Der Bonner Bürovermietungsmarkt 2018

Das Jahr 2018 war für uns ein ganz besonderes. Larbig & Mortag feierte 10-jähriges Jubiläum. Wir bedanken uns bei all unseren Weggefährten und freuen uns auf die weitere Zusammenarbeit mit Ihnen.


Das von uns prognostizierte Endjahresergebnis von 120.000 m2 vermittelterBürofläche konnte übertroffen werden, denn das Jahr 2018 entwickelte sich zu einem echten Rekordjahr. So wurde bereits zu Beginn des Jahres die größte Einzelvermietung der zurückliegenden Jahre realisiert und auch die Spitzen- und Höchstmiete bewegen sich auf einem bisher maximal erreichten Niveau.

Bei aller Euphorie über die erreichten Topwerte, muss der kritische Blick auf die anhaltend, viel zu niedrige Leerstandsquote gerichtet werden. Diese befindet sich weiterhin im Sinkflug und auch die scheinbar vielen Neubauentwicklungen können die anhaltend hohe Nachfrage an Büroflächen nicht bedienen. Ausschlaggebendfür diese Situation sind die bereits vor Fertigstellung erzielten Vollvermietungen derNeubauentwicklungen des Marktes. Hinzu kommt, dass im Jahr 2018 leider keine Fertigstellung von neuen Büroflächen erzielt werden konnte.

Bonn ist und bleibt einer der attraktivsten Standorte für Mieter aus dem Bereich der Öffentlichen Verwaltung sowie der Dienstleistungsbranche. Unterstrichen wird diese Aussage durch zwei Anmietungen des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt. Unser Team konnte dem DLR in zwei unterschiedlichen Neubauprojek-ten circa 15.400 m2 Bürofläche vermitteln.

Eine interessante Entwicklung steht dem ehemaligen Regierungsviertel bevor. Im Laufe des Jahres wurde ein erster Konzeptvorschlag erarbeitet, der auf eine Kombination von Flächennutzungen aus Wohnen und Arbeiten abzielt. Auch im Zuge dieses Prozesses wurde die geringe Fertigstellung von Neubauflächen und der daraus resultierenden Leerstandsquote thematisiert. Die Entwicklung des Teilmarktes Bundesviertel bleibt weiterhin spannend.

Bei Fragen rund um die gewerbliche Immobilie stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung und hoffen Ihnen einen guten Einblick ermöglichen zu können.

Kurzübersicht des gesamten Jahres 2018

Städtevergleich

Die Bundesstadt Bonn kann sich im bundesweiten Städtevergleich mit dem ermittelten Rekordergebnis sehen lassen. Der Vermietungsumsatz der Vergleichs-städte ist zwar deutlich höher – diese Märkte verfügen jedoch auch über einen größeren Büroimmobilienbestand. Im Vergleich des Leerstandes und der daraus resultierenden Leerstandsquote, ordnet sich die Beethovenstadt wieder in den vorderen Rängen ein. Unter den TOP 7 befindet sich lediglich die Hauptstadt Berlin zu Ende des Jahres 2018 mit einer Leerstandsquote von 1,50 Prozent auf einem niedrigeren Niveau. Im Bereich der Spitzenmiete übertrifft die Stadt Bonn die im Rheinland liegenden Vergleichsstädte Köln und Leverkusen.

