas de doute, il est possible de faire appel à un expert pour tenter de prouver une valeur immobilière inférieure.
Les revenus provenant d'installations photovoltaïques sur des immeubles commerciaux sont exonérés d'impôt
Afin d'encourager le développement des énergies renouvelables, les revenus générés par les installations photovoltaïques sur les immeubles commerciaux et résidentiels sont exonérés d'impôt sur le revenu depuis le début de l'année 2023 (taux d'imposition nul). Pour les immeubles commerciaux, l'installation doit avoir une puissance maximale de 15 kilowatts par unité commerciale.
Les loyers commerciaux assortis d'une clause d'indexation devraient baisser
Après avoir dû payer des loyers plus élevés en 2022 en raison de la forte inflation, de nombreux locataires commerciaux ayant des contrats de location indexés s'attendent à ce que le taux d'inflation baisse cette année. Dans ce cas, les loyers devront être réduits dans certaines circonstances.
Étant donné qu'une baisse notable du taux d'inflation était rare au cours des dernières décennieset que les augmentations indexées n'ont connu qu'une seule direction, les bailleurs et les locataires de locaux commerciaux ayant conclu des contrats indexés doivent être particulièrement vigilants et ajuster les loyers en conséquence en cas de baisse du taux d'inflation. Tous les contrats de location comportant une clause d'indexation doivent également prévoir des dispositions pour le cas où le loyer de base serait réduit en raison d'une forte baisse de l'indice de référence, tel que l'indice des prix à la consommation.
