La clause d'indexation, également appelée clause variable, clause de prix ou clause de garantie de valeur, sert à réguler le loyer d'un bien immobilier dans le secteur commercial. Elle vise à adapter le loyer en fonction du taux d'inflation ou de déflation et figure dans la plupart des contrats de location commerciaux.
L'indice des prix d'un office statistique doit être utilisé comme référence, par exemple l'indice des prix à la consommation. Il est toutefois important de savoir et de noter que toutes les formes et variantes de la clause d'indexation ne sont pas autorisées.
Il convient de distinguer les clauses d'indexation réelles des clauses d'indexation fictives.
Dans le premier cas, la modification de l'indice des prix utilisé à des fins de comparaison a une incidence directe sur le loyer à payer. Elle est en outre généralement interdite, sauf si le bailleur renonce à son droit de résiliation ordinaire pendant au moins dix ans ou si le locataire a le droit de prolonger la durée du contrat pour la même période.
Dans le cas d'une clause d'indexation non authentique, en revanche, le loyer n'est pas automatiquement ajusté, mais ne peut être modifié qu'après négociation préalable du contrat. Elle est en principe toujours valable et légale. Les seules exceptions sont les clauses dites « upwards-only », dans lesquelles le loyer ne peut être révisé à la hausse, mais reste inchangé en cas de déflation. En effet, ces clauses ne doivent désavantager aucune des parties contractantes. Cela inclut également la modification disproportionnée du loyer par rapport à l'indice de référence ; une modification disproportionnée est toutefois autorisée.
Si une clause d'indexation convenue enfreint ces conditions, elle est certes illicite, mais pas nécessairement nulle. Pour cela, elle doit d'abord être officiellement déclarée nulle par un tribunal. Il convient de noter que dans de tels cas, le loyer ne peut être réclamé par le locataire. Du point de vue du bailleur, il est toutefois tout à fait possible de récupérer la différence de loyer des trois dernières années.
Pour finir, voici une remarque utile pour les cas concrets : il est toujours avantageux pour le locataire de stipuler dans le contrat de location une clause obligeant le bailleur à l'informer avant toute augmentation de loyer. Cela permet d'éviter des hausses de coûts inattendues et, le cas échéant, de créer une marge de négociation.