2018 - das Jahr der Rekorde

Nach dem Rekordergebnis zum Halbjahr 2018, wurde zu Ende des Jahres das bisher höchste ermittelte Bürovermietungsergebnis der letzten zehn Jahre erfasst. Im Laufe des Jahres 2018 wurden insgesamt 124.300 m² Bürofläche vermittelt. Im Vergleich zum Vorjahr 2017 ist dies ein Anstieg in der Vermittlungsleistung von rund 26,00 Prozent (2017: 98.500 m²). Neben den durchweg positiven Vermie-tungszahlen, bewegen sich zusätzlich auch die weiteren Kennzahlen des Bonner Büromarktes auf sehr hohem Niveau. So sind zu Ende des Jahres 2018 auch die Spitzenmiete mit 22,33 EUR/ m2 (2017: 20,33 EUR/ m²) und die Höchstmiete mit 24,00 EUR/ m² (2017: 21,75 EUR/ m²) mit Rekordwerten zu benennen. Einzig die Durchschnittsmiete steigt verhalten an und schließt das Jahr mit 12,40 EUR/ m² ab. Im Vergleich zum Vorjahr (2017: 12,22 EUR/ m²) steigert sich die Durchschnittsmiete um 0,18 EUR/ m². Begründet wird der zurückhaltende Anstieg der Durchschnittsmiete mit der Situation, dass immer noch mehr als die Hälfte der ausgewerteten Vertrags- abschlüsse mit Mietkonditionen unter der Durchschnittsmiete vereinbart werden.

Postbank-Deal dominant

Ausschlaggebend für das Rekordergebnis ist nach wie vor der bereits zu Beginn des Jahres 2018 erfasste Mietvertragsabschluss der Postbank, im Projekt Neuer Bundeskanzlerplatz der Art Invest, mit rund 40.000 m² angemieteter Bürofläche. Neben der Postbank haben darüber hinaus noch weitere namhafte Nutzer Mietver-tragsabschlüsse realisiert. Das DLR sicherte sich zu Mitte des Jahres 2018 rund 4.630 m² moderne Neubauflächen im Projekt „Haus der Höfe“ und konnte zusätz-lich eine Neubauentwicklung an der Godesberger Allee mit insgesamt 10.766 m² Bürofläche als Single-Tenant anmieten. Mit zwei weiteren Anmietungen von 6.367 m² und 6.000 m² im Bonner Bundesviertel bestätigt die Öffentliche Verwaltung den Status des größten Nachfragers des Bonner Büromarktes.

Viele Anmietungen ab 1.000 m²

Neben den Großabschlüssen ab 5.000 m² konnten insgesamt 14 Mietvertragsabschlüsse zwischen 1.000 m² und 5.000 m² ermittelt werden. Bis zum Jahr 2017 waren die Mietvertragsabschlüsse ab 1.000 m² in dieser Häufigkeit noch nicht vorhanden. Diese Aussage unterstreicht die Attraktivität des Bonner Standortes sowie die gute wirtschaftliche Lage der suchenden Unternehmen. Nicht selten sind Expansionsflächen Bestandteile der Neuanmietungen, die eine weitere Auswirkung der Flächenknappheit sind. So sichern sich die Unternehmen bereits Flächen für zukünftiges Wachstum. Die ermittelten Anmietungen bis 5.000 m² Bürofläche bilden mit 36.470 m² (2017: 23.571 m²) knapp 29,30 Prozent des Endjahresergebnisses. In diesem Segment sind neben der Anmietung des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt weitere interessante Anmietungen, wie z. B. die Anmietung eines Dienstleistungsunternehmens mit rund 2.800 m2 Fläche („Urban Soul“) oder die Anmietung der Engangement Global gGmbH mit circa 5.000 m² („Bonnjour“), zu nennen.

Verdopplung der Deals ab 2.000 m²

Im Vergleich zum Vorjahr 2017 haben sich die Anmietungen im Segment zwischen 2.000 m² und 5.000 m² fast verdoppelt. Waren es im Jahr 2017 noch insgesamt fünf Vermietungen (18.235 m2) in diesem Bereich, so wurden im Jahr 2018 insgesamt acht Vermietungen mit rund 27.300 m² ermittelt. Dies bedeutet einen Zuwachs von circa 9.100 m².

