Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und EnEV
Schon nach der EnEV war es Pflicht für Immobilienmakler Angaben in Bezug auf einen Energieausweis in den Objektanzeigen zu tätigen.
Makler müssen in Immobilienanzeigen Angaben zur Energieeffizienz des Objektes machen. Hierzu gehören insbesondere Angaben zum Energieausweis, zum Baujahr des Wohngebäudes, zum wesentlichen Energieträger für die Beheizung des Gebäudes, zur Energieeffizienzklasse und zum Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs.
Mit Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 01.11.2020 gibt es weitergehende Anpassungen in Bezug auf die Informationspflichten für Verkäufer, Vermieter und Makler gegenüber Käufern oder Mietern. Schon bisher bestand die Verpflichtung für Immobilienverkäufer, Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Nunmehr müssen gemäß § 87 GEG (Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige) bereits in Immobilieninseraten bestimmte Angaben aus dem Energieausweis aufgeführt werden, und zwar auch dann, wenn diese Inserate von einem Makler erstellt werden. Werden diese Angaben versäumt, droht ein Bußgeld, auch Abmahnungen sind möglich.
Bei Immobilienanzeigen in „kommerziellen Medien“ so die Vorschrift, gilt in der Regel: Es müssen Angaben zum energetischen Zustand des Gebäudes gemacht werden, die im Energieausweis zu finden sind, sofern zum Zeitpunkt der Beauftragung durch den Kunden ein solcher schon vorliegt (§ 87 GEG). Liegt zunächst noch kein Energieausweis vor, so muss dieser kurzfristig durch sachkundige Dritte erstellt werden. Denn spätestens beim Besichtigungstermin muss der Makler den Energieausweis dem Interessenten vorlegen können.
Als „kommerzielle Medien“ bezeichnet man die Medien, die darauf gerichtet sind, gewerbliche Werbebotschaften zu übermitteln, wie:
- Webseiten von Immobilienmaklern
- Immobilieninternetportale
- Zeitungen
- Zeitschriften
- Schaufenster eines Maklerbüros
Die relevanten Angaben sind laut § 87 (GEG):
- die Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
- den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, bezogen auf die Wohnfläche. Für Nichtwohngebäude ist diese Angabe für Wärme und Strom getrennt aufzuführen.
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
- bei Wohngebäuden: das im Energieausweis genannte Baujahr,
- bei Wohngebäuden: die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse, soweit der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde.
Seit dem 1. Mai 2021 sind die verschärften Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden in Kraft getreten:
- Energieausweise, die ab diesem Datum neu ausgestellt werden, müssen dann auch über die Höhe der CO2-Emissionen des Objektes informieren. Das gilt sowohl für den Bedarfs- als auch für den Verbrauchsausweis.
- Bereits bei Bedarfsausweisen muss nun auch bei Verbrauchsausweisen die energetische Qualität des Gebäudes detailliert angeben werden, einschließlich eines Hinweises auf inspektionspflichtige Klimaanlagen mit Datum der nächstfälligen Untersuchung.
- Für die Bewertung eines Objektes für einen Verbrauchsausweis reichen jetzt auch Fotos aus, wenn sie geeignet sind, um passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen, ansonsten verbleibt es dabei, dass das Objekt weiterhin vor Ort zu prüfen ist.
- Soweit Daten für die Erstellung des Energieausweises seitens des Eigentümers zur Verfügung gestellt werden, ist dieser für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich. Der Ersteller des Ausweises hat zusätzlich die Pflicht, die Daten zu prüfen.
Fehlen Pflichtangaben oder sind diese fehlerhaft, so drohen auch hier Bußgelder und Abmahnungen.
Daher sollten Makler zukünftig darauf achten, dass
- sie sämtliche Angaben zu energetischen Kennwerten in den Immobilienanzeigen korrekt angegeben – es empfiehlt sich also, die Angaben aus dem Energieausweis vollständig zu übernehmen.
- die Daten aus einem vorhandenen Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige, egal ob Internet, Zeitung oder Schaufenster angeben werden,
- der Ausweis den Interessenten beim ersten Besichtigungstermin zugänglich gemacht wird, sei es durch Aushändigung einer Kopie oder eines deutlich sichtbaren Aushangs während des Besichtigungstermins.
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Ein Beitrag von:
Stefan J. Kühnapfel
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
https://wir-jennissen.de
