Le droit de préemption signifie qu'une personne dispose d'un droit prioritaire sur l'achat d'un bien immobilier. Toutefois, cela ne s'applique qu'en cas de vente, à l'exception des donations, des saisies, des successions, des échanges, etc. Le droit de préemption se divise en quatre formes différentes
Il existe tout d'abord le droit de préemption réel, également appelé droit de préemption classique. Celui-ci est généralement inscrit au registre foncier. Même si un achat a déjà été effectué par un tiers, celui-ci devient caduc, car le registre foncier est sécurisé. Il n'est donc pas possible de léguer le droit de préemption, il faudrait que le registre foncier stipule que le droit de préemption est transféré à l'héritier. Dans le cas contraire, le droit de préemption s'éteint au décès.
Il existe également le droit de préemption contractuel. Le contrat s'applique aux biens mobiliers et immobiliers. Il s'agit d'un contrat privé dans lequel tout peut être convenu. Comme il n'est pas inscrit au registre foncier, le bien immobilier peut également être acheté de manière juridiquement valable par un tiers. Dans ce cas, le vendeur qui a contourné le bénéficiaire du droit de préemption est toutefois tenu de verser des dommages-intérêts. Le bénéficiaire du droit de préemption n'a toutefois plus aucun droit sur le bien immobilier. Le droit de préemption contractuel ne garantit donc pas le terrain ou le bien immobilier, mais uniquement le droit à des dommages-intérêts.
Le troisième serait le droit de préemption de droit public. Cela signifie que la commune/ville dispose en principe d'un droit de préemption. Il ne peut être exercé que pour un motif valable, par exemple dans l'intérêt général et au regard des lois suivantes : loi sur les chemins de fer, monuments classés, loi sur la protection de la nature, droit de l'eau, loi sur l'urbanisation du Reich. Le droit de préemption n'est en principe pas toujours inscrit au registre foncier, sauf s'il s'agit :
- S'agit de terrains destinés à un usage public
- s'il s'agit de zones de remembrement et qu'un reclassement est prévu
- s'agit d'une zone de rénovation définie
- s'agit d'une zone d'aménagement d'un règlement de remplacement
Dans tous les autres cas, le droit de préemption de droit public ne peut être exercé, y compris en cas de vente à des parents.
Enfin, il existe un droit de préemption légal pour les locataires. Celui-ci n'est toutefois pas inscrit au registre foncier et ne s'applique pas en cas de vente à des membres de la famille. Un exemple serait celui d'un immeuble collectif divisé en plusieurs appartements en copropriété, les locataires actuels disposant alors d'un droit de préemption légal.
Il n'existe pas de droit de rétractation en cas de droit de préemption. Dès que le droit de préemption a été exercé, il est contraignant. Si le prix d'achat n'est pas payé, le vendeur peut se rétracter et réclamer des dommages-intérêts ou il peut exécuter le paiement.