Flächen im Bau sind besonders beliebt

Wie schon zum Halbjahr 2018 durch uns thematisiert, fokussieren die suchenden Unternehmen zunehmend projektierte oder sich in der Bauphase befindliche Büroneubauten. Mit circa 63.000 m² vermittelter Bürofläche, wurden etwas mehr als die Hälfte aller Anmietungen mietvertraglich in noch nicht fertiggestellten Objekten vereinbart. Der Großdeal der Postbank spielt bei dieser Aussage sicherlich eine entscheidende Rolle, dennoch wurden neben dieser Anmietung im Laufe des Jahres sechs weitere Vermietungen in aktuell laufenden Neubauten oder geplanten Projektentwicklungen realisiert. Diese Situation verdeutlicht das sich zuspitzende Missverhältnis zwischen der aktuellen Nachfragesituation und dem verfügbaren Flächenangebot. Die suchenden Unternehmen müssen sich zunehmend auf die Thematik der Mitarbeitergewinnung fokussieren und benötigen dazu selbstverständlich auch ein attraktives Arbeitsumfeld und moderne Büroflächen. Der Großteil der derzeit verfügbaren Bestandsgebäude in den gefragten Lagen des Bonner Büromarktes können diesen Wunsch nicht abbilden. So werden auch Bestandsgebäude mit modernen und attraktiven Büroflächen bereits sehr zielführend von Interessenten mit einer Vorlaufzeit zwischen 12 bis 24 Monaten vor Verfügbarkeit geprüft. Nicht selten treffen auf ein verfügbares Angebot viele verschiedene ernsthafte Interessenten, aus denen der Vermieter frei wählen kann. Incentives, wie sie noch in Form von mietfreien Monaten oder Baukostenzuschüs-sen vor einigen Jahren gewährt wurden, sind – selbst bei langfristigen Mietvertrags-abschlüssen – derzeit nur selten Bestandteile der abgeschlossenen Mietverträge.

Kritische Leerstandsquote

Der freie Fall der Leerstandsquote konnte auch in der zweiten Jahreshälfte 2018 nicht gebremst werden. Die Leerstandsquote sinkt drastisch im Vergleich zum Halbjahr um weitere 0,24 Prozentpunkte und ist Ende des Jahres 2018 mit 1,60 Prozent zu nennen. Im Vergleich zum Jahr 2017 (2,50 Prozent) verliert die Leerstandsquote fast einen ganzen Prozentpunkt. Werden in der Betrachtung der Leerstandsquote die reinen Quadratmeter berücksichtigt, so verringert sich der Leerstand im Vergleich zum Vorjahr 2017 (95.200 m²) um 33.200 m². Hierbei ist zu betonen, dass Sockelleerstände bei der Betrachtung der kritischen Leerstandssi-tuation nicht berücksichtigt werden. Die sehr geringe Leerstandsquote zwingt die Nachfrager oftmals zu Kompromissen im Bereich der gewählten Eckdaten einer gewünschten Anmietung. So werden zunehmend Lagen geprüft, die zu Beginn der Flächensuche nicht im Fokus der Unternehmen lagen. Hierbei ist jedoch zu erkennen, dass Lagen außerhalb der Stadtgrenze der Beethovenstadt auch bei einer zunehmenden Flächenknappheit meist ausgeschlossen werden. Viele der Nachfrager sehen sich nach wie vor als lokale Unternehmen und dem Bonner Standort sehr verbunden. Eine Änderung des Stadtnamens im Adressfeld stellt daher keine Alternative dar.

Der Bürostandort Bonn Beuel kann im Jahr 2018 u. a. beispielhaft für die kritischeLeerstandssituation genannt werden. Diese Bürolage war im Jahr 2018 bei vielenUnternehmen flächengrößenübergreifend beliebt. Verfügbare Flächen im Bereich bis 1.000 m² wurden zügig nachvermietet. Für größere Anfragen bis 5.000 m² Bürofläche bietet der Standort jedoch keine Alternativen – die Nachfrage ist jedoch ausreichend vorhanden. Daher ist es zu begrüßen, dass die LANDMARKEN AG die noch bis Sommer 2019 vermietete Liegenschaft An der Küppe 2 erworben hat und diese nach einer Revitalisierung der Flächen dem Bonner Büromarkt zuführen wird.

