Même au cours de la deuxième année de pandémie, le marché de la location de bureaux à Bonn est resté remarquablement stable. L'équipe de Larbig & Mortag Immobilien à Bonn a enregistré un volume total de locations d'environ 141 000 m² de surfaces de bureaux.
Rétrospectivement, il s'agit du meilleur résultat enregistré au cours des dix dernières années. Le loyer moyen augmente légèrement, les loyers les plus élevés et les loyers maximaux gagnent également en niveau. L'administration publique a de nouveau été le moteur du marché des bureaux à Bonn, l'université de Bonn enregistrant la plus grande transaction individuelle.
L'activité locative
En 2021, les spécialistes de l'immobilier commercial de Larbig und Mortag Immobilien, partenaire exclusif du groupe NAI apollo, ont enregistré un total de 96 locations (2020 : 98 contrats) sur le marché des bureaux de Bonn. 68 de ces contrats de location ont été conclus par des entreprises d'une taille maximale d'environ 500 m². La plus grande location individuelle de l'année 2021 a été réalisée par l'université de Bonn avec environ 22 000 m² de nouveaux bureaux dans le centre de Bonn. Au total, environ 140 871 m² de surfaces de bureaux ont été loués. Par rapport à l'année précédente 2020, cela correspond à une augmentation d'environ 47,0 % (2020 : 95 895 m²). Cette comparaison montre à quel point l'année 2021 dans son ensemble doit être considérée comme positive et à quel point le marché des bureaux à Bonn a été résistant à la crise. Au cours des cinq dernières années, seul 2018 a enregistré un résultat comparable en termes de location. Une superficie de location d'un peu plus de 120 000 m² avait alors été enregistrée.
l'administration publique reste le secteur le plus dynamique
Comme les années précédentes, l'administration publique reste le pilier de l'activité locative à Bonn. Au total, les utilisateurs de ce secteur ont obtenu environ 71 017 m² (2020 : 58 307 m²) de surfaces de bureaux grâce à de nouveaux contrats de location. Cela correspond à une part de marché de près de 50,4 %. Au cours des mois et des années à venir, les résultats de la location à Bonn continueront de dépendre des activités de l'administration publique. Grâce à l'engagement clair du nouveau gouvernement fédéral en faveur de la ville fédérale de Bonn, la ville de Beethoven continuera d'être promue et consolidée en tant que deuxième centre politique de la République fédérale d'Allemagne. La plus grande transaction individuelle dans ce secteur a déjà été réalisée au premier semestre 2021 dans l'immeuble situé Godesberger Allee 83-91, d'une superficie d'environ 18 620 m², par l'Agence fédérale pour les biens immobiliers (BImA). À propos de la BImA : cinq des huit contrats de location portant sur plus de 5 000 m² ont également été conclus par l'Agence fédérale pour les biens immobiliers. À eux seuls, ces contrats représentent une surface de bureaux d'environ 59 000 m².
Taux de vacance à un niveau record
À la fin de l'année 2021, le taux de vacance s'élève à 1,87 %. Cela correspond à environ 75 045 m² de surfaces de bureaux. La nette réduction du taux de vacance par rapport à l'année précédente (2020 : 2,67 %) résulte des excellents résultats en matière de location et, parallèlement, de la faible activité de construction et de la livraison de nouveaux locaux sur le marché des bureaux de Bonn. Avec un résultat locatif aussi élevé, il n'y a tout simplement pas d'offre de surfaces disponibles. Même à court et moyen terme, il ne faut pas s'attendre à une détente du taux de vacance. Actuellement, plusieurs baux importants de plus de 5 000 m² sont en phase finale de négociation, de sorte que les locations qui en résulteront devraient entraîner une nouvelle réduction de la vacance au cours du premier trimestre 2022. en phase finale de négociation, de sorte que les locations qui en résulteront au cours du premier trimestre 2022 entraîneront une nouvelle raréfaction des surfaces vacantes sur le marché des bureaux de Bonn.
Le loyer moyen augmente légèrement, les loyers maximaux et les loyers de pointe augmentent également
La pression sur les loyers moyens prévue par Larbig & Mortag Immobilien s'est encore accrue au cours de l'année 2021. Le loyer moyen passe à 12,99 EUR/m² et augmente de 0,50 EUR/m² par rapport à 2020 (12,49 EUR/m²). . Au cours des périodes précédentes, la répartition des différentes qualités de biens immobiliers n'était déjà plus comparable à celle des années précédentes. En raison de la pandémie de coronavirus et des exigences accrues en matière d'équipement technique des bâtiments qui en découlent, les entreprises se concentrent sur des surfaces de bureaux de qualité. Les locations nettement inférieures à la barre des 10 euros sont presque exclusivement conclues pour des locations temporaires ou dans des segments de marché moins demandés. Les loyers maximaux et les loyers les plus élevés ont sensiblement augmenté par rapport à l'année précédente. Le loyer le plus élevé a été conclu dans le quartier fédéral à 24,00 EUR/m² (2020 : 22,82 EUR/m²) et le loyer le plus élevé à 22,53 EUR/m² (2020 : 21,61 EUR/m²), résultant de contrats conclus dans les segments de marché du quartier fédéral et de Bonn-Beuel.
Le centre-ville reste de loin le marché partiel le plus prisé
Dans l'alternance annuelle entre les marchés partiels du quartier fédéral et du centre-ville (centre, nord, sud et ouest), ce dernier a été de loin le plus demandé avec une performance locative d'environ 77 132 m² de surfaces de bureaux et une part de marché d'environ 54,75 %, le marché le plus demandé de la capitale fédérale. Dans le quartier fédéral de Bonn, environ 45 051 m² de surfaces de bureaux ont fait l'objet de contrats de location. Par rapport à l'année précédente, ce résultat reste toutefois à un niveau comparable (2020 : 40 525 m²). Cette image claire résulte principalement des locations importantes de l'université de Bonn, qui a loué environ 31 000 m² de surface.
Prévisions pour l'année 2022
Les très bons résultats enregistrés en 2021 en matière de location sont le fruit de nombreux contrats de location portant sur plus de 5 000 m² et de trois contrats importants portant sur plus de 10 000 m² de surfaces de bureaux. Dans les circonstances actuelles, la demande en surfaces de bureaux de qualité devrait se maintenir tout au long de l'année 2022. Il faut s'attendre à de nouvelles demandes importantes de la part des pouvoirs publics et l'université de Bonn continuera à louer des surfaces supplémentaires en 2022. Outre la rénovation du bâtiment principal, l'université rhénane Friedrich-Wilhelms de Bonn est l'une des universités les plus prisées des étudiants nationaux et internationaux grâce à son statut d'excellence. Si l'évolution globale de la situation sanitaire à la fin de l'année 2021 est source de nouvelles incertitudes pour de nombreuses entreprises, l'évolution de la période écoulée montre toutefois qu'avec la détente des chiffres au printemps, les besoins en surfaces de bureaux augmenteront. Les activités de l'administration publique continueront d'influencer fortement le marché. De nombreuses demandes de surfaces provenant du secteur privé et prévues pour 2020 et 2021 ont été reportées à plusieurs reprises. De la même manière, les utilisateurs concernés ont pu prolonger légèrement les baux arrivant à expiration avec des durées courtes, de sorte que les recherches devront être relancées au cours du premier trimestre 2022. L'évolution du taux de vacance, qui restera sous pression au cours de l'année à venir, reste critique. Certains projets de construction neuve seront en 2022 à un stade permettant la conclusion de contrats de location.
