300.000 m² de surface locative à Cologne permettent d'enregistrer un résultat annuel exceptionnel pour 2021 ; les locations par les pouvoirs publics dominent clairement.
Le marché immobilier de bureaux à Cologne attire l'attention en 2021 avec un chiffre d'affaires inattendu dans le secteur des surfaces de bureaux. En raison notamment des répercussions possibles de la pandémie de coronavirus, on ne s'attendait pas à une augmentation d'environ 40 % par rapport à l'année précédente. Grâce aux excellents résultats en matière de location, le taux de vacance est également en baisse. Le loyer maximal passe à 31,50 euros/m².
La tendance positive du troisième trimestre 2021 (+14 % de surface louée) est renforcée par des locations de grande envergure et, à Cologne, une surface louée d'environ 300 000 m² peut être enregistrée à la fin de l'année. Le marché des bureaux à Cologne affiche ainsi une hausse de 40 % par rapport à l'année précédente (215 000 m²) à la fin de l'année. Cette bonne performance en matière de location est notamment due à la forte demande du secteur public, qui représente un tiers des surfaces louées. Au total, les pouvoirs publics ont loué environ 100 000 m² de surfaces de bureaux à Cologne en 2021, dont cinq locations de plus de 10 000 m².
Toutefois, cela masque le fait que les demandes importantes provenant du secteur privé restent rares sur le marché des bureaux à Cologne et qu'avec Iqwig, Fondation pour la qualité et l'efficacité économique dans le secteur de la santé (8 000 m²), seule une entreprise de plus de 5 000 m² est présente, outre le secteur public. Viennent ensuite le cabinet d'avocats CBH Rechtsanwälte avec environ 5 000 m² et l'école supérieure d'art et de médias avec 4 950 m² (proposés par Larbig & Mortag).
La répartition sectorielle est également clairement dominée par le secteur public, avec une part de marché d'environ 35 %. Vient ensuite le secteur de la santé, avec une part de marché d'environ 8 %.
Dans la fourchette comprise entre 2 000 m² et 5 000 m², 13 locations ont été enregistrées (contre 8 l'année précédente), ce qui constitue également un bon résultat par rapport à l'année précédente. Le segment inférieur à 2 000 m² affiche à nouveau cette année des résultats constants. Dans ce segment, la société Larbig & Mortag Immobilien GmbH a réalisé à elle seule environ 80 transactions pour une surface totale d'environ 34 000 m².
Le segment Ehrenfeld/Braunsfeld se présente particulièrement bien cette année. Il détient une part de marché de 33 %. Quatre locations de plus de 10 000 m² à des organismes publics dans ce segment ont largement contribué à ce résultat. Le segment Altstadt Nord occupe la deuxième place avec environ 11 % de parts de marché et une performance locative d'environ 33 000 m².
Après environ un an et demi, le taux de vacance recule pour la première fois et s'établit actuellement à 3,2 %. Cela correspond à une surface de bureaux disponible d'environ 262 000 m². Au cours de la même période de l'année précédente, ce taux était de 3,64 %, soit 12 % de plus que le résultat de cette année. L'augmentation à court terme du taux de vacance due aux surfaces mises sur le marché pour être relouées dans le contexte de la pandémie de coronavirus a pu être compensée par les bons résultats enregistrés cette année en matière de location. La baisse du taux de vacance entraînera dans certains segments du marché de la région urbaine de Cologne, comme par exemple le centre-ville, un excédent de la demande par rapport à l'offre de surfaces. Les demandes importantes, notamment pour des surfaces supérieures à 5 000 m², se heurtent à une offre très limitée de bureaux disponibles à court terme.
À la fin de l'année 2021, les loyers atteignent des niveaux records dans tous les secteurs. Le loyer moyen dépasse pour la première fois la barre des 14,00 euros/m² et s'établit à 14,38 euros/m², soit une hausse de 8 % par rapport à l'année précédente. Le loyer le plus élevé, à 27,63 euros/m², dépasse également le précédent record de 27,14 euros/m² atteint en 2019. Ce résultat exceptionnellement élevé s'explique notamment par les loyers très élevés pratiqués dans les quartiers de Rudolfplatz et Kaiser-Wilhelm-Ring. Avec un loyer maximal de 31,50 euros/m², la barre des 30,00 euros a été franchie pour la première fois cette année. La hausse des loyers s'explique également par l'augmentation des coûts de construction et des matériaux, qui a entraîné une hausse des prix, en particulier pour les projets de construction neuve.
Pour le premier trimestre 2022, d'autres locations importantes sont prévues dans le secteur public, dont certaines atteignent jusqu'à 40 000 m² de surface de bureaux. Cela laisse présager un bon début d'année pour le marché immobilier de bureaux à Cologne. En outre, de nombreuses demandes sont actuellement en cours sur le marché, qui n'ont pas pu être finalisées au quatrième trimestre 2021, mais qui devraient assurer un bon début d'année. Les loyers continueront d'augmenter légèrement en raison de la demande et de l'offre limitée, ainsi que des hausses parfois importantes des prix de la construction. Le marché immobilier de bureaux à Cologne restera donc stable et résistant à la crise en 2022.
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