Die anhaltend gute Nachfragesituation des Bonner Büromarktes sowie der niedrige Büroleerstand sind Indizien dafür, dass die Revitalisierung oder Neuerrichtung von modernen Büroflächen auch ohne Vorvermietungsquote positiv vom Markt aufgenommen werden. Beispielhaft ist hierfür der Baustart der Projektentwicklung Godesberger Allee 138 mit rund 10.800 m², die bereits 12 Monate vor Fertigstellung durch den Gesamtnutzer Deutsches Zentrum für Luft- und Raumfahrt angemietet wurde.

Branchenverteilung TOP 3

Auch auf das Branchenranking hat die Rekordanmietung der Postbank von Anfang 2018 Auswirkungen. Die in den vergangenen Jahren eher zurückhaltende Branche platziert sich mit 40.000 m² und 32,20 Prozent Marktanteil (2017: 1,50 Prozent) auf dem zweiten Podiumsplatz der Branchenverteilung. Die noch zum Halbjahr auf Rang 2 liegende Branche der Öffentlichen Verwaltung beendet das Jahr 2018 durch ein umsatzstarkes zweites Halbjahr 2018 traditionell wieder auf dem ersten Rang. Mit einem Flächenumsatz von 50.284 m² und 40,40 Prozent Marktanteil bestätigt die Öffentliche Verwaltung das positive Vorjahresergebnis (2017: 41.005 m² Flächenumsatz und 41,60 Prozent Marktanteil). Auf Platz 3 schließt die Dienstleistungsbranche mit 8.109 m² und 6,50 Prozent das Rankingdes Jahres 2018 ab.

 

Teilmärkte

Lage-Ranking

Im Laufe des Jahres 2018 wurden erste Vorschläge vorgelegt, wie die Zu-kunft des ehemaligen Regierungsviertels aussehen könnte. Auf dem Büromarktregiert das Bundesviertel wieder in Bonn. Insgesamt 89.800 m² (2017: 21.879 m², 22,20 Prozent) des Gesamtjahresergebnisses wurden im Laufe des Jahres 2018 im Bundesviertel angemietet. Dies entspricht einem prozentualen Anteil von 72,20 Prozent. Hauptgründe für das positive Ergebnis sind u. a. die Verfügbar-keiten von Büroflächen, sechs große Mietvertragsabschlüsse ab 4.000 m² sowie die attraktive Infrastruktur des Standortes, die durch die Neuschaffung des DB- Haltepunktes UN-Campus weiter optimiert werden konnte.

Auf dem zweiten Rang des Lagerankings beendet der traditionell starke Standort des Innenstadtbereichs das Jahr 2018. In den Teilmärkten Zentrum, Nordstadt, Südstadt und Weststadt wurden mit 20.897 m² (2017: 54.361 m²) rund 16,81 Prozent (2017: 55,20 Prozent) der gesamten Vermietungsleistung mietvertraglich verein-bart. Wie auch im Vorjahr war die Bonner Nordstadt mit 9.881 m² (2017: 30.404 m²) vermittelter Mietfläche der umsatzstärkste Teilmarkt.

Auf dem dritten Platz ist, wie auch in den Vorjahren, die Lage Bonn Bad Godes-berg wiederzufinden. Mit 6.673 m² (2017: 13.808 m2) vermittelter Bürofläche konnte ein Marktanteil von 5,40 Prozent (14,00 Prozent) ermittelt werden. In 2018 konnte am Standort Bad Godesberg erneut eine größere Anmietung von rund 2.200 m² realisiert werden. Dies konnte das gute Ergebnis aus 2017 – welches derzeit durch die Großanmietung einer öffentlichen Verwaltungsstelle mit circa 10.500 m² erreicht wurde – jedoch nicht wiederholen.

Viele Kräne - geringe Verfügbarkeit

Im Vergleich zum Vorjahr (2017: 15.100 m²) befinden sich mit rund 82.700 m² wieder deutlich mehr Flächen im Bau. In dem Betrachtungszeitraum der letzten fünf Jahre ist dies der höchste Wert. Das große Aber ist hierbei jedoch die Zahl der nach Fertigstellung verfügbaren Flächen in den Projekten. Das Projekt „Urban Soul“ bietet noch eine 1.300 m² große Multifunktionsfläche im Erdgeschoss und im Projekt „Adenauerallee 206“ können nach Fertigstellung noch circa 527 m² angemietet werden. Die restlichen der sich im Bau befindlichen Flächen werden zur Eigennutzung erbaut (circa 42.700 m2) oder sind bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Hierunter fallen die Projekte „Haus der Höfe“ mit 7.200 m² und das Projekt „Godesberger Allee 138“ mit 10.766 m² Bürofläche. Der 1. Bauabschnitt des Rhein-Palais am Bonner Bogen wird mit 14.300 m2 Ende 2019 fertiggestellt. Für die Neubauflächen gibt es verschiedene Interessenten und zu Beginn 2019 wird der Großteil des 1. Bauabschnittes vermietet sein.

Aussichten für das Jahr 2019

Ob auch im Jahr 2019 die hohen Werte des Vorjahres 2018 erreicht werden kön- nen, ist von der Veränderung der Leerstandsquote abhängig. Dem Markt wird imJahr 2019 eine geringe Anzahl an Neubauflächen zur Verfügung stehen, die auf Grund der hohen Nachfrage zügig vom Bonner Büromarkt aufgesogen werden. Die Spitzen- und Höchstmieten werden, getragen durch die vorgenannte Situation, auch im Jahr 2019 das hohe Niveau halten können. Die Verfügbarkeit dieser Fläche wird für einen deutlichen Anstieg der Durchschnittsmiete voraussichtlich zu gering ausfallen. Wie auch in den zurückliegenden Jahren wird das Groß der Anmietungen im Bereich bis 12,00 EUR/ m² abgeschlossen. Neben der viel zu geringen Fertigstellungsquote ist die Objektqualität der dem Markt zur Verfü- gung stehenden Bestandsimmobilien der Hauptgrund für Mietpreise in der zuvorgenannten Höhe.

Für die Gesamtvermietungsleistung kann mit einem Umsatz von maximal bis zu 90.000 m² vermittelter Bürofläche gerechnet werden. Verschiedene Großgesuche sind auf dem Markt unterwegs. Im Laufe des Jahres 2019 werden die Flächen der Zurich-Standorte auf den Markt kommen. Auch für diese Flächen werden zeitnah neue Mieter gefunden werden können. Es bleibt abzuwarten, wie viele Anmietungen in projektierten Flächen abgeschlossen werden können. Eine Vielzahl der Neubauprojekte werden erst in einigen Jahren die Fertigstellung erreichen. Dass die Bundesstadt Bonn dringend Neubauflächen benötigt, wurde auch durch den Bonner Stadtbaurat, Herrn Helmut Wiesner, im Rahmen der Offenlegung des Konzeptvorschlags für das ehemalige Regierungsviertel angesprochen. Der Stadtbaurat sprach davon, dass die Bundesstadt Bonn jährlich 100.000 m² Bruttogeschossfläche pro Jahr vertragen könne.

Die Nachfragesituation bleibt nach wie vor hoch und vor allem im Bereich bis 1.000 m² zeichnet sich ab, dass diese Gesuche nicht weiter in gewünschter Qualität bedient werden können. Viele der vakanten Flächen, die einen repräsentativen und modernen Charakter haben, genießen das Interesse von vielen potentiellen Mietern.

Der viel zu geringe Leerstand hat Auswirkungen auf alle Bereiche des Bonner Büromarktes. Diese Situation ist in den kommenden Jahren nur durch Neubauflächen und durch Revitalisierungen von Bestandsimmobilien zu heilen. Um den Abgang von Unternehmen aus Bonn zu vermeiden, ist es absolut notwendig, dass die Anzahl der verfügbaren Büroflächen zunimmt.

 

Den Bonner Büromarktbericht jetzt als PDF herunterladen: Bonner Büromarktbericht 2018  (3,2 MB)

